[摘要] 11月初以来，为深入了解和直观展现我国二三线城市房地产市场的发展状况，中国证券报记者兵分多路，相继走访和调研了天津、合肥、贵阳、武汉、佛山、东莞、惠州等7座城市。
（来源：中国证券报）11月初以来，为深入了解和直观展现我国二三线城市房地产市场的发展状况，中国证券报记者兵分多路，相继走访和调研了天津、合肥、贵阳、武汉、佛山、东莞、惠州等7座城市。
近几年来，这些城市经济增长和城市化进展迅速，房地产开发投资和购房需求均十分火热。由于房价涨幅并不十分显著，二三线城市受调控的影响较为有限。不过，随着开发商大规模介入，这些城市也开始诞生地王，业内专家提醒，须警惕二三线地产热催生新一轮泡沫。
在中国城市化进程中，二三线城市无疑扮演重要的角色。这些城市一方面要熔融区域中心城市的商机辐射，并引进成熟的房地产开发理念与经营模式；另一方面，要往下游渗透并推动小城镇建设，兼顾城市开发与土地利用的利益平衡。
目前，二、三线城市正面临快速的城市化、工业化进程，成为中国房地产市场新的增长点。据统计，2009年中国城市化率46%，并且每年以1%至1.5%的速度递增，每年有2000万左右的农村居民、农民变成城镇居民，相当于每年要造一座上海这样的大城市来吸收这些城镇化人口。
与一线城市拿地成本日益高昂相比，二三线城市的土地成本可控，开发难度相对较小，因此，一些房地产企业转入二三线城市发展，不失为一种正确的策略。而对于二三线城市来讲，也确实需要招商引资，发展基础设施，改善市容市貌，提升居住条件。
近年来，万科、保利、金地、恒大、绿地、龙湖等大型房企相继扩大二三线城市的土地储备和开发规模，进而引发了二三线城市房地产开发的热潮，有力带动了当地房地产市场和区域经济的蓬勃发展。但与此同时，武汉等地的优质地块也开始受开发商争抢，地价也迭创新高。这需要引起监管部门和投资机构的警惕。
专家指出，二三线城市拥有国家区域发展政策的支撑，同时也是区域中心城市，但这并没改变这些城市内向型经济的本质，支撑最终住房需求的主力仍是本地居民，部分二三线城市的经济缺乏足够竞争力的产业支撑，居民人均收入水平也相对较低，地价和房价上涨可能超出了住房刚性需求的实际购买力。而在这种情况下，如果大量投资性开发和购房资金涌入，则最终会形成投资泡沫。
在调研中，我们也看到一些二三线城市的新区，土地有效开发程度不足，很多新城只有住宅没有配套服务及产业，白天是空城晚上是睡城，入住率极低。当这些投资性购房意图获利回吐时，缺乏刚性需求接盘的房地产市场就会面临泡沫破裂的窘境。
今年以来，二三线城市房地产的蓬勃发展，另一大重要因素是调控政策的地区差异所带来的“价值洼地”效应。作为二三线城市楼市的主要推动者，地方政府应对当地的房地产开发热保持冷静和清醒，及时控制土地开发的规模和进度，提升经济增长的质量，提高城镇居民的收入，维持当地房地产市场的均衡发展。(本文来源：中国证券报作者：林喆)
“高价潮”紧逼二三线楼市
21cn一线城市的涨声未落，二三线城市的楼市已拍马紧跟。
楼面单价5500元每平方米。4月2日，在长春上演了一场“地王”之争，最终，龙创地产以7亿元摘得净月区樱花街附近13.5万平方米的土地，一举刷新该市单价地王纪录。
这只是二三线城市的一个缩影。3月底，国土资源部副部长贠小苏就在公开场合发出警示，要防止地价波动向二、三线城市扩展。
知名地产商抢地
一线城市的“地王”光环，掩盖了二三线城市土地市场的热火朝天。
以长春为例。记者了解到，去年10月30日，长春的“地王”纪录才刚刚被刷新，其地王制造者正是大名鼎鼎的中海地产。其时，中海地产集团有限公司以14.64亿元的总价拿下长春“长铃地块”，溢价率266%，创下了长春经营性土地出让史上的三宗“最”：拍卖次数、单宗地成交额度、住宅用地价格。
也许在很多人眼里，长春或只是一个不太起眼的东北省会城市，但随着“地王”的视线，一些低调进入长春的房企也显现出来。据记者了解，自去年9月以来，万科、保利、中海已先后取得长春的多幅地块，共计115万平方米。
何止长春。根据中原地产的报告，2009年十大标杆房企在一线城市的土地储备共计4100万平方米，在其他城市土地储备量达到了17479万平方米，二三线城市占土地储备比重高达81%。
几大行业巨头正是其中的代表。有数据显示，万科地产去年新获项目44个，规划建面约1036万平方米，其中二三线城市占比超90%；今年新增项目8个，全部都在二三线城市，其中6个在珠三角的佛山、中山等地。保利地产2009全年拿地总支出超过300亿元，其中二三线城市投入200亿，占比达2/3。金地集团去年新增土地面积中，二三线城市占据81.9%，今年计划开发项目43个、新开工面积388.85万平方米，主要集中在天津、南京、沈阳、西安、东莞等地。而绿城集团现有开发遍布38个城市，在建、待建项目超90个，其中二线城市土地储备占比高达95%，以杭州、宁波、温州、青岛、大连为主。
