[摘要] 伴随着一波又一波由众多大盘引发的购房热潮，让人不禁对大盘价值进行深入思考：所谓的大盘有什么过人之处？作为购房者，将会从中得到怎样的现实回报？简而言之，大盘的核心价值在哪里？在大盘越来越多的今天，这些问题引起了人们普遍关注。
伴随着一波又一波由众多大盘引发的购房热潮，让人不禁对大盘价值进行深入思考：所谓的大盘有什么过人之处？作为购房者，将会从中得到怎样的现实回报？简而言之，大盘的核心价值在哪里？在大盘越来越多的今天，这些问题引起了人们普遍关注。特别是众多大盘经常成为某一区域的“价格标杆”时，购房者开始思索：买大盘，到底买什么？
关键词1买社区
大盘社区舒适人性化
房子所在的社区是房子价值的重要组成部分。在大盘频出的今天，社区价值受到了人们的广泛关注，特别是对于自住购房者而言，社区的重要性更是不能忽视，于是在选择房源的时候，一般倾向于规模较大、配套齐全、管理规范的社区。从开发规模讲，当前惠州拥有的 “大盘”不少，有的项目成为人们热捧的对象，有的项目则遭到了市场的冷遇。
二次置业者樊成心目中理想的社区是这样的：有足够的停车位，小区内有足够的休闲地带，小区入住率较高，有责任感很强的小区管理团队。从家出发，10内可以到达电影院、各式餐厅；15内可以到达孩子就读的学校。记者采访时发现，很多购房者对理想社区的构想，都跟樊成差不多，特别是换房一族，对小区的要求更加具体，他们在看房过程中，也更加注重小区的具体规划，特别是在道路、小区内部配套等方面要求更高。
随着本地房地产开发水平的整体提升，在众多知名开发商同台竞技的市场背景下，各项目小区规划建设越来越人性化。目前市场上在售的众多开发规模较大的项目中，有不少知名品牌开发商在社区打造方面砸下重金，在整个配套规划等方面也充满了人文关怀。比如，滨江社区充分利用水文化，把项目与自然水体融为一体。比如，中信水岸城、合生·帝景湾、方直·珑湖湾等本地开发规模较大的项目,在拥有珍稀自然资源的基础上，小区规划方面投入了大量资金和精力。其中，中信水岸城在江边打造休闲娱乐地带，方直·珑湖湾则在小区内部规划了水循环系统，增加小区的舒适性。
由于诸多客观原因，一些开发规模较大的所谓“大盘”并没有得到购房者的普遍认同。购房者徐南健今年5月份去雅居乐·白鹭湖项目看房，最终没有买成。而他下不了决心的主要原因，就是他对那里将来的生活氛围缺乏足够的信心。“那里社区内部自然景色不错，据说后期也有一些配套性规划，但是我还是觉得那地方太偏僻了。”徐南健对记者说，那里距离市区中心区太远，本地一些高级的餐饮、酒店、商品零售、医院、教育等资源很难享受得上，并且，从市区到雅居乐·白鹭湖之间往返，路远地偏，安全也是一个十分关键的问题。记者了解到，很多普通购房者对位置较偏僻的项目都抱着明显的戒备心理，因为他们担心日后在这样的社区里生活，会经常遇到一些棘手问题：周边配套不足、周边生活环境杂乱、小区入住率太低等。
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关键词2 买产品
真正的大盘华实兼备
对于大多数购房者而言，买房实际上是买产品的本身，比如买某一套房子，那么那套房子的户型、风格、朝向、层高、价格、户外景观等因素就是它的最核心价值。相对而言，市场上众多大盘一般由开发水平相对较高、实力相对雄厚的开发公司来操作，因此在户型设计、建筑风格等方面具有实用、时尚等优点，比较容易受到购房者的认可。当前市场上在售的房子中，有的产品质量上乘，结构稳固，让人住着放心，而有的产品则过多追求所谓的 “风格”，反而忽略了产品本身的质量和实用性，购房者为此吃了不少苦头。
