[摘要] 市房产管理局局长周仲珩做客“惠民在线”论坛，针对当前市民关心的住房保障、物业管理和房产办证等方面问题与广大网友进行在线交流。
房价与房产管理和市民的生活息息相关，也是当前全社会的热点话题之一，广大网友十分关注。昨晚，市房产管理局局长周仲珩做客“惠民在线”论坛，针对当前市民关心的住房保障、物业管理和房产办证等方面问题与广大网友进行在线交流。
关于房价我市自住购房需求占主导地位
主持人：的房价在去年开始上涨，有些城市还出现暴涨现象。我们惠州的房地产市场也逐渐回暖，房价逐步回升。很多市民关心，按目前的情况，惠州的房价会不会一直涨下去？您怎么看这个问题？
周仲珩：房价构成的因素有几个方面，个是需求，第二个是区位，第三个是环境，第四个是政策。过去一年，惠州的房价不断攀升，但相对来说，涨幅还不是很大。像深圳、广州的涨幅接近50%。
去年的房价为什么那么火爆呢？很重要的一个因素就是政策因素，去年国家为克服国际金融危机带来的影响，扩大内需，采取了房贷、税费等优惠政策，导致楼市比较火爆。
今年，国家又出台了遏制房价过快上涨的宏观政策，客观上会起到一定的遏制作用。如二套房首付要4成，个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到5年等，更重要的是今年的货币政策没有去年宽松，这些对我们惠州的房地产市场会有一定影响。但是惠州毕竟有一个刚性需求，我市以自住购房需求占主导，而且土地供应比较充足，所以在近期政策影响还不明显。相对来说，我市房地产市场较为健康理性，房价不会大涨也不会明显下跌。
主持人：有一些人想买房，不知道什么时候是合适的时机，您能否给大家提个建议？
周仲珩：我个人认为，什么时候买房或不该买房，谁都说不准。但如果是自住，那就什么时候都适合，不能等。因为从较长的一个时间段来说，房价是往上涨的。基本上有一个规律：房价活跃一段时间后会稍微下降一段时间，下降以后又往上涨，它是徘徊的，涨跌之间还是往上涨。
关于住房保障
保障性住房定价已提请市物价局审核
主持人：今年国务院出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，特别强调要加快推进保障性住房建设，您能不能给我们介绍一下目前我市保障性住房的建设情况？
周仲珩：根据有关住房保障规划，2009～2011年间，全市规划新建保障性住房6800套左右。目前，我们市区正在组织建设的廉租房和经济适用房项目有江北25号小区、45号小区和马安小区。
当前各小区建设顺利，其中马安小区主体建筑已于今年元旦前封顶，按照合同约定，该项目住房将于10月交付使用。江北25号小区和45号小区也全部封顶，预计在10月竣工并交付使用。3个小区建成后，将提供廉租住房500多套、经济适用住房1500多套，共2014套。
主持人：署名“格调”的网友想申请经适房，他想问一下这些房子有什么户型？价格是多少？
周仲珩：经济适用房、廉租房的户型有二房二厅和三房二厅，面积为50～80平方米。目前，我局已按相关要求将保障性住房的定价问题书面提请市物价局审核，待报市政府批准后可向社会公布。
关于买房办证
8月起全面执行房屋登记簿制度
主持人：有位网友在2003年买了一套房，但到现在还没拿到房产证，想问一下周局长该怎么办。
周仲珩：对于商品房办证，我局已于2008年1月1日起启用业主单方办证新程序，开发商或业主只需要将所需的资料（《商品房权属证明书》、身份证明、预售房已登记备案的《商品房买卖合同》、房屋测绘平面图、购房发票办证联、契税完税办证联等）备齐，我局就可按照办理程序，30个工作日内办出房产证。
开发商没有给业主办理房产证或不及时办理房产证的主要原因一个是办证资料不齐全，如土地、规划报建手续不齐全等，致使缺少办证必要资料而无法办理房产证；另一个是没有及时缴纳办证费用。如开发商因为经营原因没钱交税或是迟迟不缴纳相关办证费用，致使办好的房产证无法发出。
解决此类问题的关键在于解决资金问题。建议由政府牵头，成立专门的领导小组，统一研究和协调处理房地产权属登记历史遗留问题；并加强对开发企业的管理，建立诚信档案，加大监督力度。
主持人：网友“瑞欧”说，几年前她跟老公购买了一套房，但房产证上只写了老公一个人的名字，想问一下老公有单方卖房的权利吗？
周仲珩：今年8月起，我市将全面执行房屋登记簿制度，原来已经办理的房屋登记信息将全部迁移到房屋登记簿。根据相关规定，房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，即房屋登记簿记载的权利人对房屋拥有处置权。届时，房管部门将取消在办理房屋转移登记、抵押登记时审查房屋是否为夫妻共有财产，房屋登记簿上记载的权利人可直接对房屋进行转移、抵押等处分行为。
为切实保障双方的权益，在夫妻婚姻存续期间购买的房屋，应当由夫妻双方共同申请房屋登记，对原来已经登记的在一方名下的夫妻共有财产，应当尽快拿有关资料到我局交易大厅申请变更登记，增加配偶的姓名。
关于物业管理推动成立业主委员会
主持人：这位网友所在小区的电梯出了问题，业主想拿维修基金来修，但是物业总说拿不到，想借这个机会向您反映一下。
周仲珩：住宅专项维修基金必须用于住宅公共部分的维修，并且必须经过大多数业主的同意后方可使用。
