[摘要] 独立经济学家谢国忠曾抛出观点：“千万别再买房，有空房子赶快卖掉”，引来网友围观。业内专家表示，投资房产需谨慎，高利润时代一去不复返。那么现在房子究竟该买还是卖，哪种选择更合适？2012下半年楼市如何？是否会重现2009年的房价大反弹？引发专家、网友大猜想。
编者按：独立经济学家谢国忠曾抛出观点：“千万别再买房，有空房子赶快卖掉”，引来网友围观。业内专家表示，投资房产需谨慎，高利润时代一去不复返。那么现在房子究竟该买还是卖，哪种选择更合适？2012下半年楼市如何？是否会重现2009年的房价大反弹？引发专家、网友大猜想。房天下与您共同关注“惠州有空房子赶快卖掉？下半年楼市猜想！”
惠州楼市相关现状
低价甩卖 8月惠州惊现时光盘 》》》点击查看详情
尽管进入传统销售淡季，但楼市热销使入市楼盘数量不减反增。在宽松的货币政策利好影响下，传统的“淡旺季”已经被颠覆，继楼市在6月迎来一轮爆发之后，7月依旧保持着良好的势头。在二季度及7月楼市成交活跃的影响下，8月楼市能否延续向好态势，维持市场活跃度？开发商会否争相入市，本篇一起关注惠州8月楼市预计开盘入市量。
2012年上半年惠州房价经历了“破四”到“回六”的曲折历程，虽然相对于2011年惠州房价已有明显下降，但是惠州大部分网友依然认为惠州房价偏高，即使这样，从上半年所做的调查报告来看，购房者的心态还是发生了微妙的变化，纵观2012年房天下对购房者的调查可以发现，2月份时，在房贷有望松动的情况下，4成多的网友表示还是不会出手，三成的网友表示还在考虑中。3月的购房意愿调查结果显示，57.64%的网友不打算出手购房，购房者还是延续2月份的观望心态。
九月开盘预告：惠州36盘搏杀"金九"》》点击查看详情
房地产行业的销售旺季“金九银十”即将拉开帷幕，开发商和购房者都在等待楼市这一盛宴。对于开发商来说，能否在这一销售旺季取得良好的销售业绩，这关系到项目全年的销量成交以及将来的规划策略。而对于购房者，“金九银十“开盘楼盘的增多，买房有了更多的选择，开发商为了招揽客户，优惠力度也会加大。据房天下数据监控中心截止至8月27日统计，9月预计有36个楼盘开盘或加推，较8月份预计的24个楼盘入市量，环比增长近42%。从今年4月份以来，惠州而实际开盘数在5月到达了一个点有19个，之后开盘数一直呈现下降趋势，许多8月份预计开盘的项目都推迟到了9月份，相信今年9月将有一个开盘数的大爆发。
部分区域入住率不足三成 惠州"空城效应"蔓延 》》》点击查看详情
从去年深圳楼市实行限购开始，深圳周边区域便迅速吸引了被深圳限购挤压的消费力。特别是惠州地区，因其与深圳形成的较大价格洼地而备受深圳投资客青睐，在2010年时，惠州商品房成交均价是4364元/平方米，仅为深圳的1/5，再加上近年来深惠两地的轨道交通在逐步完善，一体化程度越来越高，这成为深圳投资客迅速涌入惠州楼市的主要原因。
正因为此，离深圳较近的惠州楼盘几乎全部面向深圳销售，而广深两地的品牌开发商也全线进入，特别是大亚湾片区，创下历史推盘量。在惠州的江北区，因其被定位为惠州市的行政中心、文化中心和商贸中心，即未来惠州的CBD，包括合生、富力、万科等大型开发商纷纷进占，因而特别受到外来投资客的青睐。江北的购房人群以外地投资客为主，这其中深圳投资客占了大头，还有少部分香港与广州的投资客，江北房价也快速攀升。
但另一个令人不安的事实则是，随着一个个新盘的入市，空置率也在空前地上升。最令人啼笑皆非的还是惠州大亚湾片区的房产，不少媒体都曾形容，惠州的大亚湾犹如一座熟睡婴儿般安静的空城，许多新盘销售完后，入住率不足三成，成为名副其实的“空城”。
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反方：速卖房子
房地产赌局：速卖房PK速买房？多位专家解读
近日独立经济学家谢国忠抛出观点：“千万别买房子，有空房子赶快卖掉”，引来网友围观。网友困惑，人民币贬值的速度也快过房价下跌的速度吧，不买房子能买啥。业内专家表示，投资房产需谨慎，高利润时代一去不复返。那么现在房子究竟该买还是卖更合适呢，我们来看看专家怎么说。
谢国忠：千万别买房子 有空房子赶快卖掉
谢国忠，独立经济学家，麻省理工学院经济学博士，1990年任职世界，1997年任摩根士丹利董事总经理、亚太区首席经济学家，2007年始任玫瑰石顾问公司董事，极少数几位准确预测1998年亚洲金融危机和2008年美国次贷危机的经济学家之一。7月29日上午，谢国忠在厦门大学EMBA鼓浪屿名家论坛上发表“当前国内经济前景与展望”主题演讲，在论坛上，谢国忠就当前经济走势以及国际经济发展走向做出全面剖析，当谈到房地产领域时，谢国忠抛出“千万别买房子，有空房子赶快卖掉”的观点。
