[摘要] 楼市调控政策接连出炉，开发商已经清醒地认识到，政府抑制高房价的决心前所未有的坚定，“硬扛”已经没有意义。
上海多家房企酝酿大幅降价 调低年度销售预期 上海证券报
楼市降价尚未成“潮”，但暗流已经汹涌。3月8日，一个汇集了近百家房企高层的闭门论坛在上海召开，探讨目前形势与房企对策。在110份有效调查问卷中，超过5家房企表态正在酝酿降价促销，降幅达到10%。另有近20家房企选择延后开盘，其余全部为“暂时观望”。同时，上市房企开始调低年度销售预期，其中某香港上市地产公司明确表示调低年度销售金额预期50%。业内预测，如果政策方向没有重大改变，5月将迎来房企集中降价。
3月8日，一个汇集了近百家房企高层的封闭式论坛在上海召开，探讨目前形势与房企对策。在这个谢绝一切媒体采访的论坛上，主办方以不计名方式进行了问卷调查。统计结果显示，超过五家房企表示正在酝酿降价促销，降幅达到10%。
可见，楼市降价预期正在房企间形成，上市公司更在业绩压力下积极准备降价以快速回笼资金。“与以往不同的是，资金实力很强的大型国企此次并没有选择‘撑过一年半载’这样的传统做法，因为他们已经看清形势，除非发生重大的外围经济危机，这一轮房地产调控方向不会在短期内改变，苦撑一年半载没有任何意义。”论坛主办单位一位内部人士告诉记者。
其实，早在3月初，降价迹象就已经在京沪等地出现。如绿地集团上海“新南路壹号”项目5年房产税，恒大、万科、景瑞、远洋等地产大佬纷纷传出降价或准备降价的消息。但在业内人士看来，目前的降价只是全面降价前的市场试水。“送5年房产税相当于9.8折，10年房产税也不过是9.6折。这种降幅不会对刺激需求有多大作用，要想拉回销量，10%至15%的降价幅度是必须的。”分析师付琦表示。
这一降幅也得到部分开发商的认可。“如果政策没有发生大的转向，流动性又在不断收紧，市场上的钱越来越少，购买门槛越来越高，房价降15%是完全有可能的。”已经跻身龙头房企之列的绿地集团内部人士表示。
针对房企应对之策，本报近期深入采访了多家大型企业，其中，被传已经试点8.5折促销的恒大集团表示目前尚未有降价决策，但不排除根据市场情况快速反应。复地集团、香港汤臣集团谨慎表示观望，但坦言房产税对豪宅市场打击重大。
“单价5万以上的豪宅目前都没有降价意向，这不是因为他们看好市场，而是产品本身的特点决定的。如果购买受限，就算降10%，该买不起的还是买不起，不能买的也还是不能买。”一位豪宅开发商表示。
除了降价外，大幅调低年度销售预期也将是未来房企的集体动作。一家大型代理商透露，香港某上市公司已经将在内地的房产销售目标下调50%，如果经过评估这一目标仍难完成，该公司将考虑随行降价。“据我们了解，万科等企业在2010年大丰收的前提下，都设定了很高的2011年销售目标，但随着新一轮调控的严厉打压，这些企业调低销售预期不可避免。我们可以密切关注一季报中上市公司有关销售预期的表态，那些大幅调低预期的企业可能就是在房价上考虑下调的领头羊。”一位房地产业内人士称。
不过，对于这次调整的周期和程度，房企莫衷一是，而对于目前政策的可持续性，房企也意见纷纭。其中限购期的终结日被视作房价企稳的转折点。
“相比于限购这种短期的极端做法，地方财税体制改革是解决楼市矛盾的关键。而投资空间有限，甚至社会分配不均导致的富人效应都是炒房客泛滥的源头之一。这些涉及深刻而繁杂的经济结构调整，已经远远超出了楼市本身的范畴，但目前在这些方面，能看到的改变还很小。”一位业内人士坦言。
可以预见的是，受目的政策左右的楼市，无论是开发企业还是购房者，还将在上下跳动的楼市K线图上纠结较长一段时间。
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拿地开工 上海房产开发投资前两月同比增24.7% 东方早报
上海房地产开发投资仍在实现同比增长。
