[摘要] 加息，对买到房、甚至抢上房，荣升为“房奴”的购房者，是个坏消息。
2007年中国住交会上，行为艺术家梁克刚的头和双手被“房奴”的镣铐紧紧锁住，游走在各大房地产开发商的展台“抗议”，而今天的新“房奴”与那时比负担更重。
加息，对买到房、甚至抢上房，荣升为“房奴”的购房者，是个坏消息。记者近期调查数位购房者发现，多数人对突如而至的加息有预期，有准备。买房是个成年人的游戏，在“抢房”背后，常常是一个家庭对未来风险的缜密计算。
50万元房贷，过二三年就还上
对于这次加息，张江说，影响不大，自己身上背的这50多万元贷款，打算等生意略有起色，两三年内就还上。
张江年过四十，今年刚买了浮山新区金光丽园的套三房。他说，自己还算幸运，等了将近一年，总算买上了，而且价格不高，单价没超过万元，总价约110万元。
他告诉记者，买这套房，首付一半，因为是二套房，房贷是基准利率的1.1倍。
张江已经是第三次买房。套还是在上世纪末，全家人节衣缩食，凑了3万元买的，那时候没贷款；第二套房在2004年买的，是卖了旧房买新房；今年买的这套房，即是改善也有投资的想法，原来住的那套房子，不打算卖了。
有生以来头一次贷款50多万元，他说，相比前两次买房，这次最轻松。张江现在在高科园装饰城干建材生意，他说自己做工程垫付出去的资金也有40万元左右，等这些钱收回来就提前还款。
人到中年，张江对贷款比较谨慎，当听说许多年轻的刚需购房者，要贷款60多万买房。他直摇头连声说，我可不敢。
点评：调控政策一轮轮淘涤，如今剩下的购房者经济实力已相对强劲，张江这类改善型居住，有买房能力，有还款能力，但同时又是被调控的对象。
三代人买一套房，影响不大
在机关工作的孙先生刚给儿子在鲁信含章花园买了房，总价130万元。说起本次加息，他认为，目前已出现通膨，虽然利率提高了，还是买房比较合算。
他说，为儿子买房贷款额度是不小，买房之前，已对加息可能带来的压力有所考虑，因为是三代人供一套房，所以不会影响生活。
另一个刚买了鲁信含章花园套二房的小刘，也是青岛本地人，月供要4000元左右。他承认，自己也是三代人供一套房，就算月供涨点，也能抗得住。
小刘还分析，如果年底之前只加一两次息，到明年1月份之后月供变化不大；如果明年再连续加息，还贷压力要到2012年才体现，所以目前小刘显得很坦然。
点评：有观点认为，加息对买房来说是“系统性风险”，无论早买晚买都会增加成本，因此对刚性需求没有太大影响。孙先生、小刘购房是的刚性需求，也是当下三代人供一套房的典型。房价高，风险加大，不得不全家一起上，才能抵御潜在的风险。
如果连续加息，就有点受不了
小李刚三十岁，大学毕业没几年买上房，说起加息的事，他承认，这几天心里有些忐忑。
小李前几年在沧口买了套两手房，因为离单位远，今年上半年他又卖了旧房凑齐首付，在四方买了套新房，贷款有50万元。
来青岛没几年，没有家里的资助，小李靠自己的努力拼打，在青岛终于有了立椎之地。小李说，之前的月供要2900元，这次涨息之后，每个月增加四五十元，实际影响不大，主要影响还在心理，如果多加几次真有些吃不消。
小李说，养车、养房生活已显拮据，以前常是夫妻俩到超市买一大堆东西，现在很少这样了，要孩子的事现在还不敢想。
点评：凑齐首付，便果断出手，少数刚性需求购房经济实力相对弱，对加息最敏感。 (张则涛）
新政下买房：先办按揭再签合同 以房养房买二套
郑州晚报今年以来，楼市经历了两次调控的波动。新一轮房贷的一刀切，在抑制投资性需求的同时，也可能把一些真实的自住需求挡在了门外。在当下的政策环境下，如何能够根据自己的财力、居住需要而理性买房？能否吸收他人的经验、调动自身的智慧判断睿智购房？本期专题通过一些购房者的亲身经历，带你寻找当下买房的机宜。
买三环以内的二手房
● 故事案例
王瑜夫妻俩手头共有13万元。想用仅有的13万元买套房子，他们想到了两个方案可以选择：一是一次性到位，买个100平方米以上的三房，总价大概需要60万元，首付两成就是12万元，如果买了，就意味着手头的钱需要全部花在买房上。
