[摘要] 编者按：限购风声在惠州已经盛传很久，今天就是“传说中的日子”了，到底惠州会不会限购呢？惠州对限购的影响到底又有多大呢？相信这是地产界非常关心的问题。也许，今天就是一个“拨开云雾见青天”的日子。
【惠东惠阳将受重创】
惠州有可能限购吗？如果限购，将采取何种方式？真的限购后，对哪些区域、哪类产品的影响？围绕这四个焦点话题，我们采访了业界8位专家和开发商代表，共同探讨。限购的可能性非常大，这已成为业界共识。深圳都会城市研究院院长 燕从深惠一体的大视角分析指出，深圳调控的深化将带来惠州的限购。光耀集团常务副总裁袁克俭认为，不仅可能性很大，受惠东滨海项目热销的影响，惠州还有可能列入首批限购名单。
至于限购方式，业界揣测出现多个版本。有人认为会分区限购，有人认为会限套数，还有人认为会实行按价格段限购。
那么，靴子一旦落地后，对市场产生什么影响？一些楼盘已经开始降价，试图抢跑在政策前。惠阳、大亚湾受影响很大，中原地产惠州分公司营销总监认为，尤其纯粹以深圳客投资为主的市场将更大。对于惠城区来讲，两极分化局面将形成，刚需会适时出手，改善型买家也会跟政策抢跑，提前出手。在业内人士看来，惠东旅游度假产品的客户群很广泛，面向销售，受影响会比较小。
从产品上来看，合生创展东部区域公司营销总监周华锋认为，受影响的是“伪高端”，即依靠深圳人买的楼盘。但80平方米至90平方米的小三房特别火，一旦降价，立刻引起刚需者的抢购。
焦点话题
惠州有可能限购吗？
◎描述：今年以来，部分二、三线城市房价上涨较快，相关部门已经着手调查部分二、三线城市和中小城市房价快速上涨的原因，并据此草拟新一轮限购城市的名单，极有可能于8月份公布。中央也明确下半年政策丝毫不会放松，“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施”，限购范围再度扩大。有观察人士透露，新一轮限购的二、三线城市名单，将主要依据房价涨幅和房地产开发投资增幅两个指标。
在政策叠加的大环境下，惠州依然实现了“大跃进”。据惠州市房产交易中心统计，上半年惠城区新房成交依旧大幅放量，1-6月共有13893套新房成交，总面积156.95万平方米，同比上涨19%。在成交量以近20%的高速上升的同时，均价达到了6534元/平方米，顺利越过去年第四季度业内公认的“6000元”价格天花板，并直接突破6500元线。而去年同期惠城区新房预售均价为5362元/平方米，同比涨幅高达22%。
如此高的价格上涨幅度直接挑战惠州市政府今年10%以内的房价控制目标。前6个月新房的成交额更是达到了102.6亿元，比去年同期的70.5亿元上涨了45%。这一数据，比2009年上半年楼市成交火爆期还高出了23.1亿。另外，惠东滨海旅游地产也在以火爆成交刺激着市场神经。业界人士开始担心，惠州限购有可能会提前到来。
○专家代表
深圳调控深化，惠州限购可能性大
深圳都会城市研究院院长 燕
从政策调控的目的来看，惠州限购的可能性是很大的。
一方面，惠州本身离深圳很近，深圳作为一线城市，今年房价飙升得很快，并直接导致了限购。当深圳限购以后，大量的投资需求开始外溢，东莞、惠州等一些靠近深圳的城市，都成为了承接深圳客投资需求的首批城市。可以预见，如果深圳的调控继续深化，惠州、东莞仍将继续扮演着承接投资需求的角色，这样一来，外来的投资需求将推动惠州、东莞的房价上涨。
而另一方面，从惠州本身来看，在某种程度上，惠州当前的整体房价水平与本地消费能力是越来越不匹配的。应该说，目前的房价已经远远超出了本地人的承受能力。而更多情况下，人们会拿惠州跟深圳比，也就是说惠州房价评估是参考的深圳的数据指标，但这是不合适的。
总体来说，深圳调控促使投资需求外溢到惠州，带动惠州房价上涨，加之惠州本身房价的上涨，两种力量作用下，将加大惠州限购的可能。
滨海项目太狂热，将导致提前限购
光耀集团常务副总裁袁克俭
珠海肯定要限购，惠州限购的可能性也很大，现在惠州楼市的势头很猛，这肯定会引起政府关注。预计二、三线城市限购名单将在8月10日左右公布，惠州很有可能出现在批里面。
