[摘要] 实际上,物业税对房地产市场调控的作用有限。
随着中央和各地政府对房地产市场调控政策的不断出台,物业税也成为社会关注的焦点,许多人心目中,把它看成遏制炒房和控制房地产投机的一剂良药。不过,如果我们真正全面审视房地产市场和中国的经济环境,就会发现物业税只是部分人的一厢情愿,很难达到期望的政策效果。
物业税如果出台,则意味着政策方向的彻底改变。其实我国已经有税率很低的房产税,但是对于个人非营业用的房产免征,其政策含义是鼓励个人拥有住房。而物业税意味着只有能缴纳物业税的人,才有资格拥有自己的房产。在完全市场化的环境中则不需要鉴别,市场规则保证有房产的都属于有钱人,对他们征税是应当的,没有能力交税的都在租房或者在住政府的保障房,中国的现状很显然达不到这个水平。如果开征物业税,其政策含义就是政府鼓励“更”有钱的人购买房产,意味着我国住房政策的彻底转向。
土地制度也使物业税难以见效。我国的土地是国有的,地方土地供给是垄断性。基本的经济学常识告诉我们,垄断供应商获取利益的方法就是控制供应量,先满足最有购买能力的消费需求。政府必须在土地出让收入和物业税收入中找到平衡点,否则会影响政府,这类似于垄断的电信运营商在初装费和月租费上需要进行综合考虑。提高物业税,降低土地出让金收入,还必须考虑到购房人群减少后,对政府保障房需求增加所带来的成本。这些因素综合起来,物业税即使开征,也不可能有很高的税率,那么物业税将和物业取暖费一样,不可能影响房价的变动方向,甚至对变动速度的影响都不大,只是增加了购房者的成本。
最后,在执行层面上,开征物业税的难度很大。我国目前的住房中,权属非常复杂,有商品房、经济适用房、限价房、单位公房、农村住宅等等。单位公房中有些可以购买,有些不能购买,有的购买了但是不能出售。而且即使同样性质的房产占地面积、市场价值相差非常大,到底按照面积、市场价值、人口、区域等因素中的哪些来计征物业税,是一个非常困难的问题。对于目前住宅中如此复杂的情况,如果简单制定一刀切的政策,不仅会引发新的不公平和市场混乱,而且很难执行,反而影响税法的权威性和严肃性。
众多国家案例和中国的现状证明,物业税不可能解决目前的问题,反而可能加重目前的市场失衡。
周城雄(中科院战略研究中心博士)
相关新闻:
免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。