据上海市统计局3月15日发布的统计数据，1-2月，上海市房地产开发投资288.43亿元，比去年同期(下称同比)增长24.7%。其中住宅投资185.23亿元，同比增长30.60%；办公楼投资32.93亿元，同比增长10.50%；商业营业用房投资32.28亿元，同比增长14.50%。
此外，1-2月，上海商品住宅施工面积、新开工面积、竣工面积，均实现了同比增长。唯有商品住宅销售面积为194.72万平方米，同比下降31.3%。
业内人士称，一般在官方统计口径里，商品住宅除了普通商品住宅，还包括部分经济适用房、动迁配套房等保障性住房，因此288.43亿元的投资额以及24.7%的增幅是必需的。“只有形成较高的投资额度并保持相应增速，才能在未来平衡供需矛盾，为未来平衡市场供需结构赢得时间。”
陈晟同时强调，单就这一投资额度和投资增幅而言，上海仍低于平均水平。
据国家统计局11日公布的数据，1-2月份，房地产开发投资4250亿元，同比增长35.2%。其中，住宅投资3014亿元，增长34.9%。
“住宅投资增幅”
1-2月，上海住宅销售面积同比下滑，与密集出台的调控政策不无关系。
“销售面积下降31.3%，这是一个很大的降幅，和市场预期相符，往常高于30%的增幅都是有的。”陈晟说。回顾过往，每次有调控政策出台，市场也多半会有这样的表现。
2月的惨淡销量，对这一数据“贡献”更大。“1、2月是淡季，销量本来就会下降。今年由于房产税试点在1月底启动，所以1月市场相对较好，而2月则下降很厉害。”
至于1-2月上海的住宅投资仍远高于办公楼和商业营业用房的情况，陈晟称，在市场结构中，住宅占大头属常态。
同比增幅一项，住宅投资高达30.60%，写字楼、商铺则分别只有10.50%和14.50%。对此，陈晟分析，两个月的周期较短，容易受个别项目影响而产生波动，同时，住宅投资中也混入了保障房，而从去年到现在，保障房的投入力度一直呈越来越大的趋势。
1-2月新开工面积和施工面积增长。上海易居(博客)房地产研究院综合研究部部长杨红旭(微博 博客)分析，新开工面积增加表明未来供给将会增加，但因为这两年经济适用房、动迁配套房开工面积较大，普通商品住宅增加多少，从此次公布的数据上不容易看出来。
“拿了地不开工是傻子”
部分开发商称，房地产开发投资之所以并未严重缩水，乃“惯性使然”。
旭辉集团总裁助理张伟(微博)峰称，一系列调控政策发展到眼下如此严厉的程度，是之前大家都没想到的，因此房地产投资仍在增长。而对于已经开工的项目，即便有调控也不可能停掉，何况大家的处境也还没差到那个程度；对于还没有开工的项目，调控会产生影响，可能部分项目会有所延期。
杨红旭预计，在市场低迷的情况下，部分开发企业可能会采取缓工缓建甚至停工的办法，来应对调控政策造成观望市场。
据业内人士透露，在上海，开发商的开工成本很低，而且一开工就能拿到贷款，“拿了地不开工才是傻子”。
开发商态度趋于谨慎
至于调控对市场的最终影响，开发商仍在观望。
“调整是肯定的，比如在哪个城市拿地，尽可能避开有限购令的城市，拿多少地，地价多少，当地目前的房价水平等等。”张伟峰说。
上海宝华企业集团有限公司副总裁杨健也持类似观点。“在开发投入和开工建设方面，开发商不会对已经开工的项目做过多的调整，更不会因为调控政策而对该竣工的项目不竣工。”杨健说，接下来开发商在要不要再拿地，拿怎么样的地，在资金投入上怎么分配，会视企业自身情况和资金链情况加以考虑。
另有部分开发商认为，调控对其加大房地产投入的信心有所打击，“拿地的步骤肯定会放缓，拿地会更加谨慎，在哪里拿地、地价多少，都考验开发商的战略和策略。”
杨健说，由于政府对工程进度和工期有着明确规定，因此开发商不大会采取放慢工程进度以观望市场的办法，同时房地产项目从立项、开工、建设到竣工有着比较长的周期，开发商就是想等市场回暖再将产品上市，也踏不好那个时间节点。
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