[摘要] 楼市争议不断，但从来没有一个真正的措施解决这些疑问。在未来的半年到一年里，楼市将有更多的疑问摆在开发商和购房者面前，楼市何去何从，其实只在一转念之间。
6月，北京楼市成交量同比涨上50.6%，上海同比上涨30.67%，广州同比上涨25%，深圳同比上涨36.63%，厦门同比上涨211%……楼市一片红，房地产市场交易量上演“疯狂6月”。
回暖本来是以开发商前期的降价促销为代价的，然而一些开发商却将小阳春理解成可以涨价的预兆。据据北京住建委网站公布的网签数据显示，6月北京全市新建商品住宅(包含保障房)网签总量为11983套，环比5月上涨14.1%，同比去年6月则大幅上涨32.5%。
伟业我爱我家市场研究院的监测数据显示，2012年6月北京全市新房(剔除保障房后)成交均价为20678元/平方米，环比5月上涨2.1%，较去年6月上涨0.3%。从统计数据看来，北京6月楼市首次出现“量价齐涨”。
某些楼盘上涨有其自身的理由，但是不排除许多项目是盲目涨价。
楼市争议不断，但从来没有一个真正的措施解决这些疑问。在未来的半年到一年里，楼市将有更多的疑问摆在开发商和购房者面前，楼市何去何从，其实只在一转念之间。而这些疑问就像是一个个悬而未解的答案一样，又真像是悬疑案件一样，期待楼市的规律来验证谁是凶手。“悬案”一语双关。
房价还会不会下跌成为目前争议最热的话题。
发商纷纷涨价，然而涨价的一个后果就是，成交量开始下跌，价格与成交量成反向走势。因为楼市的回暖与房价下调有密不可分的关系。
如果开发商普遍涨价，楼市可能就会又将回到当初的困境。开发商可以说几乎想尽了一切诱惑购房者的绝招，可偏偏购房者不吃这一套。其实开发商也明白而且也从来没有公开做过，那就是要想换取未来的成交量惟有将房价降到百姓比较能接受的合理位置，这也是总理房价所要求的。虽说个别开发商可能会扛时间比较长一点，但降价是楼市出路。
所以下半年楼市该向左走还是向右走，关键在开发商能否降价，如果不降，或许会少活两天。
开发商逆流涨价会不会催生楼市新一轮泡沫？
经济下行，房地产市场处于尚未恢复元气的阶段，如果房价持续攀高，是否意味着新一轮泡沫即将出现？尽管价格回升、销售向好，但随着当年高价拿地的后果开始显现，以及上市房企大量外债的陆续到期，开发商和市场仍将面临不少新问题。
开发商涨价只能算作是个别现象，而不是普遍的趋势。不过如果开发商没有认清形势，而是盲目涨价，则必然导致楼市问题凸显，又会催生新一轮泡沫出现，让楼市更加不合理。
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政策层面是否会再亮“利剑”举国瞩目。
楼市下半年是否会新政出台，业内十分关注。在未来半年，中国政府仍将面临棘手的两难局面，如果国内经济增长出现持续滑坡，中国政府将会面临巨大压力。渣打银行经济学家在一份简报中明确写到，目前并不预期会有降息或中央政府明确放松房地产政策，但如果经济没有起色，此类措施将在第三季度、十八大后出台——政治因素仍将决定房地产调控的主导方向，而非市场。
如果房价涨起来，一面是保经济，一面是挤泡沫，我倒想知道中央政府究竟该怎么选择。怎么着做个样子也得做出来吧，总不能眼瞅着房价不但没有回归而且还在一路攀升中交接领导班子吧。
该不该对不法地方政府开刀？
一些地方政府和开发商之间的权钱交易、官商勾结成了高房价的幕后推手，尽管这种狼狈为奸的行为是在私下里干的勾当，但是已经成了公开的秘密。这些地方政府部门过多过深地介入房地产业，往往置中央的部署于不顾，使调控政策的“执行力”大打折扣。
政府如何拿这些不法的地方政府开刀，从现在多数的报道来看，都没有谈到这个问题，不知是不是故意回避了这个问题。也或许政府在想办法清理门户，但是外边人却见不到动静，反正我们这些百姓等得急呀！
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房价真能再涨十年？
许多人鼓吹房价还能持续上涨至少十年，先不说他们讲得对不对，我好奇的是不知他们是根据什么判断房价还会继续涨，这还不算什么，更有疑问的是他们又是凭什么说房价涨十年。
房价是他爹还是他妈？怎么那么听他的，什么都不讲就说房价要涨十年。其险恶用心不言而喻，为的就是能够在楼市转阴前多捞点，因为说实话恐怕连他们自己也没有把握了，能忽悠住一个就算一个。
