中原地产：新建住宅成交低谷徘徊价格高位僵持

中原集团研究中心  2011-04-15 14:14

[摘要] 3月，中原重点监测城市的新建住宅市场总成交量与2月持平，仍处于低位。根据历史经验，连续两月市场维持在低位，预示着房价即将进入下降轨道。然而从各地市场的表现来看，打折促销仍属少数，大规模的降价行为尚无迹象，预计供求双方的僵持仍将持续，价格在短期内大幅调整的可能性较小。

1、住宅成交低位波动：随着限购政策的各地铺开，调控效果在3月得以全面展现，重点城市住宅成交量环比仅微幅增加，仍处历史低位。

2、标杆房企谨慎应变：尽管目前其整体经营能力明显优于2008年，降价压力甚微，但面对调控趋严的大势，也早已在未雨绸缪。

3、4月市场预测：住宅成交量有望从低谷逐步回升，成交价格短期仍将僵持，但部分城市价格或将率先松动。

截至3月底，主要城市均根据“国八条”的要求出台了相关细则，限购政策赫然在列。同时，各地也公布了今年房价的控制目标。除北京提出房价稳中有降外，其余大部分城市都将2011年目标定为“增长10%”左右。地方政府一方面出台了最严厉的调控措施，另一方面却仍然希望房价保持稳定上涨，其对房地产市场的矛盾心态可见一斑。

3月，中原重点监测城市的新建住宅市场总成交量与2月持平，仍处于低位。根据历史经验，连续两月市场维持在低位，预示着房价即将进入下降轨道。然而从各地市场的表现来看，打折促销仍属少数，大规模的降价行为尚无迹象，预计供求双方的僵持仍将持续，价格在短期内大幅调整的可能性较小。

成交历史低位 一线房价呈结构性回落

如上期报告所述，受2月突击成交的影响，调控效应将在3月开始逐步体现。3月，中原监测的9个重点城市的成交环比略有增长，但增幅有限，同比则大幅下滑，“小阳春”并未出现。

■整体状况：供应大增 成交仍处近五年低谷

3月，各地新建住宅市场供应大幅增加，然而成交量并未同步升高，环比仅出现小幅增长，住宅成交连续两个月维持在历史低位，“国八条”调控效果逐步体现。3月，7个重点城市*的总供应面积约410万平方米，环比大增101%，同比微跌9%；9个重点城市的总成交面积446万平方米，环比增长4%，但是与去年同期相比则下降38%，也是最近5年来成交迷的3月。

■各地楼市：继续分化 市场内在特质影响显著

按照出台“国八条”细则的时间划分，中原监测的9个重点城市可分为三类：类是2月之前出台细则的城市，包括长春、上海。由于深圳、重庆未出台相关细则，所以也归入类；第二类是2月15日出台细则的城市，包括成都、北京；第三类则是2月底出台细则的城市，包括广州、天津、杭州。

类城市：该类城市完整的经历了两个月的调控，走势出现明显分化。虽然4城市成交面积环比均出现大幅回升，上海、深圳、重庆、长春增幅分别为115%、50%、88%、141%，但是与去年同期相比，深圳增长28%，上海、长春、重庆则分别回落16%、22%、47%。上述差异与这些城市出台政策的严厉程度以及市场的所处阶段有关。其中上海、深圳2010年的成交量已经处于较低水平，接近2008年经济危机时的成交量，因此成交量继续大幅下滑的空间有限，加之上海的政策严于深圳，因此深圳的表现优于上海；而属于二线城市的重庆、长春2010年的成交量明显高于2008年，仅比2009年的高峰略有下降，重庆此度又受房产税的政策影响，因此两者相比，重庆的成交表现较差。

第二类城市：成都、北京经历了1个半月的调控期，本月走势也出现明显区别。本月北京、成都的住宅成交面积分别为47和34万平方米，北京环比增长24%，成都环比下降66%，但与去年同期相比，两个城市均有超过50%的成交下滑。受最严厉限购政策的限制，北京的表现明显差于同为一线城市的上海；而成都由于4月即将召开房展会，因此本月开发商的新增供应均集中在月底，导致本月成交处于较低水平，下月成交有望大幅回升。

第三类城市：2月底才出台细则的城市如广州、天津、杭州，本月表现普遍较差。一线的广州成交同比下滑43%，环比下滑23%；二线的天津、杭州成交同比下滑30%、80%，环比分别下滑40%、64%。广州住宅市场向来比较平稳，房价也相对合理，因此受政策影响也；同为二线城市的杭州与天津相比，其房价明显较高，受政策影响也最为明显。