[摘要] 上海市政府公布《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，办法规定从今天起，对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。
昨晚8时，上海市政府公布《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，办法规定从今天起，对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。
■基本规定
上海家庭人均免税60平米
《办法》明确了征收对象：一是上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)；二是非上海居民家庭在上海新购的住房(以下统称“应税住房”)。
新购住房指今天起购买的住房，购房时间以购房合同网上备案的日期为准。
在此次试点中，对上海居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积(住房建筑面积，下同)扣除，即，对上海家庭超过人均60平方米以上的住房面积才予以征税。而且，《办法》明确规定，只有居民家庭新购且属于第二套及以上住房，才和存量房合并计算为家庭全部住房面积。如果合并计算后，人均不超过60平方米(含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。
本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积。
税率为0.6%或0.4%
《办法》规定，纳税人为应税住房产权所有人。产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算税额。
根据《办法》，上海开展对部分个人住房征收房产税试点实行差别化的税率，即：适用税率暂定0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%。“上年度新建商品住房平均销售价格”由统计部门每年公布。
初期按交易价70%计税
《办法》规定，试点过程中计税依据为，参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。
综上所述，上海市应税住房应纳房产税税额的计算为：应纳房产税税额=新购住房应征税的面积×新购住房单价×70%×税率。
■优惠政策
成年子女结婚购首套房免税
《办法》还规定了几种退还、免征房产税的情况。比如，上海居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有住房的，其新购住房已按规定计算征收的房产税，可予退还；上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭住房的，暂免征收房产税。
《办法》对在上海市工作生活的非上海市居民的基本居住需求，也给予一定优惠。比如，符合国家和上海有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有上海居住证并在上海工作生活的，其新购住房、且该住房属于家庭住房的，暂免征收房产税。
此外，持有上海居住证满3年并在上海工作生活的购房人，其新购住房、且该住房属于家庭住房的，暂免征收房产税；持有上海居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按规定计算征收房产税，待持有上海居住证满3年并在上海工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。
■计算器
原有住房未超标
以一个三口之家的上海居民家庭(夫妻双方加上未成年子女)为例，如果这个居民家庭原来已拥有一套50平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，该居民家庭全部住房面积为160平方米，人均住房面积为53.33平方米，未超出人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。
如果这个居民家庭原来已拥有一套150平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，全部住房面积为260平方米，人均住房面积为86.67平方米，已超过免税标准，因此，该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积即80平方米须按规定缴纳房产税。
假如住房单价为每平方米2.5万元，以0.6%的税率计算，即：应纳房产税税额=超出标准部分(80平方米)×新购住房单价(2.5万元)×70%×税率(0.6%)=8400(元)，即需要缴税8400元。
原有住房已超标
仍以一个三口之家的上海居民家庭为例，如果这个居民家庭原来已拥有一套250平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，由于该居民家庭原有人均住房面积达83.33平方米，已超过免税标准，则新购住房的全部面积(即110平方米)，须按规定缴纳房产税。即：应纳房产税税额=新购住房面积(110平方米)×新购住房单价×70%×税率。
■释疑
新政考虑居民基本居住需求
昨天，上海市财政局、市地税局、市房管局有关负责人就房产税试点回答了记者提问。
如何体现差别化税收政策
上海市开展对部分个人住房征收房产税试点，对居民家庭的基本居住需求给予了充分考虑，体现了差别化的税收政策。
一是在征收对象上，上海市开展对部分个人住房征收房产税试点，在将上海市居民家庭新购且属于该家庭第二套及以上的住房作为应税住房的同时，给予当地居民家庭一定的人均免税住房面积扣除。
二是在税收优惠上，上海市开展对部分个人住房征收房产税试点充分考虑了居民家庭的基本居住需求，给予了一定的税收优惠。
三是在税率设定上，按照应税住房每平方米市场交易价格的不同情况，房产税税率实行0.6%或0.4%的差别化比例税率。
如何促进房地产市场健康发展
实施房产税改革是面向和立足于长远的一项制度建设。上海的房产税改革试点坚持“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则，确保上海居民家庭基本居住需求和改善型住房消费需求。同时，将房产税改革试点与当前的房地产市场调控有机地结合起来，发挥税收政策调节住房消费和房地产的积极作用，正确引导住房消费，促进本市房地产市场平稳健康发展。
如何做好房产税试点实施工作
目前，上海已成立市房屋状况信息中心，出台了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》。下一步，上海将认真做好实施房产税改革试点的各项工作。一方面，建立健全工作机制。市政府成立由市财政、地税、住房保障房屋管理、建设交通委、规划国土资源、公安、民政等部门组成的房产税试点有关工作机构，建立健全工作机制，认真做好房产税试点推进工作。另一方面，加强协同征收管理。市住房保障房屋管理等部门将积极配合本市地方税务机关建立应税住房房产税征收控管机制，根据本市对部分个人住房征收房产税试点的需要提供相关信息，共同做好应税住房的认定工作。
购房人如何进行房产税征免认定
对于新购住房的，购房人在办理房地产登记前，应按照地方税务机关的要求，主动提供家庭成员情况和由市房屋状况信息中心出具的其在本市拥有住房相关信息的查询结果。地方税务机关根据需要会同有关部门对新购住房是否应缴纳房产税予以审核认定，并将认定结果书面告知购房人。对于应税住房发生权属转移的，原产权人应缴清房产税税款。
交易当事人须凭地方税务机关出具的认定结果文书，向登记机构办理房地产登记；不能提供的，登记机构不予办理房地产登记。
■分析
沪渝代表 两种发展模式
易居中国研究中心总监陈啸天说，沪渝两地在征收细则上有不同的取向。
陈啸天说，上海版征收范围广，只要从今天起，因新增购房导致家庭人均住房面积超过60平方米的本地家庭，都在征收范围，但税率很低，一个三口之家如果由于新购住房使得总体住房面积达到240平方米，以2.5万元的单价计算，房产总价600万元，每年只要缴纳6300元，即实际税率仅为千分之一。重庆版本征收范围窄，但税率高。所以，沪渝两地房产税细则都是尽量降低征收难度，使得房产税能够得以顺利推出。
此外，要看到作为试点城市，上海和重庆在三个层面上具有相当普遍的代表性。空间上：一个是东南沿海城市的代表，一个是中西部城市的代表；经济方面：一个是发达经济体，一个是发展中经济体；房产市场方面：一个是发展相对较为成熟、价格已经出现明显分化的城市，另一个的房地产市场仍处于正在发展中，房价水平还较低。
因此，上海版房产税模式和重庆版房产税模式的推出，并不会出现谁更优越的局面，而是根据中国的特点而精心选择的两种试点模式，未来房产税化推广无非是这两种模式为主导，以及其他介于这两者之间的模式。
征收措施 尚不明确
采访中，虽然无论业内专家还是开发商，都对房产税的征收予以了肯定，但也不约而同对征收效果持一定的疑问。
阳光100常务副总裁范小冲说，目前尚未看到两个城市具体的征收办法。“很多地方物业税、取暖费都收不上来，如何确保房产税的收取呢？”范小冲注意到，上海和重庆都是以新增住宅为主去计量房产税，他认为，在存量房难以计算的前提下，从新增住宅入手计算征收未尝不是一种容易入手的办法，但迟早需要拓展到存量住宅。如何把税收上来就成为一个难题。
有业内人士表示，只有两个环节最容易收税，买的时候或者卖的时候，但这样房产税最后其实就变成了交易税，不但没有增加持有者的成本，反而增加了购房者的成本。
记者 鲁欢
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