[摘要] 多年经验证明，政府、开发商和购房者一直唱着三重奏。房价涨--民怨沸腾--政府调控--房价微跌--开发商叫崩盘--放松调控--房价继续涨。如此循环。
最近，调控多时的房地产政策出现了松动的、似有似无的暧昧信号。寒冬中的开发商们也似乎看到了黎明前的曙光。
我一直困惑的是，一边是媒体喊开发商资金链断裂，而一边实际情况却是，鲜少见到有房地产公司死在调控期。
其实，公众的错觉很大程度上来自对房地产公司“资产负债率”的误读。
以龙头万科为例。2011年9月末，万科资产负债率（总负债/总资产）为78.97%，乍一看，这是一个高得吓人的负债比例。
但分析一下万科总负债的结构，你会大吃一惊。2011年前三季，万科预收账款从744亿增长到1228亿，短短9个月，增加了484亿。同期，万科只结转确认了293亿的营业收入，但预收账款却足足多了近500亿，用分析师们惯用术语是“如此高的预收账款，锁定了万科未来的业绩”。这预收账款自然是购房者的预交款。
预收账款和预付账款的比例多少，可以微妙地反映一个公司在产业链上下游的地位和话语权。预收账款越多，说明公司越牛，款到货才发，客户甚至得排队买货。这一类公司多是掌握稀缺资源或核心技术的公司。预付账款则反之。
最牛的莫过于贵州茅台（600519），2011年前三季末预收账款高达68.2亿，超过同期329亿总资产的1/5。这当然归功于争先恐后抢货的经销商们。
通俗地讲，预收账款的多寡，直接与开发商们对购房者的资金占用能力挂钩。把预收账款剔除，万科其它负债占总资产的比例其实只有35.61%。
关于这一点，我和万科总裁郁亮交流过。在郁亮看来，一个房地产商的实际负债率应该剔除预收账款来考虑。因为预收账款是未来业主预交的买房款，将来不必以真金白银相还。等工程竣工并交付业主使用，这笔预收账款便可转为营业收入。
也就是说，预收账款对开发商来说，越多越好，它体现强势的地产商对购房者资金的占用程度。
我重新计算了一遍房地产商们的实际资产负债率。123家上市房地产公司2011年三季末的平均资产负债率为63.32%。剔除掉预收账款之后，平均资产负债率马上降低到47.3%，还不到50%的警戒线。
并且，不出意外，剔除预收账款后，“招保万金”的实际负债率均远远低于行业平均水平。
结论是，开发商在与政策长期艰苦搏斗中，早已成为久经考验的战士。不要轻易相信开发商哭穷，不要相信所谓的资产负债率，只需看看它账上的真金白银是否足以支付高额的利息和短债，看到底还有多少人兴冲冲地跑到开发商那里预交房款。
否则，政策一放松，裸泳的，只能是广大苦逼的房奴们。
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