[摘要] 明年，上海将进一步放宽共有产权保障房（经济适用房）的准入标准。其中，家庭人均月收入标准有望放宽至4000元以上。这也意味着，更多的小白领也将被纳入经济适用房的保障范围。本市住房困难的大龄结婚家庭、青年职工等群体，在逐步放宽准入标准后将成为主要受益对象。
关键词 政策
回顾 “国八条”
新闻晨报讯 1月初，正当人们还在焦急地等待房产税的消息时，《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，即“国八条”横空出世，其中最核心的规定就是“限购令”，这个词汇是2011年各地楼市报道出现频率的词汇。主要内容为“原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。”
2011年的上半年各类调控政策频频出台，这些政策组合拳已明显收到了抑制房价过快上涨的作用。本版CFP供图
另外一个杀手锏就是限贷。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
两记强劲的组合拳颇有些把人打闷的感觉，很快就有头脑清醒的人意识到了“国八条”的威力。“今年刚过元旦的时候，我们本以为市场会好一点，但是一看到‘国八条’的内容，我就觉得今年的市场肯定好不了，尤其是对中心城区的高端市场。”21世纪不动产静安区总监李栋表示，原因很简单，有钱的人被限购，有资格买房的人又没钱买中心城区的高端房。
“沪九条”和“新沪四条”
“国八条”出台后不久，上海就公布了《关于本市贯彻落实<国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知>的实施意见》，共九条措施，故得名“沪九条”。从内容上看，基本是再次强调“国八条”的内容，并推出了一些实施细则，如在房贷部分加入了公积金内容：对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
今年7月，由于之前市场出现一些通过补开税单来规避限购政策的情况，上海又出台了“新沪四条”，规定非本市户籍居民家庭持《个人所得税完税凭证》购房的，个人所得税的申报日期须符合“自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月”的规定，补缴的不予认可。堵上了补税单的漏洞。
此外，“新沪四条”还要求加强商品住房预订行为监管。未取得预售许可或未办理现房销售备案的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式，向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用；也不得通过商业网站以认筹、发放VIP卡、网络团购等方式收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。
一房一价
今年3月，国家发改委出台《商品房销售明码标价规定》，后被业内解读为“一房一价”规定，很快上海物价部门也出台实施细则，规定从5月1日起，商品房销售必须明码标价。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元的罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。根据国家发改委“一房一价”的规定，开发商需要公开的资料包含预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、套内面积、优惠折扣、每套商品房销售状态、楼号、楼层、房号、每平方米单价、每套销售总价、物业服务内容和收费标准等超过30多项内容。
根据《商品房销售明码标价规定》要求，商品房销售明码标价后，各地开发商可自行降价，但涨价必须重新申报。不过在实际执行的初期，一些开发商采取了“高报低开”的策略。
房产税
目前，本市房产税试点实行差别化税率，将“新建商品住房平均销售价格”作为界定税率标准，引导住房消费。即适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%。
从10月1日起，重庆开始对主城区内符合要求存量独栋商品住宅征收个人住房房产税，成为国内对存量住房开征个人住房房产税的城市。
