[摘要] 威尔伯·罗斯（WilburRoss）是华尔街传奇式的投资家。罗斯对中国经济非常看好，认为即便是房地产泡沫破灭也不会对中国经济产生灾难性的打击，而美国经济在2011年内只会是缓慢增长。
威尔伯·罗斯（WilburRoss）是华尔街传奇式的投资家。擅长重组不同行业的破产企业，诸如钢铁、煤矿、电信、跨国投资公司和纺织等行业，尤以精通杠杆收购闻名。他在世界各地参与了超过2000亿美元的破产公司资产重组工作，1998年，《福布斯》杂志把他称为“破产重组之王”。
财经日报：美国第三季度GDP增长了2%，你怎么看这样的增长率？
罗斯：我认为美国经济在未来几年内都会是缓慢的增长，有可能是2%~2.5%。主要原因是美国消费者受这次危机打击很大，而消费占据美国经济70%的份额。但是消费者在房地产泡沫崩溃后失去了11万亿美元的财富。
净财富下降了11万亿美元，只有几千亿美元的债务得到偿还。美国消费者过分巨大的债务被转移到美国政府的平衡表上，要等好几年消费者的情况才会恢复，这就是为什么我认为美国经济不会快速增长。
目前美国的失业率稳居9.6%以上，如果你加上那些不再寻找工作的，只找到兼职工作的，实际失业率有可能接近19%。很一大部分美国人口的收入大不如以前，储蓄率从零到现在的5.5%。
这个失业率不仅是周期性的，而且是结构性的，我认为美国失业率不可能回到大多数人都希望的4%左右的水平。这需要首次失业申请人每月都在40万人以下，而现在每个星期都超过这个数字。我们必须每个月都创造10万个新工作，仅仅是为了满足人口的增长需求。
日报：如果美国经济未来增长缓慢，对于中国经济来说意味着什么？
罗斯：我认为美国不再是中国产品的市场了，欧盟现在处于位。而且中国和东盟的贸易去年增加了44％。如果新兴市场继续快速增长，这会弥补美国缓慢增长带来的缺口。
日报：中国的出口型经济面临巨大的挑战，你怎么看中国经济的未来？
罗斯：当中国的经济更成熟的时候，国内的消费将会变得越来越重要。现在25%到30%的经济增长来自国内，将来说不定会增长到50%。所以到某种程度上，经济增长的动力会发生根本性的变化。但是我认为中国现在急需建立社会安全保障体系，可以使人们不必要储蓄那么多。
日报：实际上中国家庭储蓄率在过去10年中并没有太多的增长。
罗斯：我并不是说储蓄率太高，而是每年国内消费的增长都没有整个经济增长的快。如果中国的国内消费增长和经济增长的速度一样，就可以减轻很多出口的压力。而且如果消费者将来能有机会接触更多的信贷，也会有所帮助。
日报：你认为中国的房地产市场有泡沫吗？会破裂吗？
罗斯：确实有泡沫存在，一些房地产市场价格上涨已经非常迅速。比如海南岛，前不久我到海南岛去，就有人建议我应该在海南买套公寓进行投资。我看到他们在这里建造了大批房产，绝不缺乏供应。这个人告诉我，他在今年2月买了一套公寓，10月份出售的时候赚了一倍。这也就是只交易沙丁鱼，而不是吃沙丁鱼。
但是在中国缺乏低价格、政府补贴的房产。我希望新的五年规划能够建造更多的经济适用房，以减轻很多压力。
日报：如果中国的房地产泡沫崩溃，结果会怎么样？
罗斯：中国房地产泡沫如果崩溃，结果不会像美国这么糟糕。在美国，人们有可能借款达到或者超过房子100%的价值。如果房价下降一点，那么房子就资不抵债，房主就有可能会放弃。而在中国，借贷和房价的比率要低很多，这需要很大的跌幅才会伤害到那些信用度很好的人。
另外，在房价上涨巨大的地方，比如北京、上海、海南，失业率不是一个问题。而美国房地产泡沫破裂之所以造成这么大的危机，是和失业率联系起来的。
这两个因素使得美国房地产破裂如此痛苦的因素中国都不存在。
日报：那房价会像日本和香港房产危机那样大跌吗？
罗斯：我想会有些下跌，我不能确定会是什么样的比例。而且因为政府的干预，其资产泡沫的破裂也会与别处不同，目前政府正在采取措施调整房价，也会起到积极的效果。比如说，如果房地产价格下降20％，政府可以采取更加宽松的信贷政策，使房贷容易获得等措施避免房价出现大规模的跌势。
日报：前不久我们采访了罗杰斯，他现在对中国的投资已经非常谨慎，处于观望状态。你怎么看投资中国的前景。
罗斯：我继续在中国投资，我们投资的有汽车零配件厂、纺织业等，我对这些投资非常有信心。(本文来源：财经日报作者：冯郁青)
透视中国房地产“结构性”泡沫
（来源：财经日报）从房地产周期角度观察住宅市场
近百年美国住宅价格波动周期的平均长度是17~18年(按波峰区间划分)。中国上一轮房价周期的顶峰出现在1993~1994年，参考美国的历史规律，当前中国房地产市场可能处于又一轮波动周期的顶峰附近。
从1998年房改算起，中国整体住宅价格上升期已延续12年，而美国历史上房价上升期一般只有7~8年。中国楼市的周期性波动不一定简单重演美国的历史，在一些特殊因素的影响下，中国楼市的上升期持续时间可能会有所延长。