首创置业董事长刘晓光日前在接受本报记者专访时也透露，除了北京之外，首创置业同样还会加大二三线城市的扩张。“我们正在寻找合适的机会进入郑州、武汉、南宁、昆明等城市。”此前首创置业已在包括成都、重庆、无锡、沈阳、天津等多个二三线城市布局。
无锡锡东新城高铁商务区管委会经济发展和招商服务局局长钱红星近日在北京进行土地推介时也向本报记者表示，锡东新城高铁商务区的建设已经吸引了包括上海绿地、龙湖地产、金科集团、长江实业、美国瑞联、盖尔集团等多家企业关注。
除此之外，港资背景的房企也将在二三线城市中形成较为强大的阵营。据的消息，香港四大地产商长江实业、恒基地产、新世界中国、新鸿基地产日前均表示，看好内地房地产尤其是二线地产的发展空间。其中，新世界中国去年销售增幅中45%来自内地二线城市。
业内人士认为，房企大鳄对二三线城市的跑马圈地，只会更加凶猛。其中一个理由就是，一线城市土地市场的高门槛以及泡沫风险或使得更多的开发企业转投二三线城市。任志强(博客)的感触很有代表性。
“我卖房子还有40多个亿，自有资本18个亿，还有30多亿的授信，”近日，华远地产董事长任志强在接受本报记者采访时坦承，自己手上的50个亿在一线城市也就只够买一块地，但在二三线城市却可以买好几块。“我们不能拿四五十亿去赌一块地，那样风险太大了。”
据了解，华远地产目前可供开发项目建面约233万平方米，主要分布在青岛、西安、长沙等二线城市，占公司可开发项目面积的95%左右，其大本营北京已连续四年没有土地斩获。
一个不争的事实是，中央政府一再强调“遏制少数城市房价上涨过快”，其中就是指几大一线城市，相比之下二三线城市房价受到的政策压力较小。不久前，国土资源部部长徐绍史也表示，未来土地审批将偏向二三线城市。这些正是地产商云集这些城市的重要原因。
阳光100置业集团有限公司常务副总裁范小冲认为，中国城市化的主战场是在二三线城市，一线开发商现在正在大规模地进入二三线城市。“二三线城市中，目前GDP超千亿的超过了60个，在未来会超过100个。”
将重演一线城市的剧情？
过去几年一线城市“地王”频出，房价成倍暴涨的同时，二二线城市的土地市场和楼市则是“稳”字当头。这种状况今年似乎正在悄然改变。
仍以长春为例，5500元每平方米的楼面地价对于长春房价意味着什么？今年年初，长春市房地产管理和住房保障局局长刘海山在接受媒体采访时透露，2009年，长春商品住宅均价为3886元每平方米。而去年10月，中海地产在长春拿下地王之后，当地业界就预测，它意味着7500元每平方米甚至更高的售价。
整个二三线城市房价上涨态势已不容乐观。据统计，2009年下半年一线城市房价出现较为明显上涨的同时，部分二三线城市涨价幅度甚至超过一线城市，后劲十足。兰州房价相比5年前上涨约两倍。武汉、合肥、长沙、西安、济南等城市，近期纷纷达到或创造历史房价。而成都、合肥等城市楼火热，大有“万元领导二线城市房价”之势。
“2009年平均地价是3725元，这也意味着今后几年的土地成本就是这么高。”任志强道出了一个寻找价值洼地的思考路径。他认为，经济增长还属不错的城市，如果房价还在四五千块钱，非常具备投资价值。“京、沪、广、深的房价历史一定会在二、三线城市重演。”任志强认为。
目前，已经进入“万元时代”的二线城市还为数不多，大多数城市的商品房销售均价为5000元/平方米左右，但各地房价依然都保持上涨态势。有人大胆预测，未来5-10年间，的中等城市将陆续迈向万元大关。
万科集团执行副总裁肖莉此前表示，万科将在省会城市、二线城市扩大布点，“因为那里土地价格相对比较合理。”但这种“合理性”已开始受到冲击。
长春新地王诞生的一幕令人印象深刻：竞争最激烈时，竞买方竟然都站了起来，举着号牌不肯放下。其间拍卖师不断地提醒，“慢慢举，算好了，不要赌气”，“举牌要理性，这不是开玩笑，是要交钱的。”
3月30日晚，国土部发布《2009年主要城市地价状况分析报告》提出，随着我国城镇化步伐加快，刚性购房需求的释放，将刺激二、三线城市房价的增长，从而激发城市居住地价的上涨，“必须防止二、三线城市地价跟风过快上涨。”
城市化的“主战场”，不应成为资产价格暴涨的“主战场”。
延伸阅读： 渣打银行报告：二三线城市房价明年上半年回落
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
