[摘要] 在2009年中至2010年初这波快速爆发的地产牛市中所确认的预售收入，确保上市房企今年三季度仍交出了一份稳步增长的财报。
不出预料，在2009年中至2010年初这波快速爆发的地产牛市中所确认的预售收入，确保上市房企今年三季度仍交出了一份稳步增长的财报。
而颇含隐忧的是，在严厉调控新政策的持续作用、企业项目竣工放缓致使结转收入减少等因素影响下，浏览单季数据却可发现房企面临同比、环比双降的经营窘境——这在今年前两份财报中还不曾出现。但另一方面，随着城镇化进程的加速推进，在调控新政的相对“盲点”——二、三线城市龙头房企仍存在高速成长的机会，尤其是在目前本币致热钱频密流入内地楼市的宏观背景下。
前三季业绩稳步增长
单季数据隐忧毕现
据统计，截至10月28日，两市共有99家以地产为主业的上市公司公布2010年三季报，前三季度营业总收入合计为1661亿元，同比上涨22%；归属于母公司股东的净利润合计为204亿元，同比上涨17.6%。
明细来看，99家房企中有65家实现营业收入正向增长，而34家营业收入负增长。其中，剔出ST类公司，前三季度营业收入增幅排位在前的均为二、三线龙头房企，如广宇发展同比增3.22倍；津滨发展同比增1.56倍；嘉凯城同比增1.47倍。同时，上述三公司分别实现净利润增幅3.95倍、3.89倍、3.38倍，也是目前房企中净利增幅的三家企业。
然而，若浏览单季数据，则可发现不少上市房企盈利情况在悄然倒退。据统计，99家公司第三季度营业总收入合计为501亿元，同比增7.7%，但环比二季度却下降15.7%；三季度归属于母公司股东的净利润合计为61.4亿元，同比略降6.2%，环比二季度则大降30.5%。
此外，更有多达38家房企出现净利润同比、环比双降的经营窘境。
“招保万金”
三季度业绩分化明显
上述经营境况在四大龙头“招保万金”身上均有体现。据统计，“招保万金”前三季度共计实现营业总收入597亿元，同比增长15.9%；实现净利润合计83.3亿元，同比增长28.7%。
虽然“招保万金”前三季度净利润增长明显，但第三季度业绩则呈现分化之势。其中，万科第三季度营业收入下跌27%，而净利润却同比上升6%；保利地产实现净利润6.63亿元，同比增长69.87%；招商地产实现营业收入同比增加7.96%，但单季净利润却下滑达20.54%。
金地集团业绩可谓最为“惨淡”，不仅单季净利润下滑幅度，且营业收入也呈现同比微幅下滑态势。第三季度，该公司实现营业收入16.8亿元，同比下降约1.8%，而净利润大跌76.75%。
业内人士分析，第三季度业绩出现下滑，主要是调控新政直接导致三季度楼市成交清淡，同时间接导致开发商土地收储力度减缓、项目竣工速度放缓等防御型经营战略。当然，也不排除部分开发商保留部分收入至四季度结算以拉高年尾业绩。
另一方面，四大龙头巨大的单季业绩差别可能与各公司的推盘节奏不同有关。
二、三线龙头惯性成长
本币或益
自去年底国家推动城镇化加速的施政趋向明确以来，部分二、三线龙头企业便呈现高速增长势头，这在今年的三季报中愈发有所体现。
如河北房企龙头荣盛发展今年三季度继续实现快速成长。该公司项目多集中于三线城市，由于可结算面积增加，以及结算价格上涨，前三季度营业收入达到45.79亿元，同比增长110%，净利润6.07亿元，同比增长58.5%。公司还预计2010年度净利润较上年同期增长50%-70%。
目前已有诸多数据显示，今年4月起陆续出台的地产调控政策，主要打击了一、二线城市的投机性购房，对于城镇化新政利好下的三、四线自住性购房不仅没有影响，而且还会因为资金分流而增加需求。
同时，2010年6月启动的“二次汇改”，最近4个月人民币幅度明显。由此，有很多分析人士认为，这将促使更多热钱进入中国楼市，尤其是二、三线市场。
据统计，目前已有近20家地产公司对2010年度业绩进行预告，其中半数公司预喜，包括津滨发展、华丽家族、滨江集团、荣盛发展、合肥城建、广宇集团等，均属于二、三线市场龙头房企。
(本文来源：上海证券报作者：郭成林)
对加强分城市房价指数发布的建议
财经日报
9月下旬，国家统计局向社会公开征求《住宅销售价格统计调查方案》意见建议，此举体现了政府统计开放与透明的姿态。与年初发布的房地产统计调查方案相比，《住宅销售价格统计调查方案》在数据获得方式以及计算方法等方面均有显著改进。
我认为，在改进和完善住宅销售价格统计方法的同时，也应该改进数据发布方式。国家统计局在数据发布时应当淡化70个大中城市房地产综合平均价格指数，重点发布分城市的房价指数。70个大中城市房地产综合平均价格指数与百姓的实际感受差异甚大，容易引起各个方面的误读。
应淡化70个大中城市房地产综合平均价格指数，加强分城市房价指数发布主要理由是：
，我国地域辽阔，各个城市之间由于经济社会发展水平存在巨大差异，致使各个城市之间的住宅销售价格差距甚大，波动幅度也有大有小。单纯公布70个大中城市房地产综合平均价格指数意义不大。从网上看，目前国家统计局每月定期发布房地产市场运行情况，其中涉及的70个大中城市房屋销售价格指数主要是平均数。如果某一时期北京、上海、广州、深圳等一线城市的房价增幅较大，而长沙、西宁等二、三线城市的涨幅相对较低，将纳入汇总的共70个一、二、三线城市的房价变动综合平均，势必会“掩盖”不同城市房价变动的差距，老百姓根据平均房价指数是无法知晓哪些城市的房价涨得快，哪些城市的房价基本稳定的，会引发对统计局发布房价数据的疑问。
第二，住房和城乡建设部、国土资源部、监察部决定，对省级人民政府稳定房价和住房保障工作要进行考核与问责；对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。因此，加强分城市房价指数发布，有利于三部委及时对各城市房价走势进行跟踪和评估，并作为考核与问责的重要依据。
至于如何加强分城市房价指数统计与发布，我在此提出几点建议：
，在国家统计局发布分城市房价指数的同时，各地方统计部门在条件具备的情况下也应及时发布城市房价的详细分类指数。《住宅销售价格统计调查方案》在调查内容中明确规定了成交住宅所在小区或社区名称、位置、住宅类型、住宅所在区域、住宅所在地段等内容，这就为各城市作分类指数提供了有利的条件。以上海为例，上海市统计部门可在充分考虑样本代表性的基础上和其他条件满足的情况下，按地理区域公布内环内、内中环、中外环、外郊环和郊环外的分类指数，也可按住宅类型分为新房和旧房、商品房和非商品房、高档房和普通房，以及多高层、别墅等分类指数。这样的分类指数就会更贴近实际。
第二，分城市房价指数统计结果准确性需要被调查者的密切配合并提供真实可靠的信息。住宅销售价格统计调查问题在我国非常敏感,各种利益关系错综复杂。如果被调查者不配合，就无法取得准确的数据。因此，建立一套对敏感性问题的调查制度和政策,以便使被调查者愿意提供真实的信息,就显得尤为重要。欧洲有些国家统计法制健全,明确对个体统计调查结果不作为行政执法依据,对被调查者的数据进行严格保密,而我国也可以作出相应的规范。
(本文来源：财经日报 作者：徐国祥)
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