原因1：中国房价全世界 报复性涨价难现
谢国忠指出，中国人普遍存在侥幸心理，以前市，现在炒房地产，相信房地产会报复性的涨价，增值空间大。
但是，“房子千万别买，手上有空房子赶快卖掉。”目前市场形势有点转变，可以赶快出手卖掉。如果以房价与收入比算的话，中国的房价在全世界是的，香港的房价也高，但是房价收入比是15倍，而发达国家只有6倍，但是中国的北京、上海已经达到二三十倍。
原因2：中国目前的存量房数量大
另一方面，谢国忠认为中国目前的存量房都不止180亿平方米，现在在造的有38亿平方米，开发商手里的地可以再造30亿平方米以上，地方政府上的地还不少，加起来还有100亿平方米。
原因3：中国人口下降 房地产一去不复返
买房子的话考虑两个方面，是租的出去的房子才考虑，第二个房租才考虑。中国没有那么多人，人口下降，那么房地产一去不复返，房价永远是下降的，2020年已经不远了，2015年中国社会将进入老龄化阶段，到2020年人口将会下降，现在没有必要去买房子冒险，不要做发财的梦，现在把房子卖了一辈子开心。
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正方：速买房子
董藩：买房时机已到
被誉为“听董(懂)一席话，胜藩(翻)十年书”的董藩，抛出“买房时机已到”的观点，鼓励想买房的人们赶紧出手。
董藩给出了四个理由：一是政策底部已经显现，不会再有更加严厉的调控政策出台；二是市场底部将在1、2个月内出现，之后价格会慢慢往上走；三是中央政府的调控态度发生微妙变化；四是地方政府相继自救。
董藩认为，短期内政策会向两个方向演化：一是中央需要“保增长”间接使房地产受益；二是地方政府需要自救，为开发商带来很大好处。这些都势必会使房地产调控政策出现松动，但并不会取消。
至于未来10年、20年后房价是否会下跌，董藩也有自己的观点。他表示人口的持续增长、城市化进程的推进、家庭的裂变、生活方式越来越多元化、人越活越长寿、居住要求越来越高等现实情况，都将持续推动房地产行业发展，房价不可能下跌。
任志强：中国楼市仍“有肉可卖”今年不用担心
对于房地产市场的走势，任志强认为，三季度，房地产市场将进入一个企稳的阶段。“更多的企业还是希望尽快减少库存、回收现金，所以我认为三季度房地产市场将筑底企稳，房价不会大涨和大跌的现象。”
但从更长远来看，任志强认为，房地产市场仍然有发展的空间。任志强首先指出，说房地产的黄金时间已经过去，这是一个错误的说法，因为中国的城市化率还远远没有达到要求。
从一线城市来看，北京、上海的城市化率达到了58%，但二三线城市的平均城市化率只有40%，长沙也在40%多一点点，都低于世界平均水平。
在今后的城市化过程中，人口将大量向城市流动，这就会导致城市住房需求总量的增加，房地产市场因此仍有空间。
“今年不用担心，房地产还处于有肉可卖的时候，而到了明年，也许会出现没肉可卖的局面。”如果说，猪肉价格的平稳，存栏数是关键，那么在任志强看来，房地产价格要保持平稳，也需要一定“存栏数”。他认为，“比较合理的是保持六个月的库存。”
任志强所做的一份土地购置图表中，每一段时期土地购置负增长，都会带来一次房价的非理性上涨。比如2007年，2010年。
“从买地到销楼，是有一定周期的。2010年至2011年7月，土地购置增幅大涨，带来了目前的库存大增。但2012年1-5月，土地购置增幅为-18.7%，这有可能带来明年市场的波动。”任志强说。
按照现在的统计来看，中国房地产库存大概在3亿左右，“按过去前两年的销售量平均计算，大概有8—9个月份的销售过程。如果新建住房不能持续增长，或者维持现有情况下不能继续扩大，那么这个库存大概在明年3月份左右就消耗得差不多。”
这会意味着房价的大涨吗？任志强说，“在有十个月以上的库存情况下，暴涨是不太可能的。”所以，对于市场来说，增加供给，或许是平抑房价的方法之一。
梁小民：长远看房价仍有上升空间
对于老百姓最关心的房价，梁小民认为从长远看，房价肯定还是会回升。
“从供给方面看，土地供应有限，盖的房子也有限，而商品房需求方面，随着城镇化进程，一直很旺盛。”梁小民说，再加上投[简介动态]资渠道有限，迫使老百姓只能选择买房投资。
他认为房地产调控，并未让中心城区房价下降。而未来调控房地产，选择开征房地产税的可能性将很大，这也是政府稳定收入的又一来源，同时也对控制需求有一定作用。
