[摘要] “项目规模十几亿元，发行的是集合信托，运作期一年，投资收益在10%左右。
“项目规模十几亿元，发行的是集合信托，运作期一年，投资在10%左右。眼看信托计划即将结项，却遇到了麻烦。工期延长等诸多因素让该房地产项目销售推迟，今年初南京实施的限购令更是让销售变得极为惨淡。现金流枯竭，导致开发商的资金链处于断裂边缘。”中证报日前报道，一专注于房地产项目的信托公司遭遇到兑付困境。
限购、限贷等调控举措令房企资金链承压，融资成本介于银行贷款和民间借贷之间的房地产信托受到开发商的追逐。在这样的背景下，今年上半年，房地产信托疯狂发展，半年就完成了超过去年全年一倍以上的资金量。
现在，房地产信托到期兑付风险浮出水面，这或许是多米诺骨牌推倒的开始。
信托遭遇开发商兑付风险
昨日采访中，诸多业内人士均向南都记者表示，目前信托公司担心的是已经发放的房地产信托产品回款能否保证，不少理财师甚至开始向广大客户建议不要投资房地产信托产品。中证报亦披露，“现在房地产信托项目可谓四面楚歌，危机四伏”。限购-房屋滞销-销售周期拉长，不少信托项目即将到期，但开发商能否足额兑付却成了问题。
这种大面积的担忧与此前房地产信托的全面火爆形成了极具讽刺意味的对比。今年上半年，房地产信托疯狂发展，半年就完成了超过去年全年一倍以上的资金量。据用益信托工作室不完全统计，2011年上半年包括保障房信托在内，共发行536款房地产信托产品，发行规模达1670.1亿元，发行数量同比增长145.88%，发行规模同比增长137.36%。发行规模占2011年上半年总规模的47.6%，占2010年全年总发行规模的41.8%。
如此火爆的信托融资而今遭遇兑付困境，投资者的权益如何保障？“对投资者而言不用太惊慌。据我了解，出现兑付问题的并不止这一家，此前也有几个房地产信托项目遇到了兑付到期无法支付的问题，主流的做法是信托公司或者它的母公司先兑付，然后再由信托公司把这个款收回来。”一位信托业内人士向南都记者表示，集合信托的风险都是信托公司承担的，“除非这个信托公司倒闭，但这个几乎是不可能的，你要知道，现在的信托牌照资源是多么稀缺，他总有办法搞到钱来先支付投资者的。”
即便投资者风险不大，但信托公司确实可能难以全身而退。一般而言，信托向房地产输血往往会要求开发商提供抵押物进行风险控制，房地产项目抵押物可分为在建工程、土地或者是已建成的商业物业以及股权质押，一旦开发商资金链断裂，无法兑付，则抵押物归属信托公司。但诸多信托公司担心的是，如果今后房价真的进入下行通道，成交量进一步萎缩，抵押物的价值和变现则成为未知数。
据报道称，上述遭遇兑付困境的信托公司也在考虑是否再发行一期产品，要求地产商另加标的物作为抵押，募集资金5个亿，用于兑付前期项目，先把窟窿堵上，帮助企业渡过难关。不过，信托公司也担心，如果今后房价真的进入下行通道，成交量进一步萎缩，房地产企业的运营就会更加困难。而信托公司对于单一企业的集中度却在加强，会被一个项目彻底绑架，到时想“全身而退”都难。
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