其实，我原以为惠州上榜的可能性不是很大，最起码不是首批出现的。首先是一些大的二线城市、省会城市，然后才可能是惠州这样的城市。2004-2005年，惠州和珠海的房价差不多，现在珠海的房价至少在1万/平方米，惠州还在6000-7000元/平方米。但是最近惠东的几个滨海项目太热了，关注度太高了。在惠东，合正东部湾、碧桂园·十里银滩、富茂威尼斯湾、万科双月湾，再加上光耀候鸟高尔夫度假区，这些项目的均价都比惠城区高多了，再加上惠东城区的低价盘又不多，因此一定会拉动惠州的整体房价出现大涨，进而也令限购的可能性大大增加。
真难说珠海、惠州谁会先限购，要不就同时。理论上讲，如果不是滨海项目太热，惠州要限购，也是惠城、仲恺、大亚湾。
焦点话题
惠州将以何种方式限购？
◎描述：不管限购最终是否能在惠州落地，我们都不能忽略，惠城区上半年新房均价涨幅达到22%，显然属于“房价上涨过快”的城市，也满足限购条件。
大多数业内人士在惠州限购的问题上，给出了肯定的回答。但也有观点认为：惠州虽然房价上涨较快，但房价基数较高。而且，22%虽然相当高，但这有可能是因为产品结构调整导致的，惠州房价在珠三角并不高，因此，限购的可能性不大。
倘若真的限购，那么惠州最有可能采取什么形式的限购？全城限购还是分区限购，按户籍还是非户籍限购，按价格段还是全线限购？针对惠州楼市投资需求和外向型需求较多的现实，资深地产人范忠洲认为，惠州分区限购的可能性较大，限购将以惠城区为主体。
但众厦地产总经理助理林晓华却建议，惠州应当实施按价格段限购，市场均价在7000-15000元/平方米的产品限购，以打压投资炒作。但市场均价在6000元/平方米以下和15000元/平方米以上的产品，继续放开，以不伤害刚需和不管制高端。这种抓中间放两头的限购策略，在他看来是拯救惠州楼市的良药。
○专家代表
惠州可能会分区限购
惠州新里程策划机构总经理范忠洲
惠州全面限购的可能性较小，分区限购的可能性较大，主城区惠城区限购，其它不限购。主要原因如下：城市区域发展的不平衡，导致全面限购受到限制，如博罗、惠东、龙门等地，本身项目供应不多，房价不高。除惠东滨海区域外，房地产发展水平还处于正常阶段，而适度的发展房地产有利于经济增长和居民住房水平的改善。相对很多内地县城，惠州下辖的三个县，房价均处于较低水平，如果实施限购，可能会导致区域经济发展迟滞。
说大亚湾、惠阳是“空城”也罢，是投资性市场也罢，哪个开发区不是从“空城”起步逐步变成大城市的呢？惠阳和大亚湾，肯定需要得到深圳等外来区域的资金补充才能发展起来，如果限购，大亚湾将出现大量烂尾楼，城市发展将出现退步，这是谁也不希望看到的。
限购的目的还是要挤掉价格泡沫，所以价格高低将成为限购的重要参照。上半年，惠城区成交均价6230元/平方米，同比增长两成，远远超过政府预想的10%以内的控制指标。惠阳、大亚湾房价分别为5632元/平方米和5300元/平方米，惠东、博罗房价在3000-4000元/平方米之间，龙门。所以，从价格角度来看，最可能限购的也是惠城区，价格低的区域限购没道理。
综合以上，如果惠州限购，主要将针对惠城区甚至可能是惠城中心区(不含仲恺、水口等区域)，加上惠阳区，其它区域限购的可能性不是很大。
惠州应该实行局部价格限购
众厦地产总经理助理林晓华
上半年，惠州主城区的房价曲线基本是45度斜线上升，上涨超过两成，让政府压力相对较大，惠城区均价也逼近7000元/平方米大关，这些综合因素足以让惠州被限购。从市场层面来看，上半年惠州的改善性需求一直比较旺盛。从这个层面讲，惠州房价上涨是合情的但是不合理的，前者是按照惠州目前在珠三角的发展水平，房价应该是上涨的，不合理则是个别区域涨得太快。
惠州实施限购是基本确定的，不然政府脸上挂不住。但是我们也要理解限购的本质是什么，不是为了把房地产行业打倒。我不赞同区域限购，惠州地域广袤，投资和外向型需求已经成为惠州楼市的主导力量，如果限购，大亚湾、惠阳这两个区域都会完蛋，这不是政府希望看到的。
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