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展望 限购将继续执行
商品住宅限购政策已是板上钉钉的事了。市十三届人大常委会召开的第三十一次会议上，市委副书记、市长韩正表示，在住房方面，上海将继续严格贯彻执行国家有关调控政策，继续加大房地产市场调控力度，继续执行住房限购政策，进一步巩固调控成果，促进房地产市场健康发展。
尽管业内普遍认为这个消息“不意外”。但是还是会给房地产市场带来一系列影响——买卖双方观望将持续到明年年初、开发商高端产品加入降价阵营、新产品主要做“跑量”的小户型、中介花在一手房上的精力仍然大于二手房……
中央经济工作会议已“定调”
“并不意外”、“一点也不意外”。当记者就此消息采访开发商、中介及研究机构的学者时，得到的回答都是这几句。
在专家看来，中央经济工作会议明确定调明年要坚持房地产市场调控政策不动摇，促进房价合理回归。上海楼市限购政策2012年也将继续延期执行，在他们看来是对中央经济工作会议楼市调控继续执行的明确回应。
而且随着年终临近，华南部分城市及海口已明确提出2012年限购政策将延期继续执行。
对高端市场影响较大
当然，这一消息的发布不可能对市场没有影响。业内认为上海楼市“限购”延期对高端市场的影响，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，这种影响不在于限购政策层面本身，而在于因限购延期执行对开发商未来市场预期的判断，这种限购延期有可能导致开发企业尤其是高端产品开发企业对于未来市场预期更悲观，有可能会导致高端楼盘加入降价阵营。
但高端楼盘降价有可能引起老业主讨说法，降价也不一定引起市场成交量的反弹，从降价幅度来讲，以自住为主的刚需楼盘只要有一定幅度的让利，或相对于周边楼盘能够体现出性价比较高就能激活成交量。而中高端项目尤其是豪宅项目降价不一定会带来这样的市场效果。这主要和中高端楼盘本身的产品附加值和品牌附加值往往让其定价有一定的虚高有关。降价也不一定能引起市场成交量的反弹，这样的尴尬局面有可能导致高端产品线定位的房企2012年生存状况更悲观。
面临依然严峻的形式，业内普遍认为开发商将继续坚持高速周转的市场策略，以现金为王，在适当时机继续坚持“策略性降价”，或大幅优惠促销，回笼资金。
市场观望将持续到明年初
而对于普通购房者来说，恐怕心理影响较为深远。限购继续执行这一消息肯定会影响消费者对市场的预期。如非急着结婚或换房的客户可能会再观望一段时间，而目前正在挂牌的房东，如果急着要出手，一定会跟进降价，幅度也许会达到10%左右，但如果不想急卖的房东，则有可能干脆转售为租，造成市场上挂牌房源数量更少。从中介企业的角度看，限购政策的延续必将改变他们的传统运营模式。现在中介门店花在一二手房的交易比例已是二八开，八成交易量是代理一手房，只有二成是二手房交易。德佑地产研究中心主任陆骑麟认为，由于明年初，二手房的交易难有起色，因此今年中介的一二手联动势必将继续。一手代理的业务量一定不会低于50%。
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关键词 保障房
回顾 经适房2万余户家庭完成选房
今年全市按照2010年和2011年设定的不同准入标准，分两批开展申请受理、摇号排序以及选房购房工作。批次申请供应上半年在全市中心城区和闵行、宝山、青浦共13个区展开，执行人均月收入2900元以下、人均财产9万元以下的准入标准，申请审核和轮候选房工作已顺利完成，全面进入购房签约阶段。13个区累计受理申请3.3万户，符合准入条件的家庭2.8万余户，签订选房确认书的家庭2.5万余户，预计年底可大部分完成申请家庭签约工作。
第二批集中申请审核工作下半年在全市所有区（县）分期开展，执行人均月收入3300元以下、人均财产12万元以下的准入标准，目前受理工作已全部完成，全市累计受理超过1.1万户，各区县正在抓紧推进“两级审核、两次公示”等工作，有条件的区将在年内完成摇号排序。
市级统筹公租房即将供应
今年公共租赁住房试点供应共有两个项目，分别为市地产集团开发的华泾馨宁公寓和市公积金中心收储的新江湾尚景园项目，均为市级统筹房源。其中，华泾馨宁公寓共约2900套住房，主要供应给徐汇、闵行、黄浦、长宁、普陀等区；新江湾尚景园共约2200套住房，主要供应给杨浦、虹口、闸北、黄浦等区。
