[摘要] 近期惠州楼市掀起新一轮的“以价换量”的高潮，德威摩卡小镇由“六字头”回归“四字头”引爆惠州刚需市场，那么接下来，惠州楼市是否能率先走进“金三银四”呢？大家拭目以待吧！
编者语：龙年伊始，首套房贷利率回归基准利率，差别化房贷政策的实施等利好因素为开春楼市注入了许多活力，也让刚需购房者燃起“春天还会远吗”的希望。在多重利好政策下，要如何抓住购房时机？近期惠州楼市掀起新一轮的“以价换量”的高潮，德威摩卡小镇由“六字头”回归“四字头”引爆惠州刚需市场，那么接下来，惠州楼市是否能率先走进“金三银四”呢？大家拭目以待吧！
央行突然下调准备金率0.5% 首套房贷有望放松 【详细】
央行似乎给市场开了一个玩笑，就在市场对降准的预期降到冰点之时，2月18日晚上央行却突然宣布，从2月24日起下调存款准备金率0.5个百分点。根据1月末人民币存款余额80.13万亿元总量计算，此次下调后可一次性释放流动性约4000亿元。
不少业内专家表示，此次存准下调符合市场“2月份仍需追加降准”的普遍预期，也是对上周五市场流动性极度紧张、利率飙升的及时反应，但这并不能理解为货币政策将放松，降息等力度较大的宽松政策料短期难现。那么经过这次下调，实体经济“钱紧”现状是否能缓解？对资本市场到底会造成何种实质性的影响？
存准率下调释放4000亿 二三线城或现"小阳春"【详细】
紧缩货币政策渐渐转向中性，预调微调序幕拉开，存准率下调周期露头经过漫长的等待，终于，央行于周六晚宣布从24日起，再次下调存款准备金率0.5个百分点，拉开了今年下调存款准备金的序幕。
据估算，本次存款准备金下调将一次性释放近4000亿元资金，大大缓解了目前市场上的资金紧张情况。学者分析指出，这次调整表明了央行的紧缩货币政策渐渐转向中性，更顺应了从一季度就要进行预调微调的要求，预期未来存款准备金率依然有下调空间。
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近两个星期以来，我们连续迎来了两个“情人节”，个为正月十五元宵节，它被许多人称之为“中国情人节”，第二个是2月14日西方情人节。惠州不少开发商抓住营销机遇，积极围绕节日展开营销，比如举办相亲大会，推广“婚房”概念，或者针对年轻置业者推出特价房及低首付等，一时间，惠州楼市充满了“情人节味道”。
在江北某公司上班的王滨今年已经29岁了，去年冬天，他和相恋3年的女友领取了结婚证，并在今年元旦假期举办了婚礼。他告诉记者，自春节以来，他们家里一直都在商量着买房的事，他和妻子在近期也走访了不少楼盘，去寻觅自己的婚房，以便尽快筑起温馨小窝。他先后和记者一起走访了中信水岸城、万科城·华府和鹏达·丽水湾三个楼盘，它们中有的是园林好，有的是精装修，有的是价格相对实惠，可谓特色各异，还有一个共同点就是户型都比较紧凑实用。王滨看后表示“都喜欢”，不过，他最终只能选择其中一个。
深剖析:惠州楼市2011年卖房量全省的背后 【详细】
惠州去年房价的涨跌牵动着所有人的神经。年初定了房价调控目标的地方政府担忧能否完成任务，随着调控的深入，同时还在纠结是否要出台地方版“限购令”；银根紧缩下的开发商开始担心资金链问题，不得不采取多种手段尽快出货回笼资金；调控政策下的购房者难以摸清市场走向，担心刚买的房子贬值，在纠结中选择观望。
中原地产惠州策略中心有关负责人认为，2011年，受多重政策叠加效应的影响，惠州楼市出现了较多的波动，年内楼市行情高开低走，成交价格抑扬顿挫，上半年和下半年的市场呈现一个明显的分水岭。在他看来，惠州楼市2011年战绩平平。尽管不如许多业内人士的意，但单从卖房量上来说，惠州可谓气势凶猛。业内人士分析，首次在全省排名的惠州能在2011年这个楼市消极的年份拿到如此惊人的成绩，主要是因为周边城市多推行限购、限价政策，同时惠州本土开发商让利回款等原因。也有专家担心，头一年的成绩会促使更多新盘的入市，从而造成库存量的急剧上升。
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惠州开发商帮忙"垫首付"重现2月份楼市江湖【详细】