“房子只有拥有上乘的产品质量、舒适的内部环境，才有资格去谈房子的设计风格、小区环境和其他一些相对外在的东西。”首次置业者丁文对自己将来的家如此评价。面对购房问题，购房者们似乎都有这样的共识，特别是对于次买房的人来说，他们买房大多数都是用于自住，因此他们认为房子的实用价值拥有至高无上的地位，如果买一套房子不能住得放心舒适，那么买房的钱就无异于打水漂。最近两年，市区大批房子进入交楼阶段，众多与房子质量有关的问题也随之浮出了水面。有人在开发商交楼后才发现房子货不对板，有人发现自己的房子住了一小段时间后出现天花板漏水、墙体开裂等严重的房屋质量问题，充分暴露了有关开发商在项目开发过程中过多追求外在因素，反而忽略房子的核心价值的做法。
真正的“大盘”之所以能够让购房者比较放心，是因为真正的品牌开发商在确保产品实用性和质量的基础上，才去进一步拓展它的附加值，去表现产品的人文关怀，让人觉得既能住名盘，又能住得放心。最近两年，中信水岸城、方直·珑湖湾、保利山水城、富力·丽港中心、合生·帝景湾、佳兆业中心等本地大盘在本地吸引了人们的关注，除了开发商本身的知名度之外，产品自身也是征服市场的重要力量。在东江时报接到的市民投诉中，房子质量问题占了相当一部分，而出现质量问题的大多是实力较差的开发公司推出的项目，具有一定实力的开发商在这方面则具有明显优势。记者在采访中发现，很多大盘在平层、复式、越式等风格韵味十足，在本地楼市中具有一定的开创性。
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关键词3 买品牌
优质品牌体现在售后
开发商品牌是一个项目的 “门面”，也是项目的核心价值所在。买房过程中，人们总是习惯地问：这个项目是哪个开发商开发的？最近几年，惠州房地产开发产业得到快速发展，在一批批高性价比的项目出现在人们面前时，也因此赢得了宝贵的市场美誉度。实践证明，开发商拥有好的市场口碑，其产品就容易被人们接受。品牌形象较差的开发商则往往难以让业主满意：或者产品方面有明显的瑕疵，或者售后服务不令人满意。
因此，买大盘的重要意义之一，就是买品牌。最近几年出现在惠州楼市上的大盘，几乎都是出自知名开发商之手，其中包括一线开发商和本地成长起来的开发企业。目前的惠州楼市已经形成了众多一线开发商同台竞技的局面，他们利用自身优势在惠州唱响了属于自己的主旋律。中信地产、佳兆业集团、万科、富力地产、保利地产、合生创展集团这些知名开发商与光耀集团、金宝集团、隆生地产等本地开发商在惠州均有影响力较大的楼盘作品，这些作品曾经在不同时期成为本地楼市的热门项目。
优质品牌开发商开发出来的项目，其品牌价值往往体现在售后。产品售出以后，在后期物业管理、房产证办理、项目后期规划的落实等方面，知名开发商旗下的项目往往做得中规中矩，能够很好地履行合同内容，遇到了某些实质性困难，会尽量站在客户角度去思考，试图借此来维护企业品牌形象。相反，一些实力较差或者不注重品牌形象的开发商，精力往往较多用在产品销售过程中，而在售后各种配套性服务中出现了很多令业主不满意的案例。在很多情况下，一些开发商往往在产品销售阶段用心粉饰出一个几近完美的“样品”（“样品”或者是样板房，或者是服务，或者是承诺），让人看着动心。可是在产品售出后，很多业主不是发现产品质量方面不过关，就是房产证几年都办不下来，或者小区管理越来越差，业主和开发商之间的纠纷不断。
为什么品牌形象较好的开发商在产品售出以后往往能够令业主满意？据悉，拥有较高品牌美誉度的开发企业往往经过了多年的市场运作，成功摸索出了一套适合市场实情的运作模式，其中包括产品开发模式、市场营销思路和问题处理机制。因此，从产品开发、营销到后期服务，充分体现出较高的运作水平和对社会负责的企业经营理念。
当然，好的品牌公司开发出来的房子，并不是完全没有问题。比如，本地某大型开发商曾经因为一个位于麦地的项目牵涉占用其他小区出行通道、给业主提供包装修服务过程中又出现明显质量问题；在位于仲恺高新区某项目销售时被购房者举报不守信用，该开发商因此遭到广大市民的非议。因此，大的开发商未必是处处为购房者着想的开发商，更不是完美的开发商，人们在买房过程中需要购房者细心挑选。
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关键词4 买潜力