风云变幻、楼市无常，对于本来严重不理性的楼市出现急刹车也不是不可能的事，不要太自信了，或者是外强中干。
房价能否涨十年，谁说我都不相信，只有时间能证明一切。
现在该不该买房？
因为买房非小事，也正因为确实以前观望的购房者后悔莫及，更因为某些开发商忽悠房价还要力挺至少十年，所以许多购房者心动，但是对于一些看问题全面的人还是不会听他们一面之词，因此也就在买与不买之间徘徊不定。
没听任志强的话没买房的人确实亏了，但又怎么样？买了房用来住涨与不涨跟他们又有什么关系？如果卖了是能赚很多钱，可这些钱又能再买一套吗？
单纯从投资角度考虑买房，左顾右盼永远都别想买房。因为未来房价究竟如何谁也不知道。我个人认为，不管什么情况下，只要你需要你就买呗，只要你能承受得起你就买呗。
对于买房人来说，重要的不是我们的购房是不是划算，而是我们的消费行为是不是足够理性。不过话说回来，再理性的人面对不理性的楼市也没办法。
开发商还有没有存在的必要？
对于开发商有没有存在的必要，这个问题有点不好说。因为我现在都搞不清什么叫开发商。中国的房地产开发商（发展商）应该分为两种：一种房地产开发商是盖房子的，另一种是做土地生意的，做土地生意的靠囤积大量的土地而赚钱，不做开发。
开发商确实为城市的建设做出卓越贡献，这一点我们不得不承认。所以单纯取消开发商或许有点一刀切，我倒认为如果政府无偿收回靠炒地皮赚钱的开发商的土地，将会让只做土地生意的这些人没有生存空间。
现在开发商靠炒地皮做生意也不容易了。而且过段时间，个人合作建房的人又将站出来。
该不该取消期房预售制度？
国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组曾发布报告建议：把目前的期房销售制度改为现房销售制度。就这一句话，再次挑动了公众对期房销售制“存废去留”高度关注的神经，房产商的抗拒、购房者的诉求与相关主管部门的“欲说还休”迅速交织在一起，气氛愈发热烈。
该不该取消？目前期房销售确实问题多多，但高房价不在于期房预售制的存在与否，而在于这种制度不健全，需要完善。当然我不是替谁说话，只是稳住高房价应该从开发商本身下手，而不是期房预售制。
公租房、廉租房路在何方？
公租房、廉租房等都是高房价下诞生的新生产物，可以说这些政策的出台为低收入家庭实现住房梦提供了可能。
对于保障房是否适用，并可以成为制度性政策，众多专家意见不一，有人认为如果将保障房选址在市郊区域，选址远而定价高于市场价，就没有人去买。选址近定价低于市场价，就混乱。此外购买租用人群标准的制定是保障房的又一难题，谁有条件买？谁有条件租？难道也像经济适用房那样混乱，如果是那样，限价房、公租房、廉租房又失去了意义。
不知道穷人得到这种实惠是不是要等到猴年马月，只怕等到限价房、廉租房供过于求，估计到时候商品房谁都买得起了。
房地产数据支撑谁最权威？
当房价在政府密集的宏观调控下和民众的抱怨声中越来越高的时候，当业界和学术界都在争论房地产市场是否存在泡沫时，越来越多的人们吃惊地发现：由于缺乏科学和权威的统计数据，中国的房地产市场正陷入一团统计迷雾，围绕它所进行的争论也只能是雾里看花，不知所云。
这种情况不治不行。民众该相信谁？一套适合市场经济的房地产统计体系需要建立是摆在当前的一个重要课题，只有这样，才能统一数据支撑，至少不像现在这样舆论混乱。
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中国央行非对称降息能否导致房价暴涨？
7月5日晚7时，中国人民银行宣布年内第二次降息，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。此外，自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。此次降息距上次降息才29天。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫接受《凤凰房产》记者采访时认为，此次降息为非对称降息，主要是针对国内宏观经济持续下滑,实体经济严重萎缩趋势，而非针对楼市所谓的“救市”。不过，央行提前一个月降息，完全超过市场预期，按照经济数据与市场预测来看，应该是7月降准，8月降息的。显然，央行超前紧急降息，表明货币政策宽松化来临，急于放市场资本流动性，缓解市场资金紧张局面。意味着中央遏制国内宏观经济下滑形势和保增长之目的非常显著，防止经济形势继续恶化。