目前，试点供应的相关工作已基本准备就绪。市房管局对供应对象、供应标准、供应方式作了原则规定。市地产集团和市公积金中心正按照本市公共租赁住房的有关规定，委托专业机构开展对市场租金的调查评估，测算运行成本，按“略低于市场租金”的原则确定租金价格，报价格管理部门和房管部门备案。
廉租房降低门槛
本市今年还大幅度放宽了本市廉租住房申请条件，对租金补贴方式进行调整完善，同时也对有关要求作了进一步明确。此次政策调整，一方面继续扩大廉租住房受益面，努力解决不符合原有廉租住房条件但购买经适房又存在困难的“下夹心层”住房困难家庭问题；另一方面进一步完善廉租房、经济适用房、公共租赁房和动迁安置房为重点的住房保障体系，加快解决城镇低收入住房困难家庭居住问题。
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展望 年轻白领也能纳入保障
近日召开的市十三届人大常委会第三十一次会议上，市委副书记、市长韩正表示，加大保障性住房建设和筹措力度，落实公平公正分配，进一步降低准入门槛，使一批年轻白领也能纳入保障。
可以肯定的是，明年，上海将进一步放宽共有产权保障房（经济适用房）的准入标准。其中，家庭人均月收入标准有望放宽至4000元以上。这也意味着，更多的小白领也将被纳入经济适用房的保障范围。本市住房困难的大龄结婚家庭、青年职工等群体，在逐步放宽准入标准后将成为主要受益对象。
市政府新闻办官方微博“上海发布”日前发布了一则“共有产权保障房准入大门会开更大”的微博称，共有产权保障房受到住房“夹心层”的欢迎。“明年门会开更大吗？月入4000多元、小有积蓄的小白领能纳入吗？权威消息是：一定会！”
上海自正式开展经适房供应试点工作以来，已多次放宽准入标准，特别是人均收入和财产标准。去年8月，市政府决定在全市推开经济适用住房申请供应工作，并调整放宽了申请准入标准，其中家庭人均月可支配收入限额由2300元调整为2900元，家庭人均财产限额由7万元调整为9万元。今年3月，市政府再次放宽准入标准，将3人及以上申请家庭人均月可支配收入限额由2900元调整为3300元，家庭人均财产限额由9万元调整为12万元。2人及以下申请家庭的收入和财产标准在此基础上进一步上浮10%。
尹中立：政府摆脱房地产依赖致制造业产能过剩 每日经济新闻
从中央经济工作会议精神看，坚持房地产调控的政策不会出现松动，显示决策层转变经济增长方式及调整经济结构的决心，希望中国经济摆脱对房地产市场的过度依赖，促使制造业技术升级，让制造业真正成为强国之本。此方向十分正确，但挑战巨大，产能过剩就是一个考验。
产能过剩是体制性问题
2000年前的中国经济一直被产能过剩所困扰。
在中国的经济体制下，地方政府的财政预算基本上没有什么硬约束，所有的地方政府都存在投资冲动，每当出现一个盈利较好的产品或产业，大家一哄而上，于是，很快出现产能过剩。如何防范和约束地方政府的投资行为，成为中央政府的重点工作。
在朱镕基主管经济工作时，总是强调地方政府不要搞低水平的工业投资，采取了很多办法遏制地方政府的投资冲动，对投融资体制进行了大刀阔斧的改革，比如改革银行体制，提高各家商业银行总行对分支机构的控制能力，切断地方政府对商业银行的信贷干预，从资金上约束地方政府的投资冲动；再比如改革财税体制，推行分税制，削弱地方政府的财政能力，提高中央政府的财政支配权，以期减少低水平的重复建设投资。
在2000年前的中国经济循环中，因为难以解决投资的低水平重复建设，因此，总是出现产能过剩，企业经营效益也就难以保障，而且进一步连累银行，使银行信贷资产的不良率居高不下（在2000年前商业银行的信贷不良率超过30%）。此时的中国经济循环是低效率的内部循环，经济的外部循环很弱，出口对经济的贡献很小。总之，产能过剩对于中国经济而言是一个体制性的问题，是由来已久的老问题。
2000年后中国经济出现了新的气象，困扰中国经济多时的产能过剩问题似乎迎刃而解。
从投资的角度看，2002年以后实际投资速度明显加快。2002年前的8年里，中国实际投资增长速度（扣除物价以后）平均为12%，而2002年后的8年，实际投资增长速度为23%，比2002年前高了近一倍。很多行业的产能扩张达到空前的程度，以钢铁行业为例，1998年钢铁行业的产量达到1亿吨，2003年的钢铁产量达到2亿吨，从1亿吨到2亿吨花了5年时间；但2003年后，钢铁行业在短短的6年时间里产量增加了4亿吨，2010年的钢铁产量超过了6亿吨。其间，很多行业或产品的产量都迈上了世界的巅峰。
