[摘要] 日前,市财政局回复,惠州的普通住宅标准有可能调整为每平方米6000元，调整方案已上报市政府，调整后的新标准有望在今年年底前出台执行。
（来源：东江时报 记者：黄岸媚 何运平）在10月22日书记网友见面会上，网友“南北83”将“普通住宅也要缴纳豪宅税”的问题抛了出来。她说，惠州市的标准在2007年制定，至今未调整，而很多城市半年就变一次，希望及时调整，使其更加合理。
市委书记、市人大常委会主任黄业斌当场表示，这个问题需要尽快解决，要求市财政局、房管局等部门加快研究此事。
“30平方米算豪宅吗？只因价格是5500元/㎡，就要按照豪宅标准征税，这很不公平。”日前，市民张玉娴对购买30平方米小户型却要缴纳“豪宅契税”十分不解。
房屋契税是在一手房交易税费中占比的一块。按照我市2007年的规定，只要房价超过城区普通住宅标准（单价5100元/平方米），就要按房屋总价的3%缴交契税，这也是俗称的“豪宅税”。3年来房价多次上调，商品房均价已高于5100元/平方米，这让我市出现满城尽是“豪宅”的尴尬情况。
日前,市财政局回复,惠州的普通住宅标准有可能调整为每平方米6000元，调整方案已上报市政府，调整后的新标准有望在今年年底前出台执行。
现状
30m 2小户型也缴“豪宅税”
近日，市民刘段很郁闷。他在江北某楼盘一套109平米、单价5400元/平方米、总价59万元的房子，由于单价已超过城区普通住宅标准（5100元/平方米），因此契税不能享受优惠，必须要按照豪宅标准缴纳，即该套房契税达1.77万元。而如果按普通住房标准才8000多元，相差甚远。“现在惠州市区的房子均价都已超5700元/平方米了，那么，岂不是几乎所有的新盘都是豪宅，个个都要缴纳豪宅税？”刘段想不明白，自己买的房子只是市区里很普通的新房，而且小区很小，位置也不理想，为何还要征收“豪宅税”？
与刘段相比，市民张玉娴显得更“无辜”，她买的是30平方米的小户型，但只因价格是5500元/㎡，就要按照豪宅标准征税，让她感到哭笑不得。“难道30平米也算是豪宅？这个价格还略低于市区均价，为何就不能享受优惠，非得按豪宅征收呢？”张玉娴愤愤不平地说。
记者在市区一楼盘采访时，遇到一个颇为搞笑的镜头：欧阳女士央求售楼部经理打个9.9折，见对方不领情后，她表示会按照对方的价格一分不少地付钱，但购房合同必须得写打9.9折，因为打了折后，房价为5090元/平方米，可享受契税少缴一半的优惠。最终，销售经理只能苦笑着答应这位精明的女士。
调查
契税优惠政策早被束之高阁
记者走访发现，市区内房价大多以“5”、“6”字开头。在江北片区，新开盘的伟豪·领御均价为6000元∕平方米，万科城、宏益公馆和锦源国际均价为5800元/平方米，东南首府、海伦堡、双城国际均价为5500元∕平方米，名流公馆均价7700元/平方米，佳兆业和水云居均价已超“8”字开头。而市区其他片区也一样，如金山湖片区的东江学府、南山诗意、TCL香榭园等，均价也在5300元/平方米左右，其中山水华府均价5800元/平方米。除了仲恺高新区、水口、小金口等片区有几个楼盘均价低于5100元/平方米以外，市区大多数楼盘的均价已超过5100元/平方米。
记者留意到，和去年看房不一样的是，如今售楼小姐在帮忙做购房计划书时，直接就按3%计算契税，不再咨询购房者是否符合首套购房享受优惠的条件。“即使是首套房、面积低于144平米也没用，我们的价格根本不可能低于5100元/平方米。”江北伟豪·领御售楼处的销售员告诉记者，在该楼盘均价6000元/平方米情况下，几乎没有人能享受到契税优惠，都必须缴纳“豪宅税”。
根据中原地产9月份惠州楼市月报数据显示，9月份惠城区成交均价为5558元∕平方米，也就是说，绝大部分房子契税都已“豪宅化”，契税优惠政策只是“画饼充饥”，早已被束之高阁。
探因普通住房标准3年未变
30平方米的房子确实够小，但是，面积只是确定豪宅的标准之一，还有个价格问题。事实上，“普通住宅”标准中，住宅小区容积率和面积两个条件，一般人眼中的普通住宅很容易达到，目前争议的是成交单价的指标。