“很多人问我，选择什么投资比较好，你看股市，都跌到2200点以下了，而且我认为还可能继续跌，分析来分析去，只能买房子。”梁小民说，二三线城市房价上升潜力很大。
水皮：6月后楼市难再言跌
水皮表示6月是楼市分水岭，6月之后中国楼市大跌的机会将不会有，但持续上涨也有难度，因为宏观经济走势不乐观。
针对当前商业地产大热的现象，水皮也表达了担忧，如今“全民全商”的现状，将导致商业地产泡沫严重，商铺是需要“养”的，商业地产的后期运营非常重要，因此水皮提醒商铺投资者，挑选商铺一定不能只看地段，也要看开发商的后期运营能力，而这才是制胜的关键。
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专家：楼市不会重现2009年反弹
陈国强：楼市不会重现2009年反弹
中国房地产学会副会长陈国强表示，目前楼市仍处在筑底的过程，在这个过程中，短期的价格、成交量调整都是正常的波动，市场何时走出底部，还需要继续观察。在本轮拉动经济增长的手段中，政府并没有把刺激住房消费作为一个重要手段，这也是基于上一轮刺激经济措施给我们带来的一系列经验。另外，对于外围市场中欧债危机的影响，有些人的估计过于悲观。综合来看，房地产市场不可能再现类似2009年的逆转态势。
胡景晖：三季度后半段楼市或再陷低谷
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，目前楼市的回暖主要依赖首次购房需求的释放，这种力量会随着时间衰减。下半年房价缺乏明显上升动力，整体走势仍将以稳为主，三季度后半段楼市成交量仍有再度陷入低谷的可能。
某业内人士：未来不会继续维持量价齐升的局面
某业内人士，未来不会继续维持量价齐升的局面。“市场经过去年的调整底部已经出现，从成交量来说，下半年仍将维持活跃。但价格方面，在宏观调控政策趋严的背景下，未来半年到一年内房地产价格将维持上下震荡，整体呈上升趋势，但幅度不会很大。”
谢逸枫：房价压根不存在报复性反弹风险
2012年7月23日，中国社会科学院财经战略研究院发布报告称，楼市下半年或“软着陆”，房价存报复性反弹风险。上半年中国楼市仍处调控目标区间，下半年只要政策得当，仍可实现“软着陆”。今年上半年，中国房地产市场总体上仍处在调控和预测的调控目标区间。但近期楼市回暖，呈现出偏离“软着陆”目标的趋势。楼市回暖给下半年调控增加了复杂性和难度。政府宏观经济调控宽松温和趋势与房地产调控从紧的政策趋势相反、地方财政吃紧支出增加、开发商资金断裂积聚房地产金融风险、需求者预期变化较快是下半年房地产调控面临的主要问题。
社科院财经战略研究院“住房问题研究”课题组指出，尽管2012年6月房地产走势出现偏离调控目标的趋势，但只要下半年政策得当，住房市场调整仍有望趋向价格缓慢下降的“软着陆”，并在此基础上实现健康发展。报告建议，要扭转房地产回涨局面，确保宏观经济与房地产市场双双“软着陆”，需要继续从严执行《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》等调控文件，采取有力措施进一步落实房地产调控问责制、完善差别化的金融政策、扩大房地产税试点、完善保障性住房建设等。
房价反弹因素是什么？目前是否存在房价反弹的因素？亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，房价反弹是主要因素是调控与房企资金及商品房库存等购房者预期。不过,目前不存在房价大幅度反弹的因素，一是限购和限贷政策未放松.二是房企资金压力依然存在。二是商品房库存巨大大,暂时供大于求。四是刚性购房者观望局面未结束,投资需求难入市。
当下中国楼市房价是否存在报复性反弹风险？亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，国内房价不存在暴涨和大幅度上涨反弹的基础与条件，一是中央核心房地产调控的限购限贷政策未实质放松，缺乏涨价基础。二是房地产企业资金整体紧张，缺乏涨价动力。三是市场供大于求，缺乏涨价支撑。四是商品房库存巨大，缺乏涨价条件。五是楼市未全面回暖，仅现局部回暖迹象，缺乏涨价底气。六是中央储备政策是正常现象，新的严厉政策不合适现在出。
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房天下微博网友：2012下半年楼市猜想
