[摘要] 经过六月的反季热销，七月的惠州房地产市场不仅并无降温，甚至有回暖愈演愈烈之势。三伏天的楼市“淡季不淡”已无可辩驳，当八月拉开序幕，在迎接“金九银十”的传统淡季最后一个月里，惠州楼市是否持续走高？
编者按：当楼市的全面回暖已成“不争的事实”，中央两个月内十次表态坚持房地产调控不动摇，而惠州七月楼市依然“高烧不退”，周成交频破纪录，成交量再创新高。8月的惠州房地产市场不仅并无降温，甚至有回暖愈演愈烈之势。三伏天的楼市“淡季不淡”已无可辩驳，惠州房价还会一直涨？楼市调控会成空想吗？
（来源：中新网房产频道）国家统计局今日公布了7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，公布的数据显示：70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动与上月相比，价格下降的城市有9个，持平的城市有11个，上涨的城市有50个。其中，价格环比上涨的城市个数比6月份增加了一倍，价格上涨城市数量再现大幅增长。中国社科院城市发展与环境研究中心主任、研究员牛凤瑞对中新网房产频道表示，数据的变化属于房地产市场的反弹现象，不必大惊小怪。
据中新网房产频道了解，各地楼市持续成交火爆的局面，即使在传统7、8月份的淡季，成交量依然保持高位。牛凤瑞认为，从经营层面来看，交易量和价格时刻都在变化。但是城市房价上涨这种现象不足以支撑政策层面上做出真正的判断。
牛凤瑞认为，这种变化是持续两年的强力调控以及宏观经济形势发生变化的情况下，房地产市场的反弹现象。“这几年房价的过快上涨在很大程度上是房价的正常回归，或者说正常发现，而非所说的不正常。”牛凤瑞说。
对于近段时间房价和成交量的变化，牛凤瑞进一步解释说，“现在的房价无论是通过宏观调控还是市场供求关系的自我调节，本质上都是发现真实房价的过程，可能其中会有反复，但是现在调控对正常房价的形成起到了一种反面作用，这种情况没有必要大惊小怪。”
同时，他认为，价格的房价的上涨表明市场供应不足，市场需求仍然旺盛。
对于业内对房产税征收的猜测，牛凤瑞也表达了自己的观点。他说：“房产税的征收可能性不大，只是某些人的一厢情愿。因为尽管宏观调控的效果已经出现，但是还有很多人不满足，还希望有更严厉的政策继续打压，这种舆论一直有，于是便把房价和交易量的变动说得越严重越好。”他强调：“楼市回暖对宏观经济下行是一个利好，没有必要做出过度反应。”（孙建永）
二、三线楼市热度不减
专家提醒，需防以保刚需为名的楼市微调成变相松绑
近一段时间以来，二、三线楼市一反传统淡季，自“红5月”以来持续升温。一些城市的楼盘销售出现火爆，中指研究院发布的的报告也显示，二、三线楼市住宅平均价格普遍上涨。
随着“金九银十”楼市传统销售旺季的到来，二、三线楼市升温是否会带动楼市全面回暖？数量多、情况各异的二、三线城市的房地产调控又将何去何从？
房价涨多跌少 二、三线楼市持续升温
国家统计局太原调查队7月31日公布的数据显示，上半年，新建住房成交量出现小幅反弹，价格指数平稳上涨。上半年各月份太原新建住宅销售价格同比分别上涨0.9％、1.4％、1.0％、0.8％、0.3％和0.1％。
中指研究院8月1日发布的百城住宅价格指数显示，7月份70个城市住宅平均价格环比上涨。值得注意的是，此次价格上涨主要集中于二、三线城市，而一线城市房价则相对平稳。
数据显示，在住宅价格环比上涨的70个城市中，涨幅前10位的均为二、三线城市，依次是：聊城、芜湖、台州、西宁、湘潭、无锡、淮安、重庆（主城区）、乌鲁木齐、洛阳，且上涨幅度均超过1％。
记者采访中发现，个别楼盘也出现了火热场面。位于太原市建设北路的某楼盘售楼部，仅8月4日一天就成交9套住房，整个展示大厅座无虚席。置业顾问宁女士说，由于中小户型均价为每平方米5300元，远低于当地平均价格，所以一推出就吸引了不少购房者。