大盘规避风险能力较强
“潜力”是最近几年人们买房过程中经常挂在嘴边的词语。随着惠州楼市受外界的关注度越来越高，特别是在深圳购房者大量涌入的情况下，买房投资一时成为风尚，“潜力”“前景”等词语成为了开发商对外宣传的常用词。在很多投资者的投资宝典里，地段是决定房子空间的首要因素，只要买到了理想地段的房子，房子日后的空间将会体现出来，因此他们之中有一部分人买房并不注重房子品质，有的甚至连看都不看房子就买了。
地段是房子的重要因素，这一价值判断目前已经深入人心。可是地段再好，房子的综合价值始终要通过产品本身来体现。试想，即使在很好的地段上，而房子的质量不过关、设计水平低、容积率太高、舒适性太差，那么房子空间明显是有限的。现实中，真正的大盘往往在不起眼的地方建造出令人眼前一亮的项目。由于实力较雄厚的开发商在产品设计、后期运作等方面拥有明显优势，市场评估等方面也有独到的地方，所以房子的可能性比较大。值得一提的是，开发规模宏大的房地产项目一般分期开发，而前期产品往往售价较低，不少项目前期产品和后期产品售价相差一倍甚至数倍，所以大盘的前期产品往往被各路投资者抢购。
市场上的大盘一般出自于大开发商之手，大开发商资金实力相对雄厚，市场和社会资源相对丰富，抗风险能力较强。因此，购买大盘的市场风险也相对较低。在当前房地产市场面临国家宏观调控政策的时候，市场风险是不能绕过的话题，从购房投资角度看，选择大盘投资是一种比较稳妥的做法，也是投资过程中必须要考虑的问题———只有投资安全，才谈得上投资回报；只有有效规避风险，才能从房子的潜力中获益。
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睁大眼看清哪些大盘徒有虚名
辨明风险认准品质别为一时冲动后悔
很多人买房愿意选择知名度较高的开发商、开发规模宏大的项目或者是大户型产品。但凡交易都有风险，买房也是一样，很多人花大价钱买大盘，到头来发现大盘徒有虚名，并为当时的盲目冲动后悔不已。买大盘，这些风险您留意到了吗？
风险1 入住率低人气不旺
“买房，安全、方便是重要的方面，入住率高也是重要指标。”购房者张林（化名）曾打算购买山水江南的房子，但他认为那里位置偏僻、短期内难以形成浓厚的生活氛围而放弃。他认为，惠州楼市是典型的投资型市场，大量楼盘入住率不高。张林说，“空城”之所以令人难以接受，就是生活氛围不浓，到了晚上就黑灯瞎火，“感觉不像一个住人的小区，反倒像一个下班后的工厂”。
入住率是人们关注的焦点问题。惠州楼市是一个外向型市场，对深圳、东莞、广州等地的购房者有着足够的吸引力，而异地购房者在惠州买房的主要目的，就是用于投资。异地购房者涌入惠州投资、本地购房者投资意识盛行，造成多个项目入住率不高。大亚湾自不必说，惠城区的麦地、江北、南部新城等板块也经常上演“空城计”，位于汝湖的雅居乐·白鹭湖，位于麦地与南线片区交界处的山水江南、熙龙小镇，位于河南岸汽车站旁的金山湖花园1号小区，入住率相对都不太高。
记者点评：如果买房自住，又喜欢大社区，那么入住率是必须要考虑的问题。入住率低的社区不仅住得荒凉，各种生活配套也难以上位，日后生活会很不方便。一句话，买大盘切忌买“空盘”。
风险2 规划难以成为现实
“之前开发商说这里要建一条大路，可我们住进来这么多年了，这里还是荒草。”市民黄先生说，他搬进目前所住的小区三年多了，不仅房产证还没有拿到手，就连之前开发商规划建设的大路也一直没有落实，居民们的出行很不方便。日前，又有读者向本报投诉，说所住的小区原先规划的停车场一直没有建成，这块地后来被用来建档口，成为了开发商的“自有物业”。小区业主们平时出行和停车很不方便，因此怨声载道。
记者了解到，由于各种原因，一些项目早前规划的配套设施仍然停留在图纸上。不仅如此，一些社区公共的场所（比如草地、停车场、会所、小公园等）还被开发商“公地私用”，改造成为开发商或者物业管理公司的办公室、档口等，甚至建成一栋新的商住楼用于出售。这种现象的出现，导致社区生活的舒适性大打折扣。
