惠州要限购? 二三线城市房地产市场发展潜力简析

房天下  2011-08-07 01:30

[摘要] 2004年起，中国房地产市场进入快速发展阶段，随着市场的升温，房地产成为人们生活中最热门的话题之一。城市的发展与房地产业之间是一种互动关系，房地产业是城市发展的基础性产业，城市是房地产业运行的载体，城市的飞速发展带动房地产市场的发展，房地产市场的逐渐完善也将促进城市经济的发展。

2004年起，中国房地产市场进入快速发展阶段，随着市场的升温，房地产成为人们生活中最热门的话题之一。城市的发展与房地产业之间是一种互动关系，房地产业是城市发展的基础性产业，城市是房地产业运行的载体，城市的飞速发展带动房地产市场的发展，房地产市场的逐渐完善也将促进城市经济的发展。2003年我国国内生产总值为135822.76亿元，其中商品房销售额为7955亿元，仅占国内生产总值的5．86％，到2009年，国内生产总值增至340507亿元，增幅为151％；而商品房销售额增至43994亿元，增幅为453％，占国内生产总值比重达到12．92％，六车间房地产市场的发展速度远高于国内生产总值的增长速度。

回顾2009年，楼市行情火爆，房价一路高歌，“地王”更是层出不穷，房地产市场泡沫日益增加，疯狂上涨的房价吸引了大量投资客的进入。2003年，房地产市场平均价格仅为2359元/平方米，到2009年，增至4695元/平方米，六年时间翻了近一番。一线城市房价上涨速度远快于平均水平，如北京上涨291％，上海上涨251％．为了稳定国民经济；抑制房价非理性上涨，2010年4月，国家相关部门陆续出台了一系列政策对房地产市场进行调控，一线城市成为调控的重点；北京、上海等一线城市成交量迅速萎缩；而二、三线城市成交量则相对稳定。同时在一线城市房价过高、土地资源稀缺以及城市发展等瓶颈问题的共同作用，使得开发企业及购房者逐渐把目光转移至二三线城市。

宏观经济发展情况

宏观经济与房地产市场的发展具有正向相关性．房地产业是一个区域性很强的产业，其发展水平受到当地经济发展水平、人口数量、人均可支配收入以及消费结构等多种因素的影响。城市的经济发展水平是影响当地房地产市场发展的一个重要因素，一个城市经济发展水平越高，公共设施越完善，居民消费能力高，当地房地产市场发展水平也就越高．一线城市发展水平较高，带动当地房地产市场率先发展起来，并达到较高水平，同时房地产市场的快速发展也促进了当地经济的快速发展。

二三线城市GDP增速普遍高于一线城市

GDP是反映一个国家或地区经济发展水平的重要指标，它对房地产市场的发展具有重要影响。北上广深创造的GDP占比重相对较大，居前四位，上海2009年GDP高达14901亿元，位居首位，这些城市房地产市场也较为成熟。但随着经济水平的不断提高；GDP的增长幅度渐趋平缓，对比一线城市与二三线城市2009年GDP增长率，可见北上广深GDP增速明显低于部分二三线城市，尤其是上海GDP增速8．2％，处于较低水平。二三线城市GDP虽不及一线城市，但近几年城市化水平不断提高，城市规模及经济水平随之迅速提高，合肥2009年GDP增长率达17.3％，位居前列。对比2009年GDP增速，二三线城市GDP增长率明显高于北上广深，由此可见，二三线城市经济正处于快速增长期。

2001年至2005年间，一线城市GDP占GDP比重增长幅度相对较大，此期间房地产市场发展也较为迅速，2005年比重开始下滑，2009各占比13.1％，较2005年下降了1.2个百分点，而35个大中城市中二三线城市GDP占比重保持在25％左右，2009年为274％，与05年相比上升1.2个百分点，占比重相对上升，其发展速度快于一线城市。

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