市房管局、市财政局、市地税局于2007年7月24日联合发文《关于调整我市普通住房标准的请示》，向市政府建议：以我市（市区）2007年上半年住宅平均交易价格3562元/平方米的1.44倍以下定位，将普通住房的价格标准调整为建筑面积每平方米5100元（含5100元）以下。后经市政府同意后，于当年9月实施。
而根据《转发财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》的规定，对个人购买自用普通住房，按我省现行契税税率(3%)暂减半征收。然而上述两个案例的房子所购买的住房不符合第三个条件 （单价超过5100元/平方米），故不能被界定为普通住房，只能按3%的税率缴纳契税。
事实上，2005年6月，广东省明确 “普通住房”应同时满足的三个条件的同时，通知还指出，住房平均交易价格各由市、县房地产管理部门会同有关部门测算，报当地人民政府确定，每半年公布一次。
然而历经3年，惠州房价已经过多轮调整，惠城区房价从2007年上半年住宅平均交易价格3562元/平方米，上升至今年9月成交均价5558元∕平方米。但是，该标准却一直未更新，这也是市民眼中的“普通住宅”被征“豪宅税”的直接原因。
质疑
“契税豪宅化”为何久拖未决
随着房价不断上涨，不少购房者开始关注起契税成本。
事实上，无论一手房还是二手房，在交易中，契税都占了相当大比例。市民刘段认为，以她购买的总价59万元的房子为例，如果是按照普通住宅缴纳契税，只需要8000多元，而按照非普通住房则要缴纳1.77万元，无疑增加了购房成本。
“二手房很多都已装修好，加上装修价格，稍微好些的房子都已超过5100元/平方米的标准，所以普通住宅标准单价的确定已影响到二手房的交易成本。”润地房产总经理赵海告诉记者，在二手房买卖中，绝大多数情况下卖家会把原本的购房成本，包括原房价、银行按揭贷款的利息、缴纳的契税、装修款等计算在内之后，才放盘出售，买家接手后同样要缴纳高额契税，如果其再卖房同样如此，便形成恶性循环，交易成本不断增加，实际上也变相助推了房价。
记者在市政府门户网站上发现，从2009年开始，惠城区、大亚湾区、惠阳区、惠东县等地，不少购房者都已通过网络问政向政府反映“契税豪宅化”的问题。但为何历经一年，契税政策仍然未改变呢？
市区某房地产开发公司一位不愿透露姓名的负责人告诉记者，在房价不断上涨的环境下，契税问题已经很敏感，佛山、广州等地是一年或半年则更新一次普通住房标准，但是惠州这方面毫无动静，这显然对老百姓来说不合理，“普通住宅标准涉及到契税，一旦标准调高，每年政府财政关于契税的收入就会减少一大笔。”
进展
新标准有望年底前出台执行
10月27日，市财政局就此问题书面回复网友，表示“有必要调整”。该局回复：据市房管局提供的数据显示，2009年度，我市预售商品住宅均价为4537元/平方米，住宅（含二手住宅）平均交易价格为4076元/平方米，“我们也意识到去年房价涨幅较大，有必要调整普通住宅的单价标准。”
今年3月22日，该局与市房管局、市地税局召开了联席会议，就调整普通住宅的单价标准达成了共识，按2009年住宅（含二手住宅）的平均交易价格4076元/平方米的1.44倍计算，拟将此单价标准调整至6000元/平方米。10月13日，市房管局召开了听证会，近期将综合听证会上各方意见形成新的方案上报市政府，待市政府审批通过即可执行。
记者日前从市财政局了解到，调整后的普通住宅标准有望在今年年底前出台执行。届时，普通住宅要缴纳“豪宅税”的怪象将退出惠州历史舞台。
（来源：广州日报 作者：陈昕宇 张玉云等）“70多平方米，在广州是普通住宅，到南海就成了豪宅？一下子要补交8000多元的契税。”家住南海金沙湾的市民刘先生最近很郁闷，由于购房前没弄清楚当地的“豪宅税”征收标准，自己一下子要多交一大笔契税，事后才大叹失误。
记者从珠三角购房者中了解到，近年来跨市购房的需求不断扩大，但不少购房者只关注到当地房价的高低，却对当地“豪宅税”征收标准一头雾水。
由于房价增长过快，部分城市还出现了房价“跑得快”，“豪宅税”征收标准调整慢的现象，一些城市的中心区域房价已经远超过普通住房均价标准，不少市民交了“豪宅税”却没住上豪宅。
现象一：
房价涨得快 普通住宅也算“豪宅”
“近年来禅城一手房基本上都是七八千元以上，在我们眼中，所有普通住宅甚至部分二手楼都要成‘豪宅’了。”禅城的黄先生抱怨。
