[摘要] 惠城仲恺物业费要涨价了 ■物业服务收费最高限价拟涨至1.65元/平方米 ■《方案》实施前签订物业合同的按旧标准缴费
惠城仲恺物业费要涨价了
■物业服务收费限价拟涨至1.65元/平方米
■《方案》实施前签订物业合同的按旧标准缴费
新《方案》主要内容
组合式收费5个大项目
1.综合管理服务
2.物业共用部位、共用设施设备维护
3.公共秩序维护
4.保洁服务
5.绿化养护
物业收费计价
每个服务项目按服务内容、服务要求和设施配备等情况再分为3个等级，每一个等级都有相对应的收费标准，5个项目加到一块，将最终得到一个物业收费价格。
政府指导价
带电梯（高层）住宅物业5项服务政府指导价总和不超过1.65元/平方米/月；
不带电梯（多层）住宅物业不超过1元/平方米/月；
自有车位物业服务收费标准，不超过70元/台/月。
今日起，市物价局面向社会征求《完善惠州市市区物业服务收费政府指导价管理工作的方案》（征求意见稿）（下称新《方案》）意见。
保洁员每天清扫几次、达到什么标准；保安员巡逻几次；小区绿化到什么程度……如同食客在饭店吃饭时的清单，不同的服务有不同的价格。今后市区（含仲恺高新区）的小区居民缴交物业服务费，将按照综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等5项服务中不同等级的收费标准组合后收费，总价不超过1.65元/平方米。
现行收费标准已实行7年
随着经济社会的发展，小区居民与物业公司的关系也越来越紧密，居民对服务的要求也是越来越高，但是物业费收缴难又经常困扰着物业公司，物业公司与业主之间的矛盾看似难以调和。不少小区的业主都有过这样的遭遇，比如说入住时，小区物业服务很贴心，但是入住后小区物业服务的水平却急剧下降，而且是与物业收费不成正比的。那么在这种情况下，许多业主都拒缴物业费。由于收费收不上来，一些物业公司又是纷纷撤离各小区，形成了一个恶性循环。
市物价局市场监管科科长钟锦成告诉记者，我市现行的服务业费收费标准是2005年7月1日起执行的，已7年未作调整。近年来，物业服务成本随着物价上涨而增加，部分物业企业出现经营亏损，“现行的市区物业服务费用收费标准，已经不适应市场化、运作化的要求了。”未来将出台的物业服务组合式收费政策，则能改善这一局面。
组合式收费分5个大项目
据了解，这个物业服务组合式收费分为5个大项目，包括综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等。然后每个服务项目再按服务内容、服务要求和设施配备等情况再分为3个等级，每一个等级都有相对应的收费标准，这5个大的项目加到一块，将最终得到一个物业收费价格。
今后，物业收费时必须按照着清单来提供服务，自认为秩序维护方面达到高标准的，可以收一级的标准；自认为保洁不太重要的，提供的是二级标准，那么只能收二级标准的费用。
“征求意见稿还拟定了新的物业费收费标准，为组合后不超过1.65元/平方米。”钟锦成表示，目前我市的收费标准为1.43元/平方米（一级标准为1.1元/平方米，可以上浮30%），征求意见稿确定带电梯（高层）住宅物业5项服务政府指导价总和不超过1.65元/平方米/月，不带电梯（多层）住宅物业不超过1元/平方米/月，“新的管理办法是不再有上浮的规定，对比下来标准略有上调。”该征求意见稿还拟定了业主自有车位物业服务收费标准，不超过70元/台/月。
解读
变化1 服务内容更细化 保洁绿化有标准
新《方案》与现行的管理模式的变化就是将“捆绑式”收费改成“组合式”服务收费，即将物业管理划分为综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项服务，每一项服务分3个等级，并对应一个标准，由物业企业与业主协商确定物业服务费时参照执行。实行政府指导价的住宅物业服务收费由上述5项服务收费组成，不上浮。
“组合式服务收费是将服务和收费先细化，再组合，服务和收费清楚明了，质与价对等。”市物价局市场监管科科长钟锦成说，原有捆绑式收费是只有3个等级，每个等级对应一个收费标准。但新《方案》将管理划分为5项服务，每项服务又有3个等级及相对应的标准。“如果某物业公司提供的综合管理服务、公共秩序维护达到了一级，那这两项的收费就按照一级标准，而另3项服务提供了二级甚至三级的服务，那么这3项的将有相应地标准，5项的标准加起来才是该物业公司的收费标准，不再是以前的‘一口价’。”
记者注意到，相比之下，新《方案》对物业所提供的服务内容更加细化。如综合管理服务中，一级标准中要求周一至周日每天不少于12在管理处或专门的接待场所进行业务接待，并提供24热线电话服务；而二级标准的业务接待时间为8和提供24热线电话服务；三级标准则没有“24热线电话服务”这项服务。再如组织社区活动，一级标准要求的每年不少于4次，二级为2次，三级为1次。
而在“绿化养护”项目中，不同的等级不仅绿化率有不同的要求，修建次数、施肥次数、是否有杂草、是否有枯叶等都有具体要求。
变化2 物业费标准上调 指导价涨0.22元
记者了解到，现行的物业费政府指导价是分类型按等级定基准价和浮动幅度，的一级标准为1.1元/平方米，还可上浮30%，即的指导价标准为1.43元/平方米。新《方案》改成组合式收费后，指导价标准也有所上调，为1.65元/平方米，与现行的的标准相比，涨了0.22元/平方米。
“物业企业面对成本增长的经营压力，无奈采取缩减人员，增加工作量等不恰当的方法压缩成本，长此以往，不利于物业行业健康发展。”钟锦成说，近年来，物业服务成本随着物价上涨而增加，部分物业企业出现经营亏损，市价格成本调查队调查了具有代表性的14个物业小区，其中，2010年有7个经营亏损，2011年有8个经营亏损。而且，物业管理服务人员工资偏低，例如，2011年人均月工资1926.74元，而同年惠城区在岗职工月平均工资3397元。由于工资低，物业管理服务人员不稳定，流动性大，导致队伍素质偏低，管理服务不到位。
钟锦成说，经市价格成本调查队对14个小区的成本测算，12个带电梯（高层）住宅小区合理成本平均约1.4元/平方米/月，2个不带电梯（多层）住宅小区合理成本平均约0.9元/平方米/月。按10%的合理利润计算并计入法定税费（营业税及附加、堤围费合计5.61%），最终确定带电梯（高层）住宅物业五项服务政府指导价总和不超过1.65元/平方米/月，不带电梯（多层）住宅物业五项服务政府指导价总和不超过1元/平方米/月。
释疑
已签订物业服务合同小区收费政策不变
如果按照新《方案》，是否意味着市区的物业小区收费标准普遍要上涨？钟锦成解释说，实行政府指导价的新建住宅物业在本方案实施前，已签订《前期物业服务合同》约定物业服务费标准的，仍按合同约定执行。
钟锦成说，新《方案》一旦实施后，新交楼的物业小区确定物业服务收费政府指导价时，由负责前期物业服务的企业与建设单位对照物业管理5项服务的内容确定等级，按对应的政府指导价协商确定具体收费标准，并业主签订《前期物业服务合同》。
温馨提示
如何提建议？
从今日起，市物价局面向社会征求《完善惠州市市区物业服务收费政府指导价管理工作的方案》（征求意见稿）意见。征求意见稿具体内容读者可登录惠州物价信息网“公告栏”了解，网址为：//wujia.huizhou.gov.cn/）。所提意见或建议，请于2012年11月26日前向市物价局反馈。
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