经历了2012年1月份的“滑铁卢”之后，2月份惠州的新房成交持续上扬，与此同时，开发商“垫首付”的促销模式卷土重来。对此，惠州业界人士认为，"垫首付"一般会出现在销售受阻的年底，此番再现不存在开发商资金紧张的问题，吸引购房者快速出货或是主因，同时也反映出开发商对于后市的担忧。
购房只需一成首付：南粤依旧春寒料峭，楼市却提早迎春。2月6日-2月12日，惠城区住宅成交342套，这一数据对比1月21日-2月5日的151套上涨126%，成交的持续上扬，市场也开始热闹起来，具体表现在售楼处看楼访客增多，营销又开始发力。
2月10日，南都记者在下角鹏达御西湖售楼处了解到，其在售的55-88平方米两房、三房首付只需一成，而根据目前房地产政策，消费者首次购买90平方米以下户型，需要三成首付。记者选中的一套14楼的房源，一成首付只要5万元，销售人员表示另外两成首付由开发商暂时垫付，分别在年中和年底交付，购房者的首笔支出只要2.73万元。
德威摩卡小镇4600元/平特价房引爆全城购房热潮
德威摩卡小镇春节后，推出特价房，均价4600元/平！活动现场飘着醇香的咖啡味，人山人海，把摩卡小镇的营销中心堵得水泄不通，现场广播成功买房的喜报不绝于耳。
本次推出的主要是1栋和7栋的特价房，户型是88-112平米的2-4房，截至记者2.18日下午五点发稿，摩卡小镇已售出特价房92套，总金额超过5000万！德威此次活动引爆惠州刚需购房需求。
低首付重现惠州楼市 麦地热盘首付仅5万元起 【详细】
不知道购房者你们有没有留意，最近惠州楼市推特价房，团购房特别多，在小编上班的路上，看到很多广告。万林湖在推婚房团购，特价4980元/平，而天虹旁边以地段绝佳著称的丽日银座最近也在推特价房，首付5万起，推20套特价房。
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继住建部表示严格实施差别化住房信贷政策，优先保证首次购房家庭的贷款需求后，近期央行再次释放出满足首套房贷需求的信号。
事实上，自2011年10月份以来，受到银行信贷额度紧张的影响，多家银行不仅取消了首套房贷款的优惠，并对首套房贷款的利率有所上浮，上浮幅度为基准利率的5%～10%。但是，随着新年贷款额度有所放松，首套房贷款已经基本回归到基准利率的水平。
首套房贷款利率回调
去年10月，建行率先在北京对首套房商业贷款利率进行上浮。据悉，首套房利率上浮的幅度为5%，如果申请贷款人希望尽快放款，还需要主动上浮利率到基准利率的1.1倍。
多家银行紧接其后也对首套房的贷款利率进行了上浮。如在上海，建行执行的是基准利率的1.05倍，光大银行首套房贷款利率上浮5%～10%，广发银行上浮10%。在深圳，中行、深发展、兴业对于首套房的贷款利率为基准利率的1.1倍。不仅如此，部分银行由于额度告急，信贷审批发放时间延长到了两个月，甚至基本暂停了个人房贷业务。
不过，随着新年的来临，首套房的贷款利率已经出现小幅的回落。记者了解到，从1月份开始，多家银行已经将首套房的贷款利率下调到基准利率的水平。也就是说，对于首套房的贷款客户们来说，现在申请商业住房贷款，首付为30%或以上，5年期以上的适用的利率为7.05%。同时，银行的放款审批发放也大幅增速，如中国银行上海市分行相关人士表示，首套房贷在相关证件齐全与个人信用记录完全情况下，一般一周之内审批流程就能完成。
与此同时，一些银行对于资质较好的客户还可以给出较为优惠的利率折扣。其中，上海农行对于部分资质优良的客户，视情况可以给予基准利率九五折优惠。对于购买银行指定楼盘的客户，部分外资银行可以在基准利率的基础上下浮5%，也就是九五折优惠。
业内人士分析，尽管央行已经明确提出了银行贷款应满足首次购房家庭的贷款需求，但是具体将贷款利率放松到怎样的程度，银行将不断进行探索，这也离不开宏观政策的指引。对于希望贷款的首次置业者来说，也可以继续观望，一些银行表示，可能到3月份银行会推出更多的贷款利率优惠。
但是，从整体上说，首套房贷款利率也不可能出现以往的大幅折扣。原因在于，7折的优惠房贷利率，按照目前的贷款基准利率来计算，折扣后的利率为4.935%，而五年期存款利率的水平为5.5%，存贷倒挂对银行来说就意味着亏损。而85折的优惠利率为5.99%，这也不是银行愿意接受的。