为什么降息？央行有什么企图？
谢逸枫认为，降息主要原因遏制国内经济下滑和稳增长，而实施货币宽松政策。一是国内CPI前5个月持续下降，6月CPI将继续回拉，而通胀预期下降。二是5前个月国内经济下滑趋势继6月依然恶化，进出口和投资及消费6月数据预期比较悲观，总体上经济不乐观。三是实体经济和市场资金告急，影响到经济发展和股市稳定。四是国内前五月信贷需求量严重下降萎缩，实体经济受到重创。五是6月制造业与非制造业及外汇的指指标下降，挤压出降息空间。
央行降息企图刺激贷款需求和输血实体经济及稳增长的目的非常明显。由于降息幅度太小和经济下降趋势短期内扭转，难对实体经济产生明显影响。不过，从历年降息历史经验看，大陆内地真实利率本来就是负的，减息后更低，资金流出银行体系，增加通胀压力，输家肯定工薪阶层，口袋的人民币要缩水。
年内大陆还会降息几次？
谢逸枫认为，若大陆经济三季前未回稳上升，年内至少再降息两次和再降准三次以上。
降息对楼市有什么影响？对房奴可以起到什么作用？
谢逸枫认为，降息对房地产具有比较强的冲击力，犹如给楼市回暖“如虎添翼”，房价上涨的势头又将重新燃烧，说明中央信贷和货币政策转向宽松，开发商最坏时期已经过去了。一是助推房价上涨预期。二是刺激房贷需求量，释放更多市场有效刚性需求和部分改善需求，有利促进楼市销售成交，继续保持上升。三是房企贷款融资成本下降和销售回款压力相对轻松，有利提振楼市信心。四是下降购房者的贷款支出成本，缓解还贷压力和对市场信心的逐渐恢复。五是有利对购房者购房意愿加强。
谢逸枫认为，央行降息可以给房奴房贷减负，以100万商贷20年期为例，之前每月偿还本息7783.03元，如今每月需偿还本息7483.40元，即月供减少300元，公积金贷款优势更加明显。
降息是否会引起房价暴涨或大幅度反弹？
谢逸枫认为，降息不会导致房价暴涨或大幅度反弹，缺乏必要条件。首先是降息幅度小，次数小并且不对称，对房价整体影响力有限。
中央房地产调控不放松，限购和房贷政策未实质松绑，微调仅局限保护刚需。
三是市场库存和融资压力巨大，房企负债率居高不下，而信托债和银行债到期，还债高峰来临，房企缺乏涨价底气。最后是保障房下年集中入市，影响市场供应。
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分析：当前的中国楼市市场与政策
从今年第2季度以来，部分城市，尤其是北京、上海等一线城市的住房成交量增长较快，很多人开始认为房地产的冬天已经结束了，甚至有人煽情地提出“2012不买房，2013悔断肠”口号。
但笔者认为，当前的房地产市场属于阶段性的反弹，导致住房交易量上升的主要原因有：
开发商大幅度降低住房销售价格，刺激了住房需求。以北京为例，通州的住房价格在2010年市场最热的时候达到了近3万元/平方米，而从去年底开始，价格快速下降，到今年3、4月份时，通州的房价已经降到12000元/平方米，比2年前降了50%多。
三月份之后，不少地方政府开始出台了一系列措施刺激楼市，加上银行的存款准备金率下调和利率的下调，让社会公众感觉货币政策在放松，使得观望的购房者选择了入市。
当前的金融环境不支持楼市出现趋势性上涨。面对当前的住房交易量的放大，使很多拟买房的人开始惴惴不安，害怕楼市再次出现恐慌行上涨。
首先应该分析一下导致过去几年房价快速上涨的根本原因是什么？无疑，根本原因在于货币的快速扩张。
从统计数据看，过去10年里，中国的广义货币增长了6倍，北京和上海的房价（同质可比的价格）大约也上涨了6倍左右。
分阶段看，2007年和2009年是中国货币扩张最快的时期，对应的房价也上涨速度最快。这些当然不是偶然的巧合，房价归根结底是一种货币现象。导致中国基础货币数量快速扩张的原因是外汇占款的迅速增长。
从2011年第三角度开始外汇占款增长的势头开始放缓，有些月份的外汇占款可还出现减少的现象。
无论是广义货币还是狭义货币的增长速度都大大放缓，M2由过去的20%左右下降到现在的12%左右。
中国的外汇占款为什么会减少？这其中有国际因素，也有国内因素。国际因素是欧债危机的恶化，欧买出现金融去杠杆化现象；国内因素是工业出现产能过剩，盈利的机会在减少，导致资本外逃。
