[摘要] 随着人们出手买房、楼市认购量稳步回升，一些楼盘底气变足，开始涨价。由此，一些专家、学者和地产界人士对于楼市走向的看法各异，有人预测，“地产已经走过了最艰难的阶段”、“房价或将报复性上涨”……
编者按：近期国内住房市场，似乎又出现难以想象的骚动期。近两年的“量降价滞”的僵局似乎被打破，住房销售从5月份开始就突然出现了很大程度上的回升，端午节期间再度迎来火爆场面。在一些人看来，如2009年那样住房市场大繁荣或房价快速飙升局面又将出现，确实，随着人们出手买房、楼市认购量稳步回升，一些楼盘底气变足，开始涨价。由此，一些专家、学者和地产界人士对于楼市走向的看法各异，有人预测，“地产已经走过了最艰难的阶段”、“房价或将报复性上涨”……
纵览楼市，就会发现惠州楼市在端午小长假的表现并不算突出。一二线城市中各有代表，成交甚至翻了几番，引起一片惊呼。一线城市中如北京，成交同比增长289%；广州，小长假前两日即突破去年端午假期的成交140%。二线城市上涨势头更猛。海南成交295套，同比增加79%；无锡成交485套迎来三年端午楼市；南京新建商品房认购1025套，成交384套，比去年翻了足足6倍有余；厦门一手住宅成交量达到492套，相比去年端午小长假64套增长7倍。
业内人士推测，一些开发商开始不断营造开盘热销的气氛。这对普通购房者来说，容易形成跟风入市或看涨买房的心态。开发商有可能借势提价，利用购房者的心理促成量价齐升。
惠城区周成交均价重回“6字头”惠州楼市“暑七”不放假？
无论是开发商还是购房者，6月就已卯足了劲，一副势将六月楼市炒火的样子。7月各家开发商推盘意愿不减，更是加紧了推盘步伐，欲有赶超红五月之势。
在今年前几个月，市场观望情绪浓厚，开发商大打促销牌，优惠力度之大令人咋舌，导致了前几个月的月和周成交均价，一段时间甚至低于5500元/平方米。
随着市场成交延续“红五月”以来的火热，一些楼盘的报价和优惠举措则出现了变化。纵观目前的楼市，打着降价促销的一手楼盘依旧大把，但跟前几个月比，力度开始减弱。在二手楼市方面，也出现业主议价空间缩小甚至反价的情况。
另外，少数楼盘在轮的降价后如今悄然涨价，例如位于市区东平的某楼盘，原来价格为6600元/㎡，但目前已经涨至6800元/㎡，南部新城某楼盘在跌至5600元/㎡的低价后，价格回升至5800元/㎡。
地产业内人士黄先生指出，目前楼市仍处在“以价换量”的周期之内，量价齐升的情况不大可能出现。只要价格有所上涨，客户就不会买账，成交量也会迅速下跌。
根据中原地产的统计，近三周惠城区普通住宅的周成交均价分别为5387元/平方米、6150元/平方米和6087元/平方米。在一片热闹的市场中，房价重回”6字头“。
业内人士指出，虽然周成交均价的数据可能受当周的成交产品类型影响，但总体而言，依旧可以看出市场的走势。
中原地产的统计数据同样显示惠阳区的房价也出现了上扬。近三周惠阳区的周成交均价分别为4572元/平方米、4907元/平方米、5013元/平方米，房价重回“5字头”。
当然，现在活跃的市场对于开发商和购房者而言都是一个机会，业内人士认为，开发商动脑筋想涨价，不如趁现在的好形势，加快卖房节奏，回流资金，再趁势投资一些好的项目，带动企业流动性发展。作为购房者，现在已经可以看房，看到合适的不妨出手。接下来的楼市预计还会有降息等利好，因为一般降息要两三轮，才会对经济真正起到拉动作用，因此不排除还有第二次降息的可能。
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6月第4周成交721套 成交量环比上升33%
房天下数据监控中心显示：6月25日至7月1日惠城区（含仲恺）单周成交套数721套，对比上周（6月18日至6月24日）542套的成交量，环比大涨33%。单周成交面积85867平米，对比上周（6月18日至6月24日）63363平米的成交面积，环比涨35.5%。6月第4周,成交量的大幅度上涨，六月周成交再次破“七”，显现了端午期间楼盘的促销、团购活动获得了良好的效果，也有不少的楼盘在此期间推新，进一步推高成交量。在上周成交的是光耀荷兰小城，惠州市房管局上显示，其成交均价为：4328元/平。
市场活跃，看房购房者增加
今年上半年以来，银行降息、降准的一系列货币政策搅动了房地产行业。目前，惠州楼市供货充足，其中水口、南部新城、江北三环路两侧、东江新城以及惠博大道等片区为供货主力。
业内人士指出，5月楼市本来已经回暖，伴随着降息的利好，6月楼市延续5月热销势头的悬念并不大，因此出现“淡市不淡”并不意外。
刚过去的端午的小长假就是楼市活跃的一个表现。在惠州，假期首日，惠州市房管局的交易数据显示，当天惠城区和仲恺高新区网签132套，面积14355平方米，为一周来的新高，接近“五一”假期的纪录。假期后两天受阴雨天气等影响，网签数量有所回落。整个端午假期，共网签成交一手住宅211套。