2012年转眼已过大半，随着政策的不断变化，调控政策进入了微妙的转型期。在一波又一波的政策浪潮来袭后，此时的楼市似乎步入了正轨，但是这平静下发生过或蕴藏着怎样的惊涛骇浪呢？2012年楼市的“下半场”将会如何发展？网友在房天下微博上展开了一场精彩的讨论。
@肖文晓：随着“稳增长”重新成为各级政府的首要任务，本轮调控的“政策底”已经显现，未来地方政府对调控政策进行合理微调的可能性增大，预计下半年楼市将“稳中有进”，成交量回升的趋势将得到巩固，而楼价下调的空间则会收窄，趋于稳定。
@杰盟地产: 整体形势会比上半年好转，但仍不容乐观。
@贾卧龙: 中央政治局昨天召开会议，分析研究了上半年经济形势和下半年经济工作，再次强调坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹，另外还要求增加中小户型的供应。政策的明确有助于稳定当前楼市，有助于确立后市预期，政策方向明了之后，剩下的就要看具体的执行力了。
@房天下友: 业内人士指出，开发商不应对下半年楼市抱有太乐观的预期，应充分利用当前“刺激刚需”窗口期，及时降价跑量，谨慎定价。
@肥宇2012: 业内人士指出，“降息”“降准”与楼市“微调”形成市场叠加效应对市场继续放量起到刺激作用，预计整个下半年楼市成交好于上半年。而购房者也不必恐慌性购房，在目前的经济背景下，在调控始终不放松的前提下，房价报复性反弹难以获得政策支撑。
@冰贝: 在下半年楼市硝烟燃起的关口，除了对上半年楼市的反思和总结，我们也在试图寻找引领省城下半年楼市“风向标”的新主角，我们惊人的发现，那些风生水起且又如雨后春笋般成长的众多楼盘中的“黑马”已悄然进入了我们的视线……
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下半年房价还将上涨？
看涨：三大涨价因素推高房价
地方增收乏力，“地根”放松冲动增加。暗自放松限购、公积金贷款额度上浮、普通住宅标准调整、发放购房补贴……2011年下半年以来，有33个城市以不同方式“微调”楼市政策，“财政焦虑”再次凸显。由于土地出让金收入锐减，地方政府放松调控以活跃房地产市场的意愿增强，一些地方屡屡微调试探调控底线，房价调控受到挑战。
“银根”放松，房企涨价动力加大。随着“稳增长”一系列措施的出台，特别是两次降息之后市场流动性有所宽裕，一度经历“寒冬”的房企日子好过起来。业内人士称，地产企业资金负债率一般平均是在70%，现在整体在下滑。上市房企已公布的半年报显示，负债、现金流都在好转。
房价“预期”变动，购房者“加紧”购入。近日的一项调查显示，超过七成的网友计划在半年内出手买房。购房者的“消化力”从一组数据便可窥见一斑：7月份多数城市楼市库存大幅减少。其中南京去库存化最快，单月商品住宅可售面积下降49.3万平方米。北京、苏州、青岛的库存降幅都超过了10万平方米。
看稳：住建部秦虹“当前楼市调控不会带来房价大幅反弹”
对于当前楼市调控她表示，必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。房价不会大幅反弹，当前温和的政策会带来温和调整，不能盲目乐观，也不能过度紧张。此外，房产税能否成为目前调控的替代政策，要看税制设置，如果满足税率高、范围广的设置，应该是可以代替。
看跌：房管局称引导开发商以价换量
面对楼市趋于回暖、房价创下新高，有关部门坐不住了。日前，上海市房管局公开表示，为确保全年新建商品住房成交量稳中有升、价格稳中有降，上海将加大政策突破力度，积极引导开发商以价换量，加大推盘力度。同时，银监局相关负责人表示，辖区内银行压缩了其他商业性住房开发贷款，住房开发贷款的全部增量均用于支持本市保障房建设。
许子枋：谁将会主导2012年后中国房价的定价权
影响中国房价定价权的因素有很多，但通过浓缩和关联归类我们将博弈中国房价定价权的参与者提炼为五组核心对象：
组：政府——其中要判分为中央政府和地方政府；
第二组：房企——其中要判分为大势力开发商（国企和上市房企）和中小房企；
第三组：民众——其中要判分为房价上涨受益的已购房者和房价下跌受益的未购房者。
第四组：银行——其中要判分为央行和商业银行。
第五组：媒体——其中要判分为政治属性（舆论口径必须和党的宣传部门统一）和经营属性（房地产广告收入急剧萎缩）。
分析这五组核心因素的组合和效应，其的特点是每组对象中的细分对象在参与房价博弈中，其价值取向的动机是相背反的。
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