当地财政部门今年颁布了标准，凡2010年上半年在禅城区购买一手楼，均价低于9228元/㎡，且满足其他条件的市民，可以免于缴纳3%的“豪宅税”，均价这一指标比2009年的7478元/㎡上浮了近2000元/㎡。但根据佛山市建设局公布的2月份楼市成交数据，禅城区一手楼成交均价已达9743元/㎡。
在深圳，从2006年开始，市国土局评估中心每年都会根据市场价格来调整普通住房的价格标准，如2009年福田普通住房的价格为每平方米17000多元，罗湖为每平方米16000多元，到今年福田、罗湖、宝安普通住房的价格已调整为每平方米19830元、18970元及12680元。但记者从3月上半月的深圳成交数据来看，福田、罗湖区的均价已远超2万元。
东莞自去年10月起全市普通住宅成交价突破普宅“6000元/㎡以下”的执行标准，这也就意味着东莞已经连续5个月普通住宅成交价以“豪宅价格”成交。
现象二：
异地置业 错买“豪宅”
个案一：70多平方米成豪宅
“70多平方米，在广州是普通住宅，到南海就成了豪宅？”广州的赵先生去年5月在广佛交界买了房，办房产证时却被告知要交“豪宅税”。
原来南海的标准，是按每半年公布一次的住房平均交易价格的1.44倍计算。赵先生的购房均价的确超过了均价的1.44倍。
记者支招：目前珠三角各城市由于房价不同，“豪宅税”征收的标准也不一样，购房前市民可向楼盘所在地的区镇财政部门咨询清楚“豪宅税”的标准。
个案二：小区有别墅 容积率超标
外地市民肖先生在佛山高明区购买了一套房，面积才80多平方米，均价也没超过当地1.44倍，但还是要缴交3%契税，肖先生后来才明白，因为小区还有别墅区，导致容积率低于1.0，虽然肖先生的住房仅80平方米，也不符合普通住宅标准。
记者支招：市民购房前不仅要关注自己房子位于的单栋楼房的容积率，还要向开发商咨询清楚小区的情况，避免因为容积率超标而导致的“被豪宅”。
个案三：开发商预收“豪宅税”
佛山市民钟先生上月购买的一套一手房符合禅城普通住房标准的3个条件，但开发商仍向他预收了这笔“豪宅税”。
记者支招：禅城区财政部门表示，该开发商确实不应该收取3%的契税。
市民可与开发商联系，如这笔契税尚未上交可以让开发商直接退还，如已上交则可备好相关材料，到当地财政局申请退税。
提醒：跨区买房睇真D
各地免征“豪宅税”
佛山标准：
禅城：单套住房建筑面积144平方米以下；实际成交价每平方米不超过9228元；小区建筑容积率1.0以上。
顺德：单套住房建筑面积在120平方米以下或单套住房建筑面积144平方米以下，住房实际套内建筑面积的成交价不高于6785元/平方米。
南海区：容积率1.0以上，建筑面积144平方米以下，低于每半年南海住房平均交易价格的1.44倍。
东莞标准：
小区建筑容积率1.0以上，套内面积120平方米以下或建筑面积144平方米以下；市区四个行政区+厚街、长安、虎门等镇成交价6000元/平方米以下。
深圳标准：
同时满足小区建筑容积率在1.0以上，单套住房建筑面积144平方米以下，实际成交价低于同级别住房平均交易价格的1.44倍以下。
专家：
“豪宅”标准如何界定
佛山房地产业内人士则建议，“豪宅税”的制定参考标准“应该以合同签订的同时期平均房价为标准更合理。”但佛山经纬房地产市场部经理李华宇也指出，若以合同签订的同时期平均房价为准制定“豪宅税”的标准，有关部门的工作量会更大，这对于目前制定豪宅税标准需经税务、财政、物价、建设数部门进行协调后再调整的体制来说，难度很大。
“按照今年珠三角楼市的情况看，不可能出现去年的增长速度，半年的区间内均价应该会保持稳定，部分区域甚至会下调，因此房价跑得比豪宅标准快的现象今年有望缓解。”李华宇说。
名词解释
“豪宅税”
“‘豪宅税’实际上是因超出当地的普通住房标准而要相对多缴纳一部分的房屋交易契税的俗称。”
佛山经纬房地产市场部经理李华宇告诉记者，具体到珠三角各个城市，实际上是指超出当地的普通住房标准，因此不能享受税收优惠政策而要缴纳的房屋交易契税。
目前因为各个城市房价不同，“豪宅税”起征的标准也不一样。
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