房地产内部人士分析认为，目前热销项目的共同特点，是针对首次置业和首次改善的群体，定价合理，所以成交量大，房价呈现微涨态势。
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惠城仲恺七月成交2922套涨6.6%
日前，市房管局房产交易中心公布了惠城区和仲恺高新区7月份一手住宅签约成交统计表。报表显示，7月一手住宅成交2922套，相比6月份增加182套，环比上涨6.6%；成交均价6244元/平方米，环比上涨3.3%，呈现出量价齐涨态势，而7月份的价格也是今年以来的值。在总体一手商品房成交方面，7月份惠城区和仲恺高新区一手商品房共成交3425套，环比上涨12.2%，成交均价为6429元/平方米，环比下跌1.5%。
成交均价连续两个月为“6字头”
统计数据显示，今年7月，惠城区和仲恺高新区一手住宅共成交2922套，环比上涨6.6%，成交面积为33.56万平方米，环比上涨1.3%，成交金额为209541.05万元，环比上涨4.7%，成交均价为6244元/平方米，环比上涨3.3%。记者在查阅往月统计表时发现，今年1至7月，惠城区和仲恺高新区一手住宅均价分别为6023、5648、5415、5529、5797、6045、6244元/平方米。其中，2、3、4、5月的单月成交均价为“5字头”，而1、6、7月的均价则为“6字头”，其变化轨迹就像一条开口向上的抛物线，而且，从3月份开始，惠城区和仲恺高新区的一手住宅成交均价已经连续4个月出现上涨。
对于这样的市场表现，惠州世联地产策略资源中心策划总监胡光宇分析认为：“自春节以来，由于开发商广泛采取以价换量策略，吸引了大量购房者打破观望入市购房，使成交量在整体上呈现出小幅上升态势。价格方面，之所以出现连续4个月小幅上涨，我个人认为原因有两点，其一是市场上的中高端项目持续旺销，其二，随着成交量的不断上升，部分房企的信心提升，旗下项目开始收回折扣，比如原先可以打9折，而今却只能打到9.5折，这种现象在进入下半年以来表现得比较明显。”
部分项目因产品不同而收回折扣
“官方的数据与单盘实际的价格总是有差别的，毕竟它是平均数，而我关注的那两个楼盘的价格并没被平均，因为它们都没有涨价的迹象，所以，官方数据影响不了我的决策。”对于惠城区和仲恺高新区一手住宅均价连续4个月小幅上涨的现象，在河南岸上班的市民李艳直言“无所谓”。记者了解到，李艳已经和男友领取了结婚证，并定于年底摆酒宴客，目前的任务就是购买婚房，是标准的刚需型首次置业者。她告诉记者：“我现在已经在金山湖片区圈定了两个楼盘，但就是下不了决心，一是还想再对比看看，二来我看看价格会不会有松动，不过不管怎么样，国庆节前一定要把这事定下来。”
记者在走访中发现，市场上回调折扣的现象也的确存在，在今年2、3月份以“4字头”起价的楼盘比比皆是，随便一数就有10多个，而今，数来数去都很难凑到10个。对此，业内人士刘红兵认为：“有项目是因为产品的不同而上调均价或回收折扣，如雅居乐·白鹭湖之前是推‘后街’组团，当时起价是‘3字头’，现在即将推出的是‘逸湖会’，据说均价将是‘5字头’，主要原因就是产品不同。”
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刚需支撑回暖 后市还需“降价跑量”
房地产的传统销售旺季“金九银十”即将到来，二、三线楼市的升温是否会演变为全面回暖？
“二、三线城市房价出现上涨，主要由于成交量增加所致。”山西大学经济与工商管理学院副教授耿晔强认为，尽管市场有“买涨不买跌”的心理，但是当前楼市调控大趋势没有改变，目前出现的热销的楼盘主要依靠刚需支撑。
“一旦房价出现较大涨幅，潜在购房者会重新陷入观望。”耿晔强说，当前楼市的投资化调控不会让房价出现大幅波动。一段时间内，二、三线楼市将维持稳定发展态势。
中国房地产业协会顾问袁纶华认为，目前房价微涨就是开发商和购房者博弈的结果，一些购房者看到近期房价变化不大，甚至一些热销盘逆势上涨，所以出手购房。