资本出现外逃的背景下，包括楼市在内的资产价格可能出现快速下跌，价格上涨是不现实的。
限购应当成为中国当前乃至未来很长时期房地产调控必须坚持的政策底线
从2005年就开始呼吁中国应该实行“一户一房”制度，2010年出台的住房限购政策实际上吸收了我的“一户一房”的构想，事实证明，这是符合中国国情的选择，对于缓解住房矛盾是有成效的。
限购政策为什么有效？主要基于两个理由：一是中国人均土地有限，二是收入分配的严重不公平。
财富集中在少数人手里时，如果对他们的行为不进行适当限制的话，则会形成一个畸形的社会结构—少数人通过出租房屋而剥削大多数人，多数年轻人将沦为房奴！
2005年来的房地产调控经验表明，对有钱者实行住房“限购”是最有效的房地产调控政策。
限购是典型的行政手段，应该是短期政策，不能长期坚持。笔者观察到，限购政策实施之后的确出现了“外溢效应”—部分富裕人群因为限购而选择到国外购房。
去年美国的住房销售中有近100亿美元卖给了中国人，中国人成为在美国买房的主要境外资金来源。这是值得关注的现象，可以考虑将别墅等高端的住房剔除限购之列，缓解资本外流。
限购政策有一定的副作用，但其积极意义仍然值得肯定，在我国居民收入分配差距扩大的问题没有解决之前，住房限购应当成为我国一线城市房地产调控必须坚持的政策底线。
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房地产调控需要警惕“动态不一致性”陷阱
“动态不一致性”理论是货币政策领域的前沿理论，该研究成果表明，如果政府的货币政策经常根据经济发展的情况进行灵活调整，则货币政策的效果就会打折扣。
每当一项货币政策出台后，市场就会预期政府会进行调整。如此反复，则货币政策的权威尽失，即陷入了“动态不一致性”陷阱。
近些年来中国房地产调控的实践来看，也存在着动态不一致性问题，这主要体现在调控政策常常在稳定房价与保增长这两个目标之间摇摆，又常常顾此失彼。
2010年至2011年，中国的房地产调控进入了一个怪圈：政策密集出台，但政策效果越来越差。
政府先后四次出台房地产调控政策，而且力度越来越大，甚至动用了“限购”、“约谈”、“监察”等非常规手段让“地方政府对房价上涨负责”。
房地产市场却一直处在价格十分坚挺的状态，即使是严格实行限购的北京、上海等城市，住房交易量出现了大幅度的萎缩（住房交易量下跌三成到六成），但价格依然很坚挺。
房价为什么对政策出现超强的“免疫力”？用“动态不一致性”理论来分析有一定的针对性。
几轮市场与政策的博弈，市场已经看穿了政府的政策底线：“保增长”比“稳定住房价格”重要。
既然政策的底线是“保增长”，那么，在世界经济还没有真正复苏的情况下，中国政府必然还要依靠房地产投资来“保增长”。
市场认为：政府对房价的调控只是让它放缓上涨的速度，不敢让房价下跌；严厉的房地产调控政策不会持续时间太长。
这就是市场对2010年房地产调控的预期，与上述预期一致的是，房地产开发商不愿意降价销售已经建好的房子，资金紧张的开发商宁愿高价从市场拆借资金来维持资金周转也不愿意降价销售。
相机抉择的调控政策难以达到预期的政策目标，然而却会带来较为严重的负面后果，最突出的表现是损害政府调控的“声誉”，增大下一轮调控的成本。
经历多轮调控之后，市场中的利益主体已是博弈的老手，对于政府的调控政策处乱不惊，死扛硬撑，博的就是政策的“动态不一致性”，政府若想取得政策效果，只有在政策力度上不断加码，调控成本增加也就不可避免了。
2011年以来，政府多次重申“坚持房地产调控不动摇”、“要让房价回归到合理价位”。于是，从2011年第三季度开始，越来越多的开发商选择了降价促销，房地产调控政策开始显现出效果。
历史有时真的很蹊跷，就在房价超合理价格回归之际，经济下滑加剧，中国地方政府开始频频进行政策“微调”，让市场预期再次出现混乱，所有的人都在关注中央政府的房地产调控政策会不会调整。
笔者认为，中央应该继续“坚持房地产调控不动摇”，否则，房地产调控将真的陷入“动态不一致性”陷阱了。
尹中立，中国社会科学院金融研究所研究员，金融市场研究室副主任。
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