为规范住宅维修基金管理，防止出现维修资金归属权不清晰及被开发商挪用或乱用等一系列问题，我市近几年从追缴到规范、收缴等方面做了大量工作。我们现在归集到的维修基金已经达到7亿元，在全省来说是做得较好的。我市目前主要实施4级账户核算管理。通过4级账户的设立，业主个人缴存的维修资金可核算到户，物业公共部位、共用设备设施维修费用将从受益业主的维修资金中按专有建筑面积占总受益面积比例分摊，待维修基金用完了再重新缴存。
接下来我们将加大力度推动业主委员会成立的步伐。（惠州日报记者 周觅）
申请条件每年根据实际情况调整
网友“格调”:何时开始申请经济适用房？有何条件？户型如何？价格怎样？
周仲珩回答，1月18日已经正式受理申请，到现在已经进入到家庭住房情况的审核阶段，下来还可以继续申请，“我们准备每年接受两次申请。市民可以到市住房委员会办公室或社区居委会了解情况。”
周仲珩介绍，居住在惠城区，户籍在惠城区三年以上，家庭人均年收入1万元以下，住房人均13平方米以下的家庭可以申请经济适用房；居住在惠城区，户籍在惠城区三年以上，家庭人均年收入5000元以下，人均住房平均面积10平方米以下的家庭，可以申请廉租房。
经济适用房、廉租房的户型主要以50~60平方米（两房两厅）为主，还有一种户型是60~80平方米（三房两厅），具体价格物价部门正在审核中。
周仲珩表示，经济适用房、廉租房的申请条件，每年根据实际情况进行调整，如果变化幅度不大，可能会两年一变，如果变化稍微大一点，每年都会调整，政府批准后，向社会公布。
周仲珩介绍，保障性住房的申请条件，其中有一条就是规定35岁以上未婚人士可以作为独立申请人，35岁以下未婚人士还是要以父母为申请人，与父母共同申请。
关键词5 住宅专项维修资金
建立四级账户管理专项维修资金
网友“够黑”：我在江北一个小区买了房，现在这个小区的电梯出现了问题，业主想要拿维修资金来修，但是物业管理处总说“拿不到”。住宅维修资金，业主们都交了，可是交了钱却维修不了电梯，现在不知该怎么办？
周仲珩说，住宅专项维修资金的使用是有规定的，它必须用于住宅的公共部分的维修，而且使用前必须要经过大多数业主的同意。
周仲珩介绍，这几年我市做了大量工作，从追缴挪用到规范、收缴维修资金，都花了很多力气。现在我市归集管理的维修资金已达到7个亿，在全省来说，我市还是做得比较好的。目前，我市专项维修资金管理建立四级账户。小区符合条件要动用维修资金，就要按照平均面积，需要花多少钱，就从小区每一户的户头里划走多少钱。以后整个维修资金用完了，或者是几年以后用完了，就要重新收集。
随着我市维修资金管理逐渐规范化，房管部门还要加大力度推动业主委员会成立的步伐。目前，我市物业管理小区，业主委员会成立工作还是比较缓慢的，有业主委员会的小区比例还是偏低，接下来要推动这项工作。新的物业管理条例规定：小区要成立业主委员会，就要由业主向当地的街道办事处提交申请，市房管局介入指导。
关键词6 房屋登记
变更房产登记应到市房产局办理
网友“瑞欧”：我几年前跟老公购买了一套房，但当时房产证上只写了老公的名字，现在我和老公正闹矛盾，我担心这个房子被老公卖掉。我老公有单方卖房子的权利吗？我现在想在房产证上加名字，要怎么办？
周仲珩介绍，根据《物权法》和《房屋登记办法》的规定，市房产管理局建立了房屋登记簿制度，从去年8月开始，原来已经办理的房屋登记信息已全部迁移到房屋登记簿。按照相关规定，房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据。房屋登记簿上记载的权利人可直接对房屋进行转移、抵押等处分行为。根据《房屋登记办法》第13条的规定，共有房屋应由共有人共同申请、登记，保证登记内容的完善性，才能保证双方的合法权益。
周仲珩提醒广大市民：“在夫妻婚姻存续期间购买的房屋，应当夫妻双方申请房屋登记，对原来已经登记的在一方名下的夫妻共有的财产，可拿有关资料到市房产管理局交易大厅申请变更登记，增加配偶的姓名。”具体细节市民可以登录市房产管理局网站，下载“关于夫妻共有房屋申请房屋登记的说明”，了解办理的情况。
关键词7 房改房交易
房改房若按优惠价买的要先补价格差额给单位
网友“啾啾”：我有一套单位的房改房，想卖掉，不知如何办手续？
周仲珩介绍，房改房要交易，要先到惠州市住房委员会办公室领取申请表。申请表有两项调查内容，一项是调查当时买这个单位的房改房是否是按市场价买的，如果是，那么房改房直接交易就可以了。“还有一种是优惠价买的房改房，那就要把20%的价格差额补给单位，如果是单位已经解散的，就直接缴到惠州市住房委员会办公室的账户里，然后我们开具证明就可以进行交易了。”
关键词8 二手房资金监管
购房款可以先打进监管账户
网友“海鸥”：我想买二手房，不知道市里有没有二手房资金监管方法呢？
周仲珩介绍，我市在二手房资金监管方面是做得比较好的。监管方法为：买卖双方通过中介进行交易，买方把购房款打进监管账户，等交易成功以后，才解户给卖方。中介在交易过程中起证人的作用。周仲珩说，2007年时，市房产管理部门就开始探索这种监管模式。因为考虑到一些诚信不高的中介可能会携款走人，因此就建立了一套二手房资金监管制度。实践证明，效果不错。
本版文字 东江时报记者徐焕棠 廖桂旭 江勇龙 刘挺 本版统筹 东江时报记者王开尧
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