[摘要] 3年前买一间临街商铺，两年后以差不多以翻倍的价格卖出，获得双倍投资回报，这在惠州房地产市场上并很稀奇。受市场大环境影响，今年年初，住宅销路受阻，临街商铺成为部分开发商资金回笼的重要渠道，住宅与临街商铺市场一时出现了冰火两重天的局面。
投资小区商铺几家兴旺几家萧条
3年前买一间临街商铺，两年后以差不多以的价格卖出，获得双倍投资回报，这在惠州房地产市场上并很稀奇。受市场大环境影响，今年年初，住宅销路受阻，临街商铺成为部分开发商资金回笼的重要渠道，住宅与临街商铺市场一时出现了冰火两重天的局面。小区临街商铺热销，它们的价值和命运如何呢？
今年掀起一波商铺销售热潮
今年年初，临街商铺成为不少开发商回笼资金的主要渠道，市场上掀起了一波商铺销售热潮，新上市的小区临街商铺如过江之鲫，数量空前。记者了解到，仅去年11月，就有中信水岸城、荷兰水乡花语岸等项目推出商铺，其中中信水岸城推出的120多间商铺，销售均价约1.4万元/平方米，遭到了各路投资者抢购，该项目总共收金超过1亿元；荷兰水乡花语岸商铺于去年11月12日上市，当天成交70多套，均价接近3万元/平方米，收金5000多万元。今年年初，还有中信凯旋城、金山湖花园2号小区、德威摩卡小镇、三宅一生、海伦堡院子、新世界曦岸等项目推出小区临街商铺。
目前，几乎每一个新建项目，都带临街商铺。为了在住宅市场不容乐观的情况下尽快回笼开发资金，不少项目还经常先卖商铺后卖住宅，这一销售程序与传统做法完全不同。目前，位于江北的海伦堡院子在售住宅产品的同时，也对其面积117~297平方米的商铺大力推售。位于演达片区的东部铭座在售住宅产品的同时，于6月份推出了“四驱生活场”商铺产品。当前在售楼盘中，相当一部分楼盘一边卖住宅，一边卖商铺。不过，当前市场上小区临街商铺的新货数量，已经明显不如年初这么多了。
售价方面，不少楼盘的商铺产品与住宅产品相差悬殊，并且两者之间的距离有越来越大之势。海伦堡院子的住宅产品对外公布均价4500元/平方米，而商铺的均价则是1.5万元/平方米，东部铭座住宅均价6300元/平方米，而商铺的价格则在3.5~4.5万元/平方米之间。市场上不少在售楼盘商铺和住宅的均价多位于2~4倍之间。
记者了解到，今年下半年，仍将会有一批临街商铺产品推出，价格定位多在2万元/平方米以上。
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商铺被低价出租甚至空置的现象被业界称为“养铺”
近年推的小区商铺1/3在养着
近期新上市的小区临街商铺，只是当前本地最近几年临街商铺“井喷”的冰山一角。记者走访江北、东平、演达、南部新城、水口等区域了解到，几乎每一个具有一定建筑规模的小区，必有不同规模的临街商铺，开发商对此普遍解释，临街商铺是小区配套必不可少的一部分，是项目附加值组成部分。在众多已经投入使用的临街商铺中，市场境遇大不相同，有的小区临街商铺不仅满足了小区内部居民生活，还吸引了周边消费者，生意很旺。但也有不少临街商铺目前则显得冷清，水口一项目临街商铺售出多年，但真正开门营业的商铺没有几家，不少紧闭大门的商铺门面上贴着“转让”标签。
据了解，前几年惠州推出大量临街商铺，但如今经营状态各异。部分小区的临街商铺随着小区居住人数的增加以及小区周边居住氛围的形成，如今已经很热闹。但也有不少临街商铺至今普遍存在着开业率不高、运作现状与当时定位不符、档次较低等不足方面，水口、江北、仲恺高新区等区域的部分临街商铺，普遍存在着人气不足的问题。这些区域当时商铺销售的价格并不低，而业主在购得商铺后，低价租给经营者，等到区域人气充足、商业氛围形成时再高价出售，而商铺被低价出租甚至空置的现象被业界称为“养铺”。
