[摘要] 国家已经同意上海进行试点，只是还需准备配套措施和等待更佳时机。在一定程度上可以说，房产税依然是楼市调控最重要的“备用武器”，继续发挥着对于投资投机需求的威慑作用。
“沪12条”提到：按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。这说明国家已经同意上海进行试点，只是还需准备配套措施和等待更佳时机。在一定程度上可以说，房产税依然是楼市调控最重要的“备用武器”，继续发挥着对于投资投机需求的威慑作用。
在有楼市风向标之称的秋季房展会上，前来打探行情的市民看多买少。
国庆长假的最后一天，在千呼万唤中，上海房地产调控细则终于露面。9月26日至29日，以国土部和住建部为先导，七部委展开新一轮房地产调控。深圳、厦门等地紧急推出地方细则，作为楼市的风向标，上海细则的动态可谓万众瞩目。
上海细则共计12条内容，不妨简称“沪12条”。基本上全面贯彻落实了七部委相关文件精神，调控目的主要是抑制投资投机性购房，坚决遏制地价、房价上涨势头；其次是加快建立和完善以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和推进旧区改造为重点的住房保障体系。以下对重点措施进行简要解读。
首先，限制多套购房行为。“国十条”和本轮中央政策，皆明确提出“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。”当前北京、深圳和厦门都已实行限购，“沪12条”规定“暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房。”从调控手段分析，限购属于行政命令，在投资投机者大量购房的现实条件下，暂停购房能起到立竿见影的效果。而且为合理的自住者留下了“活路”——可以新购一套。另外，这也只是特殊时期的非常措施，等房价稳定之后，自然会解除禁令。
其次，对市场影响的还属个贷政策。根据中央精神，“沪12条”严格落实了首付不低于30%、第三套及以上住房停贷、不能提供1年以上的个人所得税缴纳或社会保险证明的外地购房者停贷、禁止消费性贷款用于购买住房等政策。除此之外，还严格了公积金贷款：对购买非改善型第二套住房家庭的停贷、对购买第三套住房及以上家庭停贷，这一点上海领先于其他城市。信贷政策的全面紧缩，将有力抑制投资投机性购房需求，不过对于合理的自住需求也有一定的“误伤”，没有完美政策，只要利大于弊即可。
再次，严格细化土地增值税。自“国十条”以来，中央几次强调严格征收土地增值税，“沪12条”提出：按不同的销售价格确定土地增值税预征率，住房开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。上海是推出如此细致措施的城市，以前多按1-2%的税率预征，此次大幅度提高。由于今年多数楼盘售价都超过了去年均价，所以大部分都将以3.5%税率预征，其中小部分将以5%税率预征。值得关注的是，由于以外环线为分界线划成两个区域，这意味着外环内的高档公寓和外环外的别墅的售价，一般都会超过所在区域均价的1倍，将按5%税率预征。这必将影响到项目利润，加大了开发商的资金成本压力，如果是强势楼盘，则企业有可能会因此而提高售价，以弥补成本增加带来的损失。
还有，住房保障可圈可点。去年12月出台“国四条”以来，稳定房价和加强住房保障，一直是调控的两条战线。目前来看，其他城市的细则多重视前者，而轻视后者。而“沪12条”则提出“全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套。”一方面，大型居住社区可谓上海首创，去年规划了15个，今年又新规划23个，使之成为落实住房保障政策的真实载体；另一方面，保障性建设规模堪称，按上海2008-2012住房建设规划，新建30万套经济适用房、30万套配套商品房。而“十二五”期间将增至100万套，尤其是廉租房和公租房的新建规模将有明显增加。五年后，上海市的保障性住房建设规模和保障水平，极有可能是。这不仅使大量中低收入家庭受益，而且对于分流商品住宅市场需求，稳定房价起到一定作用。
最后，还有其他有新意的政策。比如，明码标价、一房一价，这将抑制开发商随意涨价行为。再如，项目预售应达到的工程进度标准作调整，即完成至主体结构封顶并通过验收，这等于说是提高了预售条件，能够更好的维护购房人的权益。另如，被动迁居民家庭获配的动迁安置房允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。这将增加二手房市场中的普通住宅供应，有助于缓解此类房源的紧张局面。
当然，之前部分民众有所期待的房产税最终没有出来，不过“沪12条”提到：按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。这说明国家已经同意上海进行试点，只是还需准备配套措施和等待更佳时机。在一定程度上可以说，房产税依然是楼市调控最重要的“备用武器”，继续发挥着对于投资投机需求的威慑作用。在“沪12条”的督战之下，我们有理由相信上海房价将会趋于稳定，房地产市场和住房保障将向着更加健康的方向发展。
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财政部、国家税务总局有关负责人表示，对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的，这既有利于调节居民收入和财富分配，也有利于健全地方税体系，促进经济结构调整及土地节约集约利用，引导个人合理住房消费，抑制投机性购房。
有关负责人表示，近年来，随着住房制度改革不断深化和居民收入水平大幅提高，商品房市场日益活跃，改革和完善房产税制度，对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的。从国际经验及公平、规范的角度看，房产税应对个人所有的住房普遍征收。但考虑到这项改革情况复杂，拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点，恢复征收房产税，积累经验后逐步扩大到。
中国现行房产税开征于1986年。基于当时城镇居民收入水平普遍较低等情况，《中国房产税暂行条例》规定，对个人所有的非营业用房产免税。
9月29日，相关部门调整房地产交易环节契税和个人所得税优惠政策：将对个人购买自用普通住房减半征收契税调整为对个人购买属于家庭住房的普通住房，减半征收契税；将对个人首次购买90平方米及以下普通住房减按1%税率征收契税，调整为对个人购买90平方米及以下且属于家庭住房的普通住房，减按1%税率征收契税；对个人转让自用5年以上、并且是家庭生活用房取得的所得，继续免征个人所得税；对出售自有住房并在一年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税，但在2009年10月1日(含10月1日)至2010年9月30日之间(含9月30日)已经出售住房且目前尚未购置住房，并自出售住房之日起一年内重新购房的，仍可享受原优惠政策。
有关负责人表示，这次调整旨在保证居民基本居住需求的同时，合理引导住房消费，抑制投机性购房。
北京有望明年试点征房产税
中央财经大学刘玉章教授多年来从事房产及其税收问题研究，他分析认为，预计北京将成为首批试点征收房产税的城市。
刘玉章教授表示，北京市房产市场目前投机性仍然很强，在这次楼市再出重大调控政策的契机下，北京市很有可能进入首批试点城市名单。他预计，北京市在进行完房源调查、房价评估两项准备工作后，就可出台自己的房产税政策。而北京市房产税政策的出台时间，预计将在明年一二季度。对于税率，他分析可能在3%以内。北京市的政策很有可能是先不对只持有一套住宅者征税，只对多套住宅和商铺、写字楼的持有者征税。
由于这次有关部门提出将加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到。他认为，由于各地情况不一，现状极其复杂，所以要实现都征收房产税，至少需要两年以上的时间。(记者赵鹏)
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