[摘要] 开发商的获利空间有多大？据有关专业人士介绍，在房价的构成中，包括土地价格、建安费用、规划设计费等前期费用、配套费用以及包括销售推广费用、管理费用在内其他费用、营业税费和融资产生的费用和开发商的利润。
（来源：青岛晚报）今年10月份青岛房价环比上涨1.8%的消息后，个别楼盘的房价走高令人关注。
2008年1月31日，保利地产在一次国有土地拍卖中，以起拍价2220元/平方米的价格拍得了四方金华支路12号地块。2010年9月份，保利百合花园的售价为8500元/平方米。
2009年8月31日，中海兴业房地产公司以3220元/平方米的楼面地价取得了清江路地块，2010年11月，以非毛坯面世的清江华府的售价达到了13000元/平方米。地价与房价的差距再一次被拉大，“开发商获暴利”也再度成为一个被人们热议的话题。
起拍价拿地高价卖房
2008年1月31日，四方金华支路12号地块拍卖时，只有保利地产一家举牌应价，而且只报了一次价，便以起拍价的价格取得了这宗土地的开发权，这也是保利公司进军青岛的个项目，名叫保利百合花园。
记者了解到，从2008年11月至今，保利百合花园的房价一直处于上涨的势头，2008年11月的价格为6300元/平方米，从2009年7月份开始，该小区的房价迅速上涨，到了2009年的年底，已经达到了8300元/平方米左右，2010年9月份的售价为8500元。该小区的六期项目预计11月底推，有关方面估计其价格还会更高。在青岛网上房地产网站上，保利百合花园的一至两层售价达到了18000元/平方米。
开发商的获利空间有多大？据有关专业人士介绍，在房价的构成中，包括土地价格、建安费用、规划设计费等前期费用、配套费用以及包括销售推广费用、管理费用在内其他费用、营业税费和融资产生的费用和开发商的利润。这其中，地价、建造费用和利润是其中主要的三大部分。据介绍，目前，高层建筑的建造费用在1700元——2000元/平方米左右。如果再加上1000元/平方米的其他费用，该小区的房价成本约为5200元/平方米。由此推算，其利润水平超过了30%。
周边新拍卖地价抬高房价
中海地产以3220元/平方米的价格在清江路拿地，其开发的项目售价达到了13000元/平方米。
中海之所以能够按如此高的价格售房，是因为在其拿到土地之后，其周边的土地在出让时，地价远远超过了3000元/平方米。今年7月30日的土地拍卖中，清江路一宗地块被海信地产以成交价5730元/平方米的价格取得，同日，距离其不远的哈尔滨路地块被青建地产以7200元/平方米收入囊中，正在有了这两家的衬托，当中海将价格定在13000元/平方米时，也显得底气十足。
新闻延伸
高价房为何频频被抢购
令人不解的是，即使开发商把房价定得高高的，房子依然会有人抢购，为开发商抬轿子的是众多的购房者。
“虽然感觉该项目的价格不低，但看中了开发商的品牌，而且样板间确实也不错。更重要的是，担心未来的房价还会上涨。”市民林先生日前参加了中海项目的摇号，面对记者，他说出了自己的真实想法。“现在海边的房子咱们已经买不起了，清江路这里靠近市北区，而且将来还有地铁车站。 ”他说，综合考虑了多种因素，自己决定在清江路买房。“但遗憾的是，这次并没有摇中。 ”
近日，有消息称，国家有关部委正着手制定相关管理办法，根据该办法，价格主管部门将可以对房价进行直接行政调控。当房价出现较大幅度上涨时，经省级人民政府同意，省级物价部门有权直接出手限制商品房销售价格，如直接限制利润水平、直接限定销售价格等。在昨天的调查中，多位市民表达了这样的想法。(记者 芦智峰）
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（来源：中国经济网）9月底开始的二轮楼市政策调控至今已满月，但近期陆续爆出的房企销售数据却令人震惊。万科、恒大等多家公司不仅完成全年销售指标，单月业绩还再创历史新高。
