[摘要] 4月份调控政策“新国十条”刚刚出台时，包括SOHO中国董事长潘石屹在内的多数开发商表示“不差钱”，09年的火爆销售让开发商储备了足够的“粮食”。然而，半年过后，二次调控、加息、融资受阻，再加之调控下低迷的销售市场，地产商的资金链面临“四面楚歌”，正在遭受着严峻的考验。
房天下讯4月份调控政策“新国十条”刚刚出台时，包括SOHO中国董事长潘石屹在内的多数开发商表示“不差钱”，09年的火爆销售让开发商储备了足够的“粮食”。然而，半年过后，二次调控、加息、融资受阻，再加之调控下低迷的销售市场，地产商的资金链面临“四面楚歌”，正在遭受着严峻的考验。
持续调控拷问地产商资金链
自从4月份“新国十条”出台，地产商艰难地熬过4个多月，房价好不容易“有所松动”，于8月底开始跃跃欲试，出现反弹苗头，这让开发商刚刚浮出水面喘一口气，准备抓住“金九银十”传统的销售旺季捞回一把。
然而，9月29日的“二次调控”从天而降，北京、广州、南京、上海、天津、深圳、杭州等14个城市陆续出台“限购令”。调控使得部分购房者又开始了新一轮的观望，这也让原本就不宽松的地产商资金链更为紧张。
祸不单行。10月19日晚间，在时隔34个月之后，央行突然宣布加息，一年期存款利率上调0.25%。虽然加息幅度不大，但上游融资受阻和下游回款减速，就如同两记重拳，又把开发商摁入水里。
这半年来，地产商的资金链正在渐缩渐紧，在政策和市场的双重压力下，部分地产商资金链遭受着严峻的考验。
增发、信托融资普遍收紧
招商地产三季报显示，三季度实现净利润3.77亿，同比下降20.54%。除了盈利能力下降，招商地产的资金压力也十分巨大。三季报显示经营活动现金流量净额为-22.38亿，同比下降143%，流出较二季度的-19.99亿元也有所扩大。现金流趋紧，公司不得不加大举债力度，筹资现金流扩大到41.79亿元。同时由于长期借款大幅增加，公司利息支出同比大增339%，至9604万元。
房地产行业的调控政策，使地产企业获取银行贷款越来越难，而房地产上市公司再融资亦普遍受阻，万科A此前提出的112亿元增发方案“流产”几无悬念，而其他多家房地产类上市公司再融资方案也宣告无果而终。
在增发融资受阻后，很多开发商转向了信托融资。据统计，今年前8个月，房地产信托产品发行规模已 过1000亿元，远超去年全年449亿元的水平。不过，随着《信托公司净资本管理办法》本月正式实施，预计开发商借道信托融资将越来越难。
“上市企业尚且如此，一些中小开发商的融资之路更为狭窄。”一位不愿透露姓名的开发商表示，部分中小开发商正在为资金问题四处奔波。
“对于开发商来说，没有比资金紧张更为可怕的事情。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰接受房天下采访时直言。“接连调控和加息后，原来‘不差钱’的地产商变成了‘很差钱’，银行信贷紧缩、上市融资受阻，再加之调控下低迷的销售市场，现在的地产商的资金链已不能同日而语。”
降价销售、海外融资或成出路
“资金链的紧张将成为开发商第四季度甚至更久一段时期的主旋律，特别是到年末，在借贷与偿贷的双重压力下，开发商将对资金回笼格外关注，势必会逼迫逆市推售，这将很可能会催生出新一轮的降价。”陈云峰分析说。
数据显示，北京楼市四季度将有40余个项目入市，其中纯新盘项目和加推的老项目后期各占一半左右。同时，越来越多的项目将采取积极的价格策略，打折、降价的幅度也远远大于目前市场的情况。
在国内各种融资受阻之后，近期以来，多家房企已相继推出海外融资计划。“在某特定阶段，可以利用海外融资来渡过难关，但不是主要的融资手段。”一位专家表示。另外，加息之后，传闻称国际资本正在进入中国楼市。
“目前开发商有两条路可走：一是房屋降价销售，加快资金回笼；二是寻求国际资本支持。”一位专家表示。
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