一是特殊的文化因素导致人们偏好于置业，自古以来人们普遍具有“安居方能乐业”的观念。二是特殊的住房购买力，自改革开放以来积聚的购买力在1998年房改后集中释放，二代人甚至三代人合力买房成为常态。三是特殊的体制性因素，中国房地产市场的荣衰与政府利益密切相关。
笔者认为，在房地产呈现周期性波动特征的背后，人口结构的变化是重要的驱动力。按我们的测算，2011~2012年是中国适婚女性（20~30岁）数量由上升周期转入下降周期的拐点。“结婚购房”是所谓刚性需求的典型代表，未来适婚女性数量的持续下降将导致刚性需求对楼市买盘的推动力越来越小。这种需求层面的重大变化也是我们认为当前楼市已处于拐点附近的根据之一。
从房价泡沫角度观察住宅市场
房价收入比是衡量房价泡沫度的常用指标，其合理性在于认为房价高低取决于人们收入的高低，该指标的局限性是难以真实反映不同国家或地区文化、社保体系完善程度、人口密度、期望居住面积的差异。
按每套住宅面积100平方米测算，目前北京、上海、杭州房价收入比在25倍以上，天津、深圳在20倍左右，但海口、武汉、合肥等二、三线城市仍在10倍附近或低于10倍。按每套住宅面积70平方米测算，北京、上海、杭州房价收入比仍在20倍附近，但包括广州、成都、重庆、武汉在内的很多城市均在10倍以下。
需要注意的是，房地产市场泡沫度高与泡沫即将破裂是两回事，泡沫往往是鼓吹到一个“极限值”才会破裂。从日本、香港的历史经验看，“极限值”可能是正常房价的2~3倍。世行认为发展中国家合理的房价收入比上限应为6倍，按2~3倍的泡沫鼓吹极限调整，新兴经济体能够承受的房价收入比可能为12~18倍。目前上海、北京、杭州等地的房价收入比已超过18倍，但很多二、三线城市仍小于18倍，甚至小于12倍。
总的来说，中国住宅市场泡沫具有明显的结构性特征，一线城市的房价泡沫可能已基本鼓透，但二、三线城市可能还有膨胀空间。
从历史经验看，各地区房价在楼市泡沫破裂后的表现大致分为两类，一是类似于日本上世纪90年代初、香港上世纪90年代中后期名义房价崩盘式下挫；二是类似于德国1994~2004年名义房价长期横盘或微跌。考虑到内地楼市泡沫存在显著的结构性特征，未来房地产市场泡沫破裂的方式未必是崩盘式的。
商业地产的机会与风险
从租金率与国债率比值的角度看，写字楼净租金率与10年期国债率相比并不具有吸引力，但北京、上海、重庆等地写字楼净租金率和2年期或5年期国债率相比，具备一定的吸引力。整体而言，写字楼投资风险低于住宅市场。
目前北京、上海、深圳优质写字楼毛租金率分别为10%、8.06%、5.39%，经空置率和相关税收调整后，净租金率分别为5.2%、4.4%和3.1%；2、5、10年期国债率分别为2.16%、2.76%和3.43%。考虑到写字楼流动性较差，且每年折旧大概占售价的2%，和10年期国债相比，三大城市写字楼净租金率并不具备吸引力；不过与2年期或5年期国债率相比，当前北京、上海优质写字楼的净租金率具备一定的吸引力。相比之下，北京、上海、深圳等一线城市二手住宅毛租金则只有2%~3%，明显低于写字楼租金率和中长期国债率。
目前中国老年人口已进入快速膨胀时期。按照我们的测算，到2020年，退休人口将达到3亿附近，占总人口比重则将超过20%，2050年退休人口占比则将逼近35%。我们认为，未来几年养老型房产、旅游型房产领域可能存在较好的机会。
房地产调控政策取向如何
（来源：财经日报）政府在2010年4月份出台的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中提出“住房问题……既是经济问题，更是社会稳定的重要民生问题”，说明政府在看待房地产行业在经济和社会体系中应处的地位，以及住房应属于投资品还是生活必需品这些基本问题上的观念已发生重大变化。我们认为政府短期内放松调控政策的可能性较小，除非中美之间爆发较严重的贸易战或外部经济形势急剧恶化，政府为减缓经济减速压力而被迫放松政策。
在楼市临近周期性拐点、政府调控政策等因素相叠加的影响下，近、中期房价与房地产开发投资可能都会受到抑制。不过需要注意的是，当前政府调控政策的主脉络是以扩大供应、收紧信贷的方式来抑制房价。
在这个背景下，未来几年政府保障房建设的规模可能会比较大，房地产开发投资的整体规模也可能会维持在较高水平。未来几年，虽然房地产投资可能难以再像过去那样对经济增长构成显著的正贡献，但明显拖累经济规模的可能性也不大。比较大的可能性是，房地产投资对GDP增速的正贡献减弱，或从过去的经济规模推升力量转变为维持力量。(本文来源：财经日报 作者：章斌)
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