项目遍地开花的房企，必然要维持后续土地储备。近期，恒大、富力、保利等开发商“跑马圈地”呈现出一片热火朝天的景象。据初步统计，二次调控后房企拿地已接近20次，金额超过200亿元。
国家统计局数据显示，前10个月房地产开发投资高达3.8万亿元，同比增长36.5%。新政调控之下，开发商依然在土地市场高歌猛进，究竟为何？
11月拿地火热
逆势下，标杆房企拿地热情不减。
11月3日，恒大地产在长春掷金13亿元，一举拿下该区域4幅宅地。
同日，华远地产以2.06亿元买下北京裘马都10号楼项目以及47个地下车位。其中，地下车位单价20万元/个，共计940万元；10号楼总价格为1.97亿元，楼面均价为24770元/平方米。
同样是在11月3日，合生创展拟以约68.75亿元的高价收购北京通州马驹桥镇地块和合生世界村附近两商业项目。
11月4日，合生创展再出手，通过间接全资附属公司中先国际，于9月29日以15.59亿元的价格投得上海市金山新城区一地块。
11月5日，富力地产联手合景泰富，以23.5亿元的价格拿下上海新江湾城项目，双方借此筹谋布局上海市场。
……
中国研究院土地市场交易数据显示，11月1日~11月7日，20个主要城市共推出土地173宗，比上周增加109宗，推出面积635.1万平方米，环比增长30%；其中住宅用地占40%，推出面积251万平方米，环比增加31%。其中二三线城市住宅用地交易相当活跃，福州、大连、天津土地成交面积大幅上涨，天津上升了18.28%。反观一线城市，除广州外，成交面积普遍下跌，北京环比下跌31.92%，上海下降了8.45%。
资深房地产专家谢逸枫认为，一线城市的调控让房企转战二三线城市。这不仅因为政策调控对二三线城市影响小，而且二三线市场具有巨大的投资和购房需求，可以减少房企拿地成本，投资回报利润高。“从今年前10月各大房企销售业绩的项目来源看，二三线城市楼盘占40%以上销售利润。”
10房企销售超3000亿元
记者粗略计算，“9·29”二轮政策调控到目前，在已公布销售业绩的十大房企中，在北京、上海、南京、杭州、长春等土地市场交投活跃，成交额达230亿元。
在各家开发商积极抢地的背后，有庞大的现金流支撑。
10月，万科销售额再次单月突破百亿，这已是自8月份以来，万科连续3月单月销售过百亿。
恒大地产10月单月销售达55亿元，而前10月总销售额已超过411.6亿元，提前完成今年再度提升的总销售目标。
粗略计算，在已发布销售数据的前十大房企前10月累计销售总额达3225亿元。
靓丽的销售业绩增强了开发商扩张的野心。恒大以7000多万平方米的土地储备坐拥土地爷头把交椅。在此前的恒大业绩会上，公司董事局主席许家印坦承，今年恒大已率先进入三线城市，未来还可能增加项目数量，只有项目数量达到130个左右，才能配合未来集团销售业绩持续增长的需要。
“今年前10月许多品牌房企已完成了80%或90%销售指标，现在房企自有资金非常充足。”谢逸枫指出，在调控下政策下，许多房企认为现在是土地市场的抄底时机，所以会出现这一波拿地热。
中指研究院市场数据显示，10月份105个重点城市共成交土地面积5684万平方米，其中住宅用地成交387宗，成交土地面积2620万平方米。报告指出，受二次调控的影响，土地市场价格上涨趋势受到明显抑制，住宅用地楼面地价环比降幅近三成。10月份，105个城市住宅用地平均楼面地价1732元/平方米，环比下降29%，同比上升7%。 （来源：每日经济新闻 朱玲）
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