值得一提的是，对于第二套房的利率，银行商业贷款没有任何松动的迹象，首付与利率上浮的程度与之前相同。
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公积金贷款仍为
毫无疑问，对于首次置业者来说，公积金贷款仍然具有较大的优势。目前公积金贷款的利率为五年期及以上为4.9%，五年期以下为4.45%，比起七折后的商业住房贷款优惠利率来说，也有一定的优势。
近期上海公积金管理中心所发布的《上海住房公积金2011年度运行分析报告》也指出，受宏观调控影响，2011年住房公积金个贷发放额呈下降趋势，2011年共发放公积金个贷金额265.05亿元，同比下降12.5%。但是，在公积金个贷规模下降的同时，首套房购房贷款比例和公积金户均贷款额却在上升。根据上海公积金管理中心所发布的数据，去年在公积金购房贷款总户数73322户中，首套房购房贷款户为65990户，占90%，比前年上升了8个百分点。公积金户均贷款额为36.1万元，比前年上升了5.7万元。
按照目前的公积金贷款政策，以上海市为例，首套房公积金贷款的可贷额度为60万元。要贷到60万元的贷款限额还需要满足两个要求：一是贷款人均为首次置业，其名下不得拥有其他房产，之前也没有申请住房贷款（包括商业住房贷款和公积金贷款）的记录，没有使用过公积金进行“冲还贷”业务；二是至少拥有两个以上的贷款人，按照规定，单个贷款人即使购买首套房可贷额度为30万元。此外，公积金贷款申请人需要连续缴纳公积金满6个月以上，账户余额也需要满足一定的要求。
在首付要求上，上海公积金管理中心规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。
首次置业者及早筹划
房贷利率牵动着购房人的神经，对于购房者来说，利率的上浮、下调将直接影响到置业成本。我们以100万元的商业住房贷款来试算的话，使用30年的贷款期限，等额本息法下，按照基准利率7.05%来计算的话，每月还款额为6686元。而在利率7折、85折和95折三种情况下，对应的每月还款额分别为5328元、5990元和6686元，如按上浮10%的利率计算，每月需供款7181元。
新年之后，一些地区的房地产市场也出现了回暖的迹象，尤其是首次置业的“刚需”群体看房的愿望有所上升，在等待贷款政策明朗的同时，贷款人也可以预先进行一些准备。
如根据相关政策判断自己是否属于“首次置业”的范围。按照规定，如果已成年子女曾经和父母一起购房，在房产证上有子女的名字，那么再次购房时不得纳入首次置业的范围。对于此种情况，已成年子女可以事先到房地产交易中心办理从房产证上除名的手续（需缴纳一定的税费）。包括公积金贷款、商业住房贷款在进行贷款审核时，均会对这一情况进行审查。值得一提的是，按照规定，如果以前曾经使用过公积金进行“冲还贷”，在审核时是不能纳入首次置业范围的。
另外，如果家庭资产能力允许，建议贷款者可以将自己的资产集中到某一家银行，获得银行的VIP资格。大部分银行的做法是，按照客户在银行的存款、第三方存管账户资产、基金、外汇等统一衡量。相对来说，银行的VIP客户、资质优良客户在进行贷款审批时能够获得更多的优惠，像利率折扣、贷款审核发放时都有更多的受益。
需要提醒你的是，保持良好的信用记录同样重要，这已经成为银行审核贷款时候的硬PASS。不妨到央行打印一份自己的信用报告，及早检查你的各张信用卡的还款状况、以往其他贷款的还款记录，如有错误还需及早到银行进行更正。
“成长2012”房天下联动的新春贺岁系列高端访谈。展望2012，业内人士已经纷纷在揣测楼市走向，有的说调控将进一步趋紧；有的说上半年房价会继续下降；有的说银根有望放松……对于2012，尽管它注定是不平静的一年，但依旧满怀期待，祝福2012，祝福房地产良性健康发展>>>>>>>[详细]
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