[摘要] 2011年惠州楼市是在纠结中走过的。“五一”之前，市场供应量并不多，在售的产品大多是2010年剩下来的。当时，市场上要么是价格较高的产品，要么是面积较大的单位，总体上并不适合普通购房者。进入下半年，市场供应量呈“井喷”态势，交易困境凸显，开发商开始在是否真正让利之间进行艰难选择。
2011年惠州楼市是在纠结中走过的。“五一”之前，市场供应量并不多，在售的产品大多是2010年剩下来的。当时，市场上要么是价格较高的产品，要么是面积较大的单位，总体上并不适合普通购房者。进入下半年，市场供应量呈“井喷”态势，交易困境凸显，开发商开始在是否真正让利之间进行艰难选择。
今年前11个月，惠城区一手商品房总共预售了26040套，总预售面积294.61万平方米，平均预售价格6662元∕平方米。其中，住宅预售22860套，总预售面积259.12万平方米，平均预售价格6262元∕平方米。去年同期的数据是：一手商品房共预售24749套，总预售面积276.06万平方米，平均预售价格5617元∕平方米。其中，住宅预售21280套，总预售面积247.8万平方米，平均预售价格5339元∕平方米。
通过对比两组数据可以看出，今年惠城区的商品房预售量有所上涨，而一手商品住宅价格的涨幅不小，一年间涨了926元∕平方米。
在调控政策“盯紧”的市场环境中，楼市量价齐升可能并非好事，它可能招致调控政策的重点“照顾”。一旦惠州出台地方版本的“限字令”，对本地市场的影响无疑可以用雪上加霜来形容。因为，即便在没有任何重大地方性政策直接左右市场的今天，大部分开发商已经在艰难度日。
回顾2011年，惠州楼市实际上受到国家宏观调控政策的直接影响并不大。当惠州周边的深圳、广州等地纷纷实行限价或者限购之际，惠州楼市实际上是在坐收渔翁之利。事实证明，曾经活跃在深圳、广州等城市的投资型购房者转战惠州市场，惠州不仅暂无寒冬之苦，反而顺势接收了其他城市外溢的市场需求，似有初夏的惬意。
交易数据也表明，惠州今年受宏观调控的影响较小。市房产管理局交易中心统计公布的数据显示，今年上半年，惠州楼市无论是房价还是交易量，都呈直线上涨之势，房价在6月份达到峰值。7～10月，本地市场交易量大体上依旧呈现递增态势，但价格有涨有跌。直到11月，本地市场交易量才出现了环比明显下跌的状况，虽然一手商品住宅环比下跌34%，但价格环比上涨了108元∕平方米。从这些数据可以看出，本地抑制房价过快上涨的压力依旧较大。有业界人士也因此判断，政策对惠州楼市的影响，可能始于今年11月份。
今年底是不是惠州楼市发展的分水岭，现在尚难定论。但种种迹象表明，当前很可能是本地楼市真正进入理性发展轨道的开始。目前，开发商继续面临回款困难，运作压力增大，而国家在多个城市的限购措施面临到期之际，在各个场合释放楼市调控政策持续从紧的信息，政策短期松绑无望，市场深入调整在必然之中。从房地产开发角度看，惠州地大房多，这是一大优势，可是一旦市场面临营销难题，这很有可能变成一种累赘。这种压力，在一定程度上会进一步促进本地市场向着理性方向发展。
其实，调控政策并不可怕，可怕的是不把调控当回事；同样，本地市场进入理性洗牌也并不可怕，可怕的是当事者不相信这一状况的到来。
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