从6月以来的成交数据看，根据中原地产的统计，近三周的惠城区一手房成交分别达到了623套、593套和543套；惠阳区的一手房成交数据均为100多套。从成交的产品来看，以三房以及100平方米左右的房源为主，业内人士分析，这说明目前楼市以刚需为主。
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政策亮起多盏绿灯 调控松绑信号隐现
据不完全统计，自去年下半年以来，共计40余个城市纷纷加入了调控政策微调大军，所涉内容包含了诸如限购政策、土地出让、普通住宅标准、税收优惠以及购房补贴等，除了芜湖等个别城市的微调因触及楼市限购政策底线而叫停外，其他城市的政策微调已经悄然实施。
如果说，政策微调还是因地制宜，那存款准备金率下调这样的金融政策变化则将对市场产生普遍影响。6月7日晚，央行宣布了三年来的首次降息，打出“降息组合拳”，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整；同日，住建部跟着宣布即日起下调个人住房公积金贷款利率，五年期以上下调0.20个百分点，五年期以下(含五年)下调0.25个百分点。由此，消失已久的买房贷款利率打八折的情况可能再次出现。
“该政策的意图很明显，即是加大对刚需的支持和放行。”一业内人士分析指出，“调息虽意不在救楼市，但对资金紧张的房地产市场仍是一剂强心针，无论是从心理预期和实际发生的成本，都有助于买房者进入市场买房，客观上对房地产的复苏起到了实质的推动作用。”
事实上，经济政策刺激对购房者心理预期的影响明显大于对购房者的实际影响，不少购房者已经准备入市。九龙仓二期繁华里恰逢在降息消息出来后第二天晚上开盘，当晚去化450套左右，以“流火”之势净赚5亿，震动苏城！一位刚需购房者直言：“虽然算一算，每月月供只可省一百多元，但是日积月累也不是一笔小数目，而且照现在这个情形看下去，说不定房贷利率能重现8折。”
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逾40城住房信息已联网! 欲扩围至约500地级市
40个重点城市个人住房信息系统联网的大限已至，住房和城乡建设部（住建部）尚未公开通报该项工程的进展，“接近住建部的人士”则在私下里向两家专业财经媒体透起风来——目前完成个人信息联网的城市已超过40个，最终的首批联网城市名单尚需上报国务院定夺。
其中一家媒体提到，最为乐观的估计是，个人住房信息数据联网“在七八月份就可以运转”。
“欲扩围至约500地级市”
眼下，住建部正在“限度地打消地方政府对信息联网的疑虑”。
前述两家专业财经媒体均提到，5月份，地方建设系统官员开始分批进京接受个人住房信息系统使用规程的培训。
其中一家媒体称，在培训过程中，“具体使用流程，各级部门的使用权限，住建部都已经制订好规章。规章的大体原则是，只能由上级政府查询下级政府辖区信息，且不允许跨区查询。比如北京要查南京的某一数据，就必须向住建部提出申请，然后经同意后由住建部查询并告知结果。”
此外，报道透露，到目前为止，住建部对系统的管理和使用权限如何界定，以及其他部委如何调用该系统的信息，相关的制度和流程设计都还未确定。该系统在楼市调控中，“许多运用的落实需要与其他部委合作”。
另一媒体则指出，住建部已开始考虑扩大个人住房信息联网的覆盖范围，最终将联网覆盖到约500个地级市，“技术上不存在障碍，只要地方政府愿意。”
据称，整个工程住建部已向国家发改委申请立项，项目资金规模约为3亿元。“不过这笔资金并不包括地方原始数据库的建设投入。”
早报记者查阅了住建部2012年度部门预算，该部门“城乡社区事务（类）城乡社区管理事务（款）”2012年预算数24208.48万元，比2011年执行数增加2684.38万元，增长12.47％，主要原因是“住房信息系统网络运行费增加”。
今年3月底，网络上曾流传着“6、7月中央或出台重磅型的调控政策，导致央企开始甩货快跑”的消息。如今，6月即将结束，成交回暖，千人购房潮再现，部分楼盘蓄势涨价，楼市仿佛回到了调控前的状态，据媒体报道，这些现象已经引起了住建部的高度关注，且住建部已经开始着手汇总分析北上广深等地的楼市成交数据，并据此对下一阶段房地产市场的走势和趋势进行初步估计。那么，曾经的网络传言会否成为现实呢？房天下邀您关注本期今日话题：曾传六七月出重磅调控政策 网传会否成真？
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释放信号：楼市调控向精准化方向转变