“惠州最近几年推出的商铺，起码有30%处于养铺状态。”一位二手房中介人士说，最近几年上市的小区临街商铺中，由于不少楼盘位置较为偏僻，并且小区入住率不高，商业氛围难以形成，而当时很多业主买铺的目的是用于转卖，在价格没有明显上涨的情况下只好被动养铺，而最终是否能够高价售出，现在也很难说。据悉，这部分商铺主要位于新的人居版块，南部新城、江北、水口等版块较为常见。
小区临街商铺用作餐饮人气最旺
记者走访中发现，目前投入使用的小区临街商铺中，除了南坛、下埔、麦地、东平等人气较旺的区域外，临街商铺用来做餐厅、茶座的相当普遍，特别是南部新城、江北等区域。除了做餐馆之外，常见的临街商铺用途还有中介门店、便利店、洗衣店、小饰品店等。
刘先生前两年在义乌小商品批发城附近一个项目买了一间临街商铺，一直用于出租，但租金并不高，50多平方米的店面，当时花120万元买下，现在以每月4000元的价格租给别人做仓库，他认为这样的方式回本很慢，并表示等周边人气足了，商铺了，就会考虑把它卖出。当记者咨询这一带商铺的用途时，刘先生表示，其实这一带做餐饮或者洗车、汽车维修店是比较理想的，做服装销售、酒吧等则很难吸引顾客。“你租下来做餐厅、小卖部的还可以，如果开服装店、酒吧肯定不行，这一带还没什么档次，要买服装等肯定去大商场。”刘先生说。
南部新城的山水华府、南山诗意一带，其中不少临街商铺已投入使用，各店面分别用于做装饰公司办公室、餐厅、杂货店等。记者走访，用于做餐厅的人气最旺，目前那一带多家餐厅一字排开，咋一看好像是美食一条街。相比之下，用于其他用途的店面则清冷得多。仲恺高新区海关附近一带，一位在小区临街商铺开水果店的老板说，这一带开水果店不赚钱，因为到处都有推着手推车卖水果的小商贩，水果店的价格较高，生意比较平淡。“倒是对面那些开餐馆的，无论是湖南菜还是四川菜，生意都很不错，很多时候店面里面坐不下人，桌子都摆到路边。”
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城市格局革新 临街商铺增值
“前几年在市区买商铺，平均每平方米七八千元，现在一平方米不出两万元，拿不到好铺。”不少投资者在市场上转了一圈，发出这样感慨。最近这几年，惠州住宅价格快速上涨，而商铺的价格更是以一种难以想象的速度在上涨。房价上涨，特别是商铺价格上涨，是多个城市常见现象，而惠州众多临街商铺，虽然后期经营情况各异，但售价上涨的幅度却不逊于一线大城市，这是什么因素在推动？
惠州城市建设快步推进，人居范围明显扩大，比如四五年前仍显得有几分冷清的江北，目前已成为热点居住区域，大量人群选择定居江北。在众多人气急剧靠拢的区域中，江北只是其中一个，类似的还有南部新城、龙丰鹅岭南路一带、上排红花湖周边等，在火车西站一带，之前居住者稀落，而如今则有兴合坊、金榜御景园等项目陈列在道路两旁，其中兴合坊已经交付使用，一改之前荒凉景象。
在众多新人居版块的“合围”下，曾经的边缘地带成为了市中心，曾经人气稀缺的地方，现在成为了人气集中地。在城市生活中，有人的地方就有生意，在人气快速聚拢的情况下，包括小区临街商铺在内的商铺被众多投资者看好，在当前住宅销售遭遇各种政策门槛的情况下，商铺的价格被炒得很高。
惠州最近两三年形成了多个商圈，在这些商圈的辐射下，周边商铺明显，各种投资成功的案例鼓励着各路投资者，于是不惜高价炒铺，尽管目前很多临街商铺经营状况并不理想，但仍有不少人坚信几年后转手卖出一定能获利颇丰。
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