[摘要] 尽管多位专家认为，泡沫在房价中所占的比例无法测算，主要原因在于无法准确统计市场中的投资投机性需求，且投资性需求和改善性需求难以区分，但《住房绿皮书》的编写者仍在坚持其目前的房价泡沫指数计算方法是迄今为止最科学的一种办法。
所有关于房价泡沫、关于房价与收入比分析的理论和文章中，甚至在对房价进行调控的决策研究过程中，几乎都没有准确的数据说明投资在购房者中的比例，更没有将一切放在中国城市化的背景下来思考和分析问题
中国社科院日前发布《住房绿皮书：中国住房发展报告（2010-2011）》，其中的房价泡沫数据在人民群众对高房价的焦虑中像泡沫一样炸开。报告对35个大中城市住宅价格进行了泡沫指数统计，平均房价泡沫为29.5%，福州以70.3％排名，杭州以66.9%排名第二，南宁、青岛、天津、兰州和石家庄也都超过了50％。
尽管多位专家认为，泡沫在房价中所占的比例无法测算，主要原因在于无法准确统计市场中的投资投机性需求，且投资性需求和改善性需求难以区分，但《住房绿皮书》的编写者仍在坚持其目前的房价泡沫指数计算方法是迄今为止最科学的一种办法。但《绿皮书》编者又解释说，由于房价数据不完全准确，房价泡沫指数有被夸大或缩小的可能。他还表示，制定上述指数仅仅是作为一种参考，不能说明具体问题，也不能依据泡沫大小来推断市场走向。前面说“仅仅作为一种参考”，后面说“不能说明具体问题，也不能依据泡沫大小推断市场走向。”也就是说“不能作为参考”！根据其计算公式计算出来的泡沫指数，不过是一个色彩斑斓、不同的人各取所需看出不同颜色的、满足人们虚幻的视觉愿望的肥皂泡而已！
泡沫指数的计算公式本身，也是充满漏洞的。泡沫指数=1-基准价格/实际价格=(实际价格-基准价格)/实际价格，代表实际房价中价格泡沫所占的比例。基准价格是通过对城市里一系列参数进行科学演算而来。这些参数包括2009年家庭人均可支配收入、地方财政预算内支出、城乡居民储蓄年末余额、社会商品零售总额、普通高等学校在校学生数、执业(助理)医师人数等11项指标。
姑且不论基准价格的参数选择是否科学合理，即使参数选择和参数数据都准确合理，其参数的静态与封闭性特征，仍将使它的可靠性基础毁于毫末。
迄今为止，所有关于房价泡沫、关于房价与收入比分析的理论和文章中，甚至在对房价进行调控的决策研究过程中，几乎都没有准确的数据说明投资在购房者中的比例，更没有将一切放在中国城市化的背景下来思考和分析问题，而是以当地居民的平均收入状况来分析房价和合理性。说难听点，是在用死人的办法思考和应对活人的问题：城市化过程中，人的流动是活的，与此相对应的人的收入状况也是活的变化着的。一个人从福州流动到杭州，其所看中的是未来的预期收入和发展前途。这个过程中，还多半有可能牵涉到这个人到杭州之前的所有财富积累，都会随着人的流动而向杭州流动。无数人的分子运动，构成了当今中国的城市化和财富运动。这是一个巨大的动态的过程。而我们众多智囊和决策机构，在研究房价问题上，却是用静态的“当地人”的眼光来看待和分析一切，“以不变应万变”，僵化陈旧，南辕北辙不得要领。
在这个剧烈变动的城市化时代，把握“人聚财聚，人散财散”的宏观的城市化大方向，比任何具体的预测和分析都重要得多。前者，为“时代潮流浩浩荡荡”，后者，则是大潮中的一点点小浪花而已。
延伸阅读：
房价泡沫指数一年翻番？社科院“泡沫说”遭质疑
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