在房地产市场调控政策将继续坚持的今年，40城个人住房信息联网这一举措向市场释放的一个明确信号是：今年的房地产调控将在去年已取得的经验的基础上，向精准化方向转变。
影响1：或取消限购
限购政策带有浓厚的行政干预市场之嫌，也是在诸多政策无法将持续上涨的房价打压下去后的无奈选择。客观地讲，限购政策是迄今为止最为严厉、同时也是最为有效的抑制房价措施。鉴于性的房价拐点仍未到来，房价高企的局面并未根本扭转，已经实行限购的城市中的大部分都表示今年将继续实行该政策。不过，管理层业已提出，如果能实现房产信息联网，那么限购政策就没有存在的必要。由此也可以预测，今年下半年将出现限购政策的集体退潮。
此前姜伟新曾表示，如果个人住房信息系统实现联网，再加上银行系统、财政系统、税务系统的一些信息，形成一个平台，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。
影响2：加速房产税落地
一直以来，房产税都被视为抑制房地产价格过高和遏制炒房行为的有力武器。而房产税是以家庭的住房套数和面积来计税的，居民个人住房信息联网是扩大征收房产税的基础。去年年初，上海、重庆开始房产税征收的试点工作。但房产税究竟能否起到平抑房价的作用，颇受市场的质疑。从一年来的试点情况看也是如此，房价并未因房产税的开征而下行。不仅如此，开征房产税的法律基础究竟何在，则又是一个争论不休的话题。
北京中原市场研究部总监张大伟认为，个人住房信息系统建设可能为后续政策出台奠定基础，“如果产权联网，将使得楼市数据更加清晰，有利于房产税等政策加速落地。”
沪上一开发商则提到，个人住房信息联网后，信息完整、公开透明，政策的制定和执行都会很方便，现在很多信息是推算的。比如房产税，就必须以完整的住房信息数据为基础。联网后，房产税、物业税、遗产税征收都有一定的数据基础了。
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高溢价频现 房企拿地信心再度恢复
进入6月份，北京、上海、广州、成都等城市的土地市场出现久违的高溢价率，万科、保利、恒大等多家知名房企开始范围内的布局拿地，给一度冷清的土地市场重新带来了一丝丝火药味。
溢价率回升是否意味着土地市场“回暖”尚不确定，但近期的土地成交量有所放大。中指研究院的数据显示，6月4日至10日，重点监测的20个主要城市成交住宅用地18宗，较上周增加12宗，成交面积61万平方米，较上周增加37万平方米，均出现明显增加。
专家指出：“这两周的短线成交热，主要得益于5月房地产市场成交的走高，以及6月来央行降息、房贷利率折扣放松等政策层面上的趋缓，在多种利好因素影响下，使得房企拿地的信心开始复苏。”
土地市场缓慢回温的趋势也日渐明显。自6月以来，土拍场数相比之前的一月一场，发展至近日的一周两场。据获悉，今年迄今为止型土拍将于7月4日举行，30宗地块将于当天开拍。政府选择在这样一个时机如此大手笔出让土地试水市场，更能从另一方面看出对于整个市场的肯定以及信心。
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业内声音:最坏的时间已经过去 但的时代还没有到来
今年以来，关于调控政策松绑的传言一直不断。默认地方政府的微调，定调稳增长，三年半来首度降息，银行资金的适度放出……无论政策制定者的初衷如何，这一切已经被解读成为楼市调控趋于实质性放松的信号。不少业内人士特别是开发商甚至放言：史上最严厉的房地产调控正在逐渐消融，最坏的日子已经过去。
那么，楼市调控真的松绑了吗？
近日，引起社会巨大关注的“河南新政”，还未执行就“胎死腹中”，或许正好说明了什么。
“回暖”带给楼市的不是希望，相反可能是劫难！
其实，之前随着国家经济下行压力加大，为确保“稳增长”，拉动实体经济，中央对地方出现的微调救市政策，只要不违背限购红线，几乎都会获得通过或被默许，但是当前市场持续回升、价格可能反弹的恐慌萦绕在每个购房者的心头，地方政府继续放松调控可能给现在较热的市场再添柴火，开发商为刺激市场，又频频放出楼市调控松绑的信号，种种不利信号，已然触动了中央敏感的神经。
6月以来，中央多个部委5次重申，“坚持房地产调控不动摇”，“个人房贷政策不变”。 同月，发改委、央行、银监会接连驳斥了市场上关于地产松绑、房贷放宽和个人住房抵押贷款风险权重下调的报道。在这种情况下，河南还出七折的大尺度新政大打“擦边球”，无疑是踩了雷区。
专家指出，随着楼市回暖之说日益猖獗，政府为防两年调控效果付之东流，新一轮调控或将转土重来，中国楼市又将陷入低迷之中。而从目前限购政策的调控来看，调控从紧的大基调依然没变，房价并没有上升的动力，像2009年赚取暴利的好日子还远远没有到来。
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