[摘要] 因为房地产限购、限贷以及房价回落，引发的交易纠纷正在增加。最高人民法院日前发出的一纸通知，引起了业界的高度关注。
因为房地产限购、限贷以及房价回落，引发的交易纠纷正在增加。人民法院日前发出的一纸通知，引起了业界的高度关注。
这段表述中，关注的莫过于“严格适用情事变更原则”。上海大邦律师事务所合伙人张黔林对《财经日报》表示：“我的理解，严格适用就是不用的意思。”
所谓情事变更，是指在合同有效期间，非因当事人双方的原因，发生定约时难以预料的情事变更，如维持合同发生当时的效力，其履行显失公平时，当事人一方可请求仲裁机关或人民法院变更或解除本项合同，以维持公允。
张黔林表示，最近几年，随着房地产调控的深入，限购、限贷等政策的出台，影响了部分人的履约能力，导致不能购买房产或者购买成本过大。同时对房地产市场下行的预期，也影响了买家心态，不少买家以此为借口，拒绝履行合同。
据北京媒体报道，2010年4月12日，北京市购房人张先生与房主宋女士签下合同，购买其一套房屋，总价555万元，张先生计划贷款200万元。同年4月17日，国务院出台限购令。因所购房屋正是第三套房，张先生无法得到银行贷款。为此，张先生起诉到北京市海淀区人民法院要求与宋女士解除合同，退还定金。去年8月，海淀区法院审理认为，新政导致合同成立后客观情况发生了不属于商业风险的重大变化，是张先生在签订合同时无法预见的，如果要求张先生继续履行合同，对其明显不公平，属于合同情事变更。该法院一审判令双方解除合同，宋女士返还张先生定金15万元。
时至今日，从2010年持续至今的房地产业宏观调控政策愈发严厉，“限购”、“限贷”政策已在绝大部分房地产热点城市落地，而房价在此影响之下也出现下行趋势。与此相对应的是，房贷新政实施后，因解除合同而导致的损失该由谁承担的纠纷在各地屡见不鲜，其中一些人以新政是情势变更为由起诉到法院。
北京市中迈律师事务所合伙人薛起堂律师认为，由房地产行业的政策变化所导致的购房者无法履行合同，有适用情事变更原则的可能，“但由市场价格变动引起的，显然不适用情事变更原则，因为价格的变化是市场经济规律决定的。”
购房者撤房贷申请逼宫退房 专家称模式难复制 东方早报
近日，杭州一些已签订购房合同、但还未获得银行按揭贷款的购房者要求退房的方法很具“技术性”：他们向银行撤回按揭贷款申请，让开发商无法获得购房全款，以此逼迫其同意退房或赔偿，或与降价房源对换、补差价。
昨天，涉事开发商有关人士向早报记者表示，购房合同必须履行，不会同意部分业主退、补、换的要求。
签贷款合同前可撤贷
去年夏天，曹松（化名）以9200元单价购进杭州余杭区“金都·夏宫”1套80多平方米的住宅，首付三成。
曹松介绍，去年12月中旬，该楼盘6号楼以7300元/平方米起价、7700～7800元的单价开盘，位置比此前的1～5号楼好，单价却低了1000多元，还带动1至5号楼的剩余房源降价。以此计算，他的房子“贬值”近10万元。
自去年11月起，部分业主与开发商交涉，要求退房或赔偿，或与降价房源对换、补差价等，均遭拒绝。
随后，业主想出“撤回房贷申请”的办法：已申请房贷、尚未获得银行批复的购房者撤回申请，已签购房合同、暂未申请房贷的则放弃按揭申请。据曹松介绍，目前该楼盘已有30多户业主撤回或提出撤回贷款申请。
浙江腾飞金鹰律师事务所陈钟律师表示，只要贷款合同没有建立，购房者提出撤销申请后，可以在银行承诺放贷前取消。
制造“双输”局面“逼宫”
据了解，该楼盘《购房合同》的“违约责任”部分约定：如因业主自身原因或在规定时间内无法取得贷款，不超过90日，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之一的违约金，合同继续履行；超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金：出卖人愿继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之一的违约金。
陈钟表示，根据这一条款，结合《合同法》，如购房者未能支付剩余房款，导致合同无法继续履行，只要提出申请并愿承担违约金，可与开发商协商解除合同，或要求法院确认解除合同。
曹松说，以一套100平方米的住房计，目前总价已跌去10多万元，远远超过合同约定的“累计应付款2%的违约金”。开发商不同意退房，“每日万分之一”的违约金也只是目前近8%的贷款年利率的一半。而且，房贷的金额多于首付款，如果得不到银行按揭，开发商本已紧张的资金链就更紧绷，“这是‘双输’——购房者付违约金、开发商拿不到全款——目的是给开发商压力，允许退、换或赔。”
“撤贷退房”难复制
那么，“撤贷逼宫退房”是否有可复制性？
“这更多的可能是以此为筹码与开发商博弈，不会大面积泛滥。”浙联律师事务所主任戴和平表示，《合同法》规定，如果解除合同的实际损失高于约定的违约金，可按实际损失支付。对房产交易来说，“实际损失”包括房价下跌等因素。以一套100平方米的住房计，如因房价下跌缩水10万元，购房者支付的违约金就可能是10万元，而不一定就是《购房合同》中约定的“2%”。但楼市之后若逆转，购房者不仅付了违约金，还会错失买房良机，不得不以更高价格购房。
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