另一个方案就是买个便宜实惠的过渡房，七八十平方米左右的两房，大概总价在30万元，首付两成就是6万元，剩下的钱可以装修，即使首付三成，自己也能交齐9万元，这样一来，王小姐夫妻俩的生活就轻松很多。
▲ 专家支招
新政下，刚性需求者买房，专家建议是购买三环以内的二手房，生活配套完善。2000年以后的房子价格普遍都在4000元/平方米上下浮动，而且整个市场的放盘量也很大，客户选择性很强，而且付款压力会减少。
先办按揭再签合同
● 故事案例
苏先生最近投资了一套约60平方米的小两房，单价5800元/平方米，总价在348000元。他交了1万元的定金签了认购书，之后又让交首付款。让他疑惑的是，为何交了首付却只拿了张收据。开发商说先到银行申请按揭，等批了过几天再回售楼处签购房合同。
他几年前曾买过一套二手房，是先签合同再去贷款的。难道二手房和新房流程有差别？他去咨询了另外一家楼盘的情况，售楼员告诉他，一般情况他们是先付两万元定金，一个星期后签合同交首付款，然后拿着合同复印件和首付款发票去银行办理按揭。那先办按揭后签合同，这样的程序银行认可么？带着这样的疑问，他又找到了一位从事地产业的朋友小刘，小刘告诉他说，“其实只要开发商信用好就没有大问题。现在有的开发商就是先交定金签了认购书后，交齐资料去银行办理按揭，然后再签合同网上备案，最后等着银行放款。办按揭只是说先查询信用系统、购房证明、收入证明等手续，真正办理完是在签完合同之后。否则如果你无法贷款，签了合同就必须得违约了。”
原来，现在银行对资料审查都比较严格，一旦有偏差很可能贷不到款。因为楼盘都有自己指定银行合作，个别开发商就针对一些投资型客户或者资料有点复杂的客户，建议先去办按揭申请。申请人连同要求备齐的各种资料一起报送银行，信贷人员对客户书面资料进行初审，然后逐级上报审批，审批通过后出具银行贷款承诺书，之后方正式签订购房合同。对于这样的做法，有的银行也就默认了。因为是二套房，资料审批严格，而苏先生也就同意了开发商的做法。
▲专家支招
现阶段买房需要关注几个特别的问题。签订《认购书》，要约定清楚在什么条件下可以退定金，例如贷款审批未能通过时可否退定金等。必要时可提前看看《商品房买卖合同》及《补充合同》条款，对合同中不同意的条款及时提出，防止日后签订合同时处于被动状态。另外，开发商的特别承诺要写进合同，如赠送花园、广告宣传、样板间宣传、车位配备及出租出售、物业管理费用等优惠措施，以保障日后实现这些权益。
“以房养房”买二套房
● 故事案例
王先生现在手上有套于2003年购买的小房子。现在，家里有老人住，所以王先生想再买一套三居室的房子。
此前王先生的套住房，也是通过银行按揭的15年商业贷款期限，现在还了8成。王先生已经去北环某楼盘看了两次，之前听说开发商可以垫一下首付，但是现在开发商却表示不可能再这样做了。
王先生算了一笔账：该楼盘均价6300元/平方米，128平方米的房子5成首付接近40万元，他有些吃不消 。王先生想通过中介把套房子卖了，再用套房子的钱去付第二套房子的首付。在中介处，中介人员告诉王先生，既然套房子的贷款，已经还了8成，完全可以把剩下的2成房贷想办法还清，然后把套房子的房产证从银行拿出来，去抵押贷款。套房子抵押的款项，可以负担第二套房子7成的总价，王先生只需要付3成就可以买第二套房了。
▲专家支招
消费者想换房，但是因为买套房的时候贷过款，所以把套房子卖了做第二套的首付款，购房贷款时也只能算作“二套房”客户来对待，所以很多人采取“以房养房”的办法来购置第二套房。
用套房子(拿到房产证后)去银行抵押贷款，把贷款用于购买第二套房，如果套房子价格足够高，可以全额付款去购买第二套房；如果不够，可以用套房抵押的贷款去付一部分，然后等第二套房子的房产证拿到后，再去申请抵押。 (记者 黄晓娟)
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