在产量迅速增长的同时，中国经济运行良好，企业效益同样良好，尤其是国有控股企业的业绩屡创历史新高，曾经陷入困境的大型国有控股企业一跃成为世界500强的明星企业，银行的效益当然更加，中国的5家银行的股票市值都进入了世界前10名的行列。
在面对如此骄人成就的同时，我们必须明白，2002年后中国经济究竟发生了什么变化？依笔者之见，2002年后的中国经济出现了两个新的变化：其一是中国加入全球化的浪潮，推动中国经济的工业化加速，使进出口快速增长；其二是房地产的快速扩张和城市基础设施投资快速推进。正是这两个因素的出现，使困扰中国经济的产能过剩问题得到很好解决。
首先，看看全球化对中国经济的影响及其未来趋势。2001年中国加入WTO对于中国经济而言是一件极其重要的事件。2000年之前中国经济之所以陷入产能过剩，一个重要原因是产品找不到合适的市场，加入全球化之后，由外资主导的投资很好地解决了这个问题。其积极意义还表现在解决了数亿人口的就业问题，众多的农村青年走出农村的田头进入城市的工厂，使劳动生产率大大提高，这是中国经济在过去数年时间里快速增长的物质基础。
其次，房地产市场为工业投资提供了巨大的市场空间。1990年我国轻重工业的比重大体相当，各占50%。从1999开始，重工业呈现快速增长势头，工业增长再次形成以重工业为主导的格局。重工业的加速发展有两个重要的时点，即1999年与2002年，与房地产市场的繁荣完全对应，1998年住房制度改革以后，房地产市场开始从1999年加速，2002年后房地产投资及房地产价格出现跳跃性变化。
重新面临产能过剩挑战
首先，出口增速放缓，对产能释放形成压力。
中国的全球化是由外商投资促进的，与出口相关的产业投资，在初期几乎都是由外商主导的，外商以销定产，一般不会出现产能过剩问题。但当民营资本和地方政府的实力大大增强之后，“重复投资”这个体制性的毛病又开始重现了。在产能过快扩张之后，必然出现相互杀价的现象，一旦国际市场出现需求减少，整个行业都遭到致命打击。
光伏产业就是一个典型的案例。根据《中国光伏产业发展报告》的资料，中国的光伏产业在2004年之后经历了快速发展的过程，连续5年的年增长率超过100%。在投资的快速扩张后，产能出现严重过剩，据独立第三方调研机构大禾咨询统计显示，2010年，国内多晶硅产能利用率为52.94%，硅片硅锭产能利用率为47.83%，晶体硅电池产能利用率40.48%，太阳能薄膜电池产能利用率则仅为20%。
中国的光伏产品中有95%用于出口，欧洲市场历来是重点，所占比重约为75%，德国和意大利占据欧洲光伏市场50%以上的份额，由于受到欧债危机的影响，欧洲国家下调对光伏电池的补贴，而且减少对光伏产品的需求。结果是中国的光伏行业遭遇严重危机。海外上市的10家龙头企业，8家报亏。无锡尚德一直被认为是全市产量的太阳能企业，其三季报显示净亏损为1.164亿美元，亏损幅度。不少小企业则已关门。
光伏行业只是众多的出口行业的缩影，由于欧美国家的财政债务危机，2011年下半年开始我国出口需求明显下滑，如果趋势得不到明显改善，则2012年以出口为导向的很多行业都会遭遇产能过剩的打击。
其次，房地产投资减速将使相关产业出现严重的产能过剩。
从前面的分析可见，使中国经济摆脱产能过剩循环的另外一个重要因素是房地产行业的兴起。在2009年和2010年宽松货币政策刺激下，房地产投资增长十分强劲，刺激了钢铁的需求，乐观的预期又刺激了钢铁行业的投资出现快速增长，一旦房地产投资放缓，则钢铁行业立即遭受产能过剩的打击。2011年1~10月，黑色金属矿采选、冶炼及压延加工业供给完成固定资产投资4165.2亿元，同比增长18.5%。随着房地产销售的放缓，房地产投资从9月份开始放缓，钢铁的销售出现问题。10月份77家钢铁企业亏损面由9月份的9家增至25家，亏损面扩大为32.5%，亏损额为21.25亿元，比9月份增加18.3亿元。10月份的利润总额和销售利润率已分别降至13.8亿元和0.47%，创年内新低。
类似钢铁行业的还有电解铝、水泥、煤炭等，在过去的3年里，产能扩张迅猛，而未来却面临需求减少的困境。
从产能看，我国的钢铁、水泥、煤炭、有色金属（主要是铜）等的产量都已经达到或超过全球产量的一半，如果房地产投资减速，则这些产品都将面临产能过剩的威胁。
因此说，2012年中国经济面临的挑战是产能过剩。
尹中立（社科院金融专家）
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