记者点评：在楼盘销售阶段，项目营销人员描绘的一切生活图景都是美好的，但后来真实的图景未必如此。说来说去，买房的时候还得多推敲。而检验开发商的“诺言”是否真实的重要标准，就是其市场口碑。
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风险3 私密性得不到保证
“我住的地方面积比较大，但是小区建筑太密，所以私密性比较差，家里的窗帘很少拉开过。”市区江北某知名社区的业主陈小晖说，两家人距离太近，偶尔对望的时候大家都觉得不好意思，于是平时很少到阳台上去。
记者了解到，“对面那家在眼前”的情况在本地非常普遍。由于两栋楼靠得太近，楼与楼之间的两户人家经常 “抬头不见低头见”。一些大社区在规划方面并没有很好地保证业主的私密性，一些包含着别墅和大户洋房、小高层等类型住宅的小区，由于用地的局限，几种类型产品没有很好地分布，也导致业主的私密性得不到保证。
记者点评：大盘有优势也有局限，私密性就是其中之一。买大社区的房子，一定要考虑到以后的现实生活，勿被大盘的气势和豪华遮住了眼睛，不要忽视生活细节。
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大盘打造是种“新造城运动”
业内人士谈大盘与惠州城市化进程关系
近两年来惠州的超级大盘纷纷拔地而起，惠州的大盘时代已经到来。大盘时代的到来对惠州发展有何作用？越来越多大盘的面市对惠州的楼市发展、居民生活又有着怎样的渗透和推动作用？
大盘效应大盘与城市化进程相互促进
对于大盘打造对城市化进程的作用，陈锐认为，可以简单概括为一种“新造城运动”，能有力推动城市化进程，而城市化进程又对房地产特别是大盘的诞生，有相当大的促进作用。
陈锐解释说，惠州紧邻深圳、香港、广州三个一线大城市，因城市的集聚与、产业的升级、人口的流动等因素，惠州进入“大盘时代”是趋势所在，是一线大都市向周边卫星城市外延发展的必然。
“一般来说，大盘大多位于中心城市近郊或一些二、三线甚至是四线城市，与中心城市相比，配套还不是很成熟。除在市政道路等基础设施需要完善外，大盘往往还要建设学校、商场、医院等配套，实际上等于造一座新城，这将必然推动所在区域的城市化进程。”作为较早在惠州打造大盘的公司一员，陈锐深有体会。奥林匹克花园的打造，带动了惠城至博罗沿江一带的道路建设、市政配套等各方面的发展，也推进了惠城江北区域的发展。
“目前，惠州的周边城市如深圳、香港、广州等，经济高速发展，生活在这些城市里，市民生活成本很高，生活压力很大。这些城市普遍超过2万元的房价，必然会产生溢出效应或者‘5+2’的生活模式，即5天工作在深圳，2天周末生活在惠州。”陈锐因曾经长期生活在深圳，对此深有感触。他预测在这种情况下，越来越多一线城市的市民会选择到附近三四线城市购房生活。惠州由于其具备江河湖海温泉的优美环境，成为这些市民的选择。而且珠三角东岸的城际轨道近2年就可开通，同时惠深、长深、潮莞等高速公路及深广高铁的开通等，都让珠三角一体化指日可待，人们将更乐意选择有优质生活环境的城市及社区。
大盘影响 大盘社区提高生活品质满足精神需求
房地产是一个城市的名片，对城市的发展特别是对居民生活有着相当大的影响。惠州大盘时代居民的生活又将出现怎样的变化？
陈锐表示，“大”无疑是大盘最为突出的特征，它是大社区、大配套、大交通的集合体。它不同于中小盘、散盘，它的开发给消费者带来的不再是一个简单的居所，更多的是生活品质的提升与一种生活模式。
“大盘时代不是一个概念，也不是媒体与开发商的杜撰，而是房地产与城市化发展的必然阶段，也顺应了消费者生活方式的变化。大家都知道，在发达国家，中产阶级或富人居住都郊区化，大盘意味着对更多资源的占有，它的出现迎合了消费者的需求，说明现阶段的消费者对居住品质、理念有着更高层次的追求，他们需要的不再仅仅是一套钢筋水泥的房子，而是一种新的生活方式。他们要求所居住的房子能使他们的生活富有品质，还能满足精神需求，如在社区内就可以健身、休闲、交友，或者扩展事业圈子，享受到一种与众不同的社区氛围等等。”陈锐认为，大盘社区的舒适性、社区居住者未来的交融性等，均可让居住者身心都获得更高的享受。