事实上，开发商也明白目前的处境，唯有加大优惠力度才能吸引更多购房者。以太原市为例，搜房网（太原站）数据监控中心统计显示，8月份，预计太原市优惠的楼盘将达到180个，环比上升13.9％，上升幅度明显。
7月25日至8月3日，8个国务院督查组在16个省区市内开展监督检查。在业内人士看来，据此是继续维护本轮调控来之不易的调控成果，因此，从这次督查的角度来讲，开发企业不应对下半年楼市抱有太乐观的市场预期，应该在下半年继续保持“放量”。
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房企：稍稍“解渴”但总体资金链仍紧绷
国家统计局数据显示，今年1－7月份，房地产开发企业本年到位资金中，国内贷款8723亿元，增长8.8％；利用外资228亿元，下降54.3％；自筹资金21284亿元，增长10.3％；其他资金20596亿元，增长2.8％。
一家排名行业前20的房企负责人告诉记者：“对企业来说，现在资金是收紧了，但只紧了一端。”他所说的“一端”主要是指信托，去年8月以来该公司就停止了信托融资。而作为另一端的银行信贷则依然不错。
“现在银行对开发企业也实行‘差别化信贷’，排在前100名的房企，贷款一般都没有问题。”
截至8月9日，沪深两市共有22家房企发布中报，负债总额接近4000亿元，同比增加23％，比去年期末增加了400多亿元。
22家房企中接近六成利润同比下滑。部分企业因为上半年可结算项目很少，利润下滑超过四成。
以万科为例，至上半年万科负债高达2600多亿元。
万科在半年报中称，尽管二季度销售回款有好转，但仅带来企业偿债能力的增强，开工、投资能力不足的问题并未解决。
不过，业内认为，房企资金可能已经渡过谷。“我们预计这将是2009年12月调控以来最糟糕的时期，但2012年下半年房地产开发企业资金紧张状况将逐步缓解，因为楼市筑底复苏，融资环境也有所好转。”某业内人士说。
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调控：任务艰巨不容有失
7月份，国房景气指数为94.57，比上月回落0.14点。自2010年3月触顶105.89，国房景气指数至今已下行了27个月。
“目前‘稳增长’与‘控房价’处于两难，但我国今年把经济增长预期目标调低为7.5％，已经为房地产调控留出了空间，体现了中央政府坚持楼市调控、促进经济转型发展的决心。”中国房地产业协会副会长朱中一说。
近期，国务院督察组分8路督察各地房地产调控政策的执行情况。督察组强调，必须坚定不移地贯彻执行国家各项房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹。
专家建议，目前房地产市场总体平稳、调控成果在显现，应抓紧时机建立中长期制度体系，包括：进一步完善土地供应制度及出让制度，健全差别化的信贷政策，完善“双轨制”的住房供应政策和房地产的法律法规体系等。
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目前经济发展总形势仍好
会议认为，今年以来，各地区各部门按照稳中求进的工作总基调，加强和改善宏观调控，加大预调微调力度，经济社会发展总的形势是好的。经济增速保持在预期范围之内，农业形势进一步向好，物价涨幅回落，经济结构调整继续推进。同时，我国经济发展面临的国际环境仍然严峻，影响我国经济平稳运行的不利因素仍然较多，经济发展面临诸多困难和挑战。
会议指出，下半年经济工作要以加快转变经济发展方式为主线，坚持稳中求进的工作总基调，把稳增长放在更加重要的位置，以扩大内需为战略基点，以发展实体经济为坚实基础，以加快改革创新为强大动力，以保障和改善民生为根本目的，统筹当前与长远，更加注重拓宽增长空间，更加注重提高增长质量，更加注重共享发展成果。
各地要坚持楼市调控政策
