[摘要] 养老地产、旅游地产、环保地产……五花八门的特色地产模式正在兴起。正经历着史上最严厉的房地产宏观调控的开发商们，正试图在传统的商品房之外，通过深耕产品线而各寻出路。
房企深耕特色地产应对调控各寻出路 上海证券报
3月初，上海复星集团与上海市建筑科学研究院签署《战略合作框架协议》，宣布在绿色节能领域建立战略合作关系，促进国内建筑行业节能技术的应用。并把节能领域股权合作平台启动工作作为双方合作的首要任务。
复星旗下地产公司复地集团董事长张华向记者介绍，早在2006年，复地曾与建科院合作推出了节能建筑试验产品——爱伦坡生态别墅，复地也因此成为在节能建筑领域试水较早的地产企业之一。在目前楼市调控的大环境下，专家分析，总盘量较小的复地可能会走一条主打环保创新牌的地产模式，以形成独特的产品竞争力。
“对于在环保节能的地产产品和市场方面究竟怎样拓展，其实很多公司未必已经想好，只是先打出概念、抢占市场，毕竟这是一个方向。”一家同样主打环保牌的地产公司内部人士称。
和环保地产一样处于发展初期的还有养老地产概念。“最近有很多地产商向我们咨询养老地产的情况，大家对这一模式的关注好像忽然多了起来。”高层告诉记者。
有报道称，万科、保利、华润等大型房企都在不同场合表达了对养老地产的关注，北京、上海、广州等地也已经出现养老地产的试点。不过，有专家表示，目前的养老地产还只是停留在硬件服务上，要想让养老地产有更大市场，金融等软件配套服务不可或缺。
以北京“幸福汇”为例，其本质上只是一个适合做老年住宅的远郊商品房。规划设想中，除常规必需设施外，还配备医疗服务站、心理咨询室、老年学校、专用浴池等，以及24呼叫护理、送餐、果蔬送货上门、收费代缴等服务。万科一位高层曾介绍说，在这个项目中，开发商实际上扮演的只是资源整合者的角色，聘请了有老年公寓经营经验的管理公司进行管理。具体而言，入住社区的老人一次性交会费，通过合同拥有房子使用权（没有买卖权），并可通过合同实现房屋使用权的转让、继承。但入住后每年还要缴纳一定金额的年费，及公共事业费和各项服务费。
“以前上海曾经讨论过以房养老的金融创新，但后来又不了了之。如果在这一块没有更人性化的突破，养老地产不会有大规模的发展。”一位关注养老地产模式的业内人士称。另外，该人士也表示，开发商之所以开始关注养老地产，除了其消费市场庞大外，还有未来可能出现的政策突破。比如，因为养老地产有一定的社会福利性质，政府或许会在土地出让、银行贷款乃至税费上给予一定的政策优惠。
旅游地产是另一个受到热捧的地产概念。2010年初，海南国际旅游岛引发了市场对旅游地产的热情。曾经成功撮合易居中国与新浪联手打造中国房产信息新媒体的沈南鹏(微博)，将房地产营销与旅游服务业结合，拉进了携程网和如家酒店集团这两大旅游业巨头，与易居、新浪联手成立中国旅游地产服务集团。“未来的模式是，一个投资者一旦打算购买旅游地产物业，携程网会通过信息统计与分析，得出该区域物业旅游人流量和集散度，给出更权威的投资建议。而在物业管理过程中，如家通过其客户管理体系，通盘分配物业资源，限度提高物业出租率。”中旅服集团高层向记者介绍。
在目前住宅市场遭遇严厉调控的阶段，开发商或试水细分的商业地产，或在住宅产品上加大特色研发，这是房地产宏观调控给市场的另一大贡献。自此，持续了近20年的房地产粗放型发展开始转型。
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隐形利润诱惑巨大 房企抢食保障房 上海证券报
即将在未来五年占据房地产市场供应量半壁江山的保障房，正改变着市场的供求格局，也将改变开发商参与市场的游戏规则。
曾几何时，保障房被讽为“鸡肋”。而如今，随着未来五年保障房建设任务的落实，越来越多的开发商开始抢食保障房这个大蛋糕。表面微利的保障房建设，其背后的隐形利润足以对开发商形成巨大诱惑。
从“鸡肋”到“香饽饽”
“十二五”规划已明确，未来五年要建设城镇保障性安居工程3600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%，各地的保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品房的用地供应不得低于住房用地总量的70%。
面对大幕开启的保障房“井喷时代”，越来越多的开发商开始醒悟，市场格局的改变必将带来游戏规则的变化，因此纷纷转而抢食保障房这块大“蛋糕”。就在上周，上市房企中天城投与贵州省政府共同签订了《中天城投参与贵州省“十二五”保障性安居工程建设框架协议》，自行组建从事保障性安居工程及其配套设施等建设工作的项目子公司，计划在“十二五”期间在贵州省内完成建设面积约1000万平方米（约20万套）、总投资约200亿元的各类保障性安居工程及其配套设施。
随着房地产政策“风向大变”，保障房一夜之间从“鸡肋”变成了炙手可热的“香饽饽”。据不完全统计，近期投身保障性住房建设的包括万科、中国中冶、城投控股、金地集团、保利地产、远洋地产、上海建工、陆家嘴、招商地产、中国建筑等地产大鳄。日前，万科总裁郁亮在2010年年报说明会上就表示， “今年拿地主要目标是在保障房方面”。甚至包括一向只建豪宅的绿城集团也开始将触角伸向保障房领域，不仅杭州22个代建的保障性住房项目绿城拿下了12个，还在青岛、沈阳等地涉足保障房建设。
保障房背后的隐形利润
对于利润的上市房企来说，除了“为政府分忧、为百姓造房”的“铁肩担道义”之外，更关注的恐怕还是保障房背后的隐形利润。
“根据规定，经适房的成本利润率是3%，两限房在8%-10%。”有业内人士告诉记者，然而房企参与保障房建设，其实际利润可能远不止这些。例如中天城投就在公告中表示，根据中天城投的“实战经验”，建设保障房的根据地方政策可达8%左右，加上配建的商场商铺、办公场所等经营性附属设施及享受的政策优惠，预期会更高。
除了账面上的之外，参与保障房建设可以在一定程度上规避严厉的房地产调控压力。有房地产开发企业负责人透露，保障房建设成本较低，需求稳定，资金周转速度快，更容易获得银行贷款，自有资金比例甚至可以低至20%以下。即使以5%左右的利润率计算，5倍左右的杠杆意味着开发商的资金率可扩大至25%左右。
不仅如此，在中央下达的保障房任务面前，各地方政府也感受到巨大的建设压力，帮助地方政府分担保障房建设压力，也成为一些房企进入部分城市房地产市场的“敲门砖”。
“很多企业参与保障性住房的建设，更多是政府公关需要，通过承揽保障房项目，可以获得更多的经营性用地。”一名熟悉保障房运作的行业人士对记者表示。以往开发项目平均利润高达29%的绿城中国，对微利的保障房建设如此感兴趣似乎很反常，但深入了解可以发现，以绿城进入沈阳为例，除了承包了了一个50万平方米的保障房项目外，绿城还参与建设了沈阳的全运村项目。
而对于上市房企，国泰君安地产分析师张伟明表示，大规模参与建设保障房或能帮助上市房企打开资本市场的融资通道。张伟明称，目前房地产公司在资本市场再融资的通道基本关闭，但因为国家现在力挺保障房建设，会给房企一定的融资空间投入保障房，因此很可能会给企业带来定向增发、发债等资本市场融资机会。
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