大盘必备 资金雄厚抗风险能力强方能成就大盘
谈到打造大盘开发商所必须具备的条件，陈锐表示，纵观一些国家或地区的房地产市场“洗牌”之路，不难发现，市场兼并重组大多以大盘的出现为端点。开发商如果没有雄厚的资金、较好的整合资源和持续开发能力，以及抗风险的能力，无以成就“大盘”。
陈锐说，资金是任何开发商打造“大盘”的必备，也是最重要的条件。在目前严峻的宏观调控之下，政府部门对开发商的销售资金管理越来越严格，在这样的情况下，开发商的资金优势就愈发地凸显。目前严峻的形势会让房地产市场逐渐呈现两极分化状态，最终强者恒强，大者更大。
“常规项目的程序可简单归结为‘拿地-建设-卖楼’，而作为上规模的大盘而言，其开发更具系统性及前瞻性，项目前期定位、开发节奏及理念均非常重要。大盘开发是一个复杂的系统工程。”陈锐分析，比较齐全的社区配套，水准较高的物业管理，大家庭的归属感，宏大的气势和相应的品牌效应，使得大盘更具保值增值空间。相对小盘、散盘，其优势也在此。
一般来说，选择大盘也是较为稳妥的居住与投资方式。由于大盘货量多，开发时间长，大多开发商会采取低开高走、薄利多销的策略，在前期牺牲一部分利益，而在后期掌握稳定的价格走势，使项目在市场上形成稳步上升的良好品牌形象。
此外，抵抗风险的能力也是开发商打造大盘的必备条件。陈锐解释，相对而言，大盘的整个操作时间长，可能会遇到来自各方面因素所产生的风险，这主要包括3个方面：一是抗政策变化的风险。随着市场的变化，相关房地产政策也会相应变化，这就需要开发商具有较好的承受能力；二是抗市场风险的能力。陈锐说：“一个金融危机下来，一个国十条出来，市场就洗牌了，不少小公司就出局了。市场就是这样，永远都是优胜劣汰，适者生存。”第三，还要具有抵抗自身经营管理风险的能力。一个大盘往往需要数年的时间来完成，其滚动开发需要买房人的忠诚度，更需要自身经营管理者的责任感与综合能力。一旦出现问题，对后期的影响将是毁灭性的。因此，大盘的开发商都愿意在楼盘品质方面下大功夫，给买房人信心保障，以推动良性滚动开发。
未来预测 大盘将带动楼市朝更健康方向发展
目前，受各类宏观调控措施影响，开发商和购房者对市场均有不同的认识。今年下半年，楼市将会有何动向呢？
对于今年上半年惠州的楼市情况，以及今年下半年的整体趋势，陈锐也发表了自己的看法。
“今年各类宏观调控措施对房地产业有着极大的冲击。”陈锐分析，严峻的调控措施以及保障房与商品房并存的状况，对楼市有着长期冲击，但也应看到“危机中的机会”。购买大社区及高端物业大多是多次置业者，他们不仅仅是为解决住房问题，也是改善和享受住房的需求型，这种需求短期可能会受到压抑，但长远而言，还会再次引发，今年上半年惠州楼市价格稳中略升，这也是一个重要因素。下半年，惠州楼市或会在三季度出现成交量下降，但平稳走好仍是总体趋势所在。
陈锐认为，大盘的逐渐增多，将加快各区域CBD及城市综合体的诞生，助推城市化的进程，也将推动惠州房地产市场快速合理健康地发展。
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奥园后期开发还有100万m 2
据了解，奥林匹克花园总建筑面积达到150万平方米，计容是130万平方米。这几年开发面积30多万平方米，后期开发面积还有100多万平方米。小区目前已经是一个5年的成熟社区，未来还将规划建设4～5万平方米的集中商业区，从幼儿园到中学的优质学校，扩大体育配套规模等等，配套日益完善。 （刘娟祝 广文）
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