会议要求，各地区各部门要加强和改善宏观调控，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加大结构性减税政策力度，保持货币信贷平稳适度增长；着力扩大国内需求，改善居民消费能力和环境，积极促进绿色产品和服务消费，在优化投资结构的同时扩大有效投资，落实促进民间投资的政策措施，加大对国家重大项目建设的支持；加快推进经济结构调整，强化创新驱动作用，促进产业升级，毫不放松抓好节能减排，大力支持小微企业和服务业发展，推进区域协调发展和城镇化；加强农业基础地位，抓好粮食等主要农产品生产，努力实现农业再获丰收；做好重要商品供需调节，保持物价总水平基本稳定；促进对外经济稳定发展，落实和完善稳定外贸政策；深化财税、金融、价格、医药卫生、教育文化等领域改革；坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹，增加普通商品房特别是中小套型住房供应，抓好保障性安居工程建设，满足居民合理的自住性住房需求；大力保障和改善民生，着力稳定和扩大就业，落实并完善社会保障政策，加强教育、文化、卫生等基本公共服务。
中央两月内十次喊话 新一轮调控或登场
国务院办公厅24日发出通知，决定从7月下旬开始，派出8个督查组赴16个省(市)对房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查。这是15个月来国务院再度出台此类举措，也是近两个月来中央对楼市调控第十次释放调控不动摇的信号。
中国社会科学院财经战略研究院23日发布报告称，今年上半年，中国房地产市场总体上仍处在调控和预测的调控目标区间，但近期楼市回暖，呈现出偏离“软着陆”目标的趋势。《人民日报》近日就楼市调控接连发表评论文章。文章指出，一旦房价反弹超出预期，政府将随时出台新的调控政策。
从2009年底至今的两年多时间里，国家针对住宅市场相继启动了四轮调控，但调控效果反复。在被称为“史上调控最严”的2011年里，去年9月房价出现下降拐点，成交量下降，调控效果明显。
但随着调控的深入，自去年下半年开始，不断有城市对楼市调控政策进行微调，近期“微调”动作更是频繁。涉及调整首套房标准、上调公积金贷款限额、给予购房税费优惠、放松土地出让条件等方面。除部分城市因调整尺度过大而被叫停外，其余均得到默许。
7月23日，南京市与郑州市分别推出房地产新政，虽未触碰限购、限贷红线，但在中央频发信号稳市场预期的关键期，引起众人热议。
郑州住房管理中心通知显示，8月1日起，郑州低收入人群若同时符合以下条件可申请公积金贷款限额贴息，连续正常缴存公积金两年以上；购房面积小于90平方米(含90平方米)，且家庭只有一套住房；申请人按贷款合同约定正常还款一年以上，尚未结清贷款，无违约记录；申请人上年家庭实际收入低于当地上年城镇居民人均可支配收入标准或申请人有重大疾病。
同日，南京市出台《市政府关于拉动内需扩大消费的若干意见》要求，“加大公积金政策对首次购房和保障房的支持力度”、“对于公积金缴存者首次购房家庭给予公积金贷款支持”。与此同时提出，入选“321”计划的人才，正常缴纳公积金的可优先享受公积金贷款。
中央频频“喊话”，而地方微调此起彼伏，地方与中央的博弈再度升级之时，房地产市场调控也走到了敏感的十字路口：一方面，是去年4月以来国务院八路人马再度出击摸底房地产市场，开发商肆意涨价或将倒逼调控政策出台；另一方面，是不触及限购令的各地微调均获默许，一月内两度降息同样刚需入市，推动楼市成交量水涨船高，引来开发商趁势推盘。
大规模的政府调研往往被认为是新政策出台的前奏。业内人士认为，新的调控政策可能在强化原有调控措施基础上，在税费方面有所突破，上调二手房交易税费可能率先出台。楼市全面回暖之下，房地产调控将走向何方？新一轮楼市调控猜想方兴未艾。
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