[摘要] 10月23日，广东省房协发布的《2012年前三季度广东房地产市场分析报告》显示，目前商品房市场持续回暖的趋势不变。虽有住房公积金的调整、房产税的征收等政府支持刚需的调控政策，但是纵观秋季房展会各开发商的举措和近期成交价格显示房价上涨预期浓厚，明年房价是否上涨，对此各界专家众说纷纭、各执一词。
今年的“金九银十”与往年相比可谓惨淡，但是在10月末开始，楼市在“冰封”后迎来了艳阳天，10月23日，广东省房协发布的《2012年前三季度广东房地产市场分析报告》显示，目前商品房市场持续回暖的趋势不变。虽有住房公积金的调整、房产税的征收等政府支持刚需的调控政策，但是纵观秋季房展会各开发商的举措和近期成交价格显示房价上涨预期浓厚，明年房价是否上涨，对此各界专家众说纷纭、各执一词。
数据及政策
10月百城住宅均价8768元/平连续5个月上涨》》》》详情
从总体来看，10月100个城市的住宅平均价格自6月止跌后连续第5个月环比上涨，涨幅与上月持平，同比跌幅继续缩小；十大城市均价环比涨幅接近百城平均水平的2倍，同比连续第10个月下跌，跌幅缩小0.75个百分点。尽管企业在“金九银十”积极推盘，但成交情况不及预期，促使开发企业合理定价，多数城市典型项目价格趋于平稳；政策方面，中央再次重申坚定不移地搞好房地产调控。在政策不放松、成交量继续趋缓的压力下，10月百城住宅环比涨幅与上月持平，十大城市二手住宅价格平均涨幅明显缩小，下跌城市个数由上月的1个增加到6个。
30城微调公积金政策获默许 楼市调控转向温和》》》》详情
有分析人士称，二三线城市相继上调公积金贷款额度刺激楼市，挖掘刚需购买力的同时也将激活土地市场近日，多地集体出台调整公积金政策，不少地方政府或者上调公积金贷款额度，或者铺开公积金互贷。
10月29日，上海市公积金管理中心公布，2012年1-9月，住房公积金个贷发放金额290.71亿元，同比增长39.96%。
对此，中原地产市场研究部总监张大伟向记者表示，上述现象与央行连续两个月降息以及商业银行首套房利率优惠有关，尤其住房刚性需求得到释放后，上海市住房交易量环比、同比均有所上升，个人住房贷款需求显著增加。
不过，更值得注意的是，据中原地产市场研究部监测，目前已有约30个城市微调公积金政策刺激楼市，而且多数获得默许。其中，20多个城市上调了公积金贷款额度，而广东省内公积金互贷的城市也增加到了9个。
除此之外，10月20日起，武汉市民可以使用公积金购买二手房，贷款限额由原来的40万元提高到60万元，直升20万元。此外，9月28日起，深圳市就将住房公积金贷款由原来的80万元提高到90万元。
对此，有分析人士向记者表示，临近年关之时，银行收窄放贷优惠利率，释放许久的刚需购买力已经相对疲软，部分城市银十楼市成交量已经出现环比大幅下滑。这对于地方政府来说，财政收入减少，而限购的调控政策底线又不能踩，因此多会选择调整公积金政策这种温和的手段来刺激楼市，不会造成楼市明显的波动，容易闯关成功。
“地方政府此举包含了‘救市’的味道，但并不会误伤刚需”，上述分析人士向记者表示，“预计公积金政策调整城市范围还将逐步扩大”。
那么，公积金贷款额度的上升能否加速楼市升温呢？
“公积金政策的调整确实可以很大程度上缓解自住购房者的入市压力”，张大伟向记者表示，“不仅可以直接降低首套房入市的难度，也会影响购房者的预期”。
同策咨询研究中心总监张宏伟也认为，在当前市场处于“不快不慢，不温不火”的阶段，上述公积金微调政策在一定程度上将会刺激市场成交量的稳定和回升。
而上述分析人士则称，楼市成交量持续升温之后，土地市场也将被激活，预计剩下两个月房企拿地势头并不会减弱。
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省房地产协会:2013年广东楼价将重回上升通道》》》》详情
广东省房协和地产研究机构分析显示：
明年广东楼价可能回升
广东省房协昨日公布前三季度全省房地产市场成交数据显示，在企业的积极应对之下，今年经历一季度商品房销售量同比增速触底后连续两个季度反弹回升，房地产投资增速已进入低位企稳阶段。有关地产研究机构分析认为，2013年广东楼价将重回上升通道。
广东省房协市场研究部、华南理工大学经济管理与房地产研究所、广东省统计局固定资产投资统计处联合组成的广东省房协市场分析课题组昨日公布了《2012年前三季度广东房地产市场分析报告》。
报告称，广东省房地产投资增速低位企稳，前三季度，广东房地产开发完成投资3672.09亿元，同比增长12.1%，增速自8月触底反弹后连续两个月回升。前三季度，全省商品住宅销售面积4607万平方米，同比下降1.1%；销售金额3567.68亿元，同比持平；销售均价7744元/平方米，同比增长1.2%。
该报告显示，近年来全省可售房源持续增长。截至9月期末，全省商品房待售面积3352.79万平方米，同比增加1047.29万平方米，增幅为45.4%。
从近年广东商品房待售面积变动趋势看，2004至2007年待售面积逐年下降，处于去库存状况；2008年以来，受建设规模加大和调控政策深化等因素的影响，待售面积总体呈增长态势，尤其是2011年和今年的增长势头更为明显。尽管今年销售市场总体趋好，但待售面积仍然是逐季增加，反映出当前商品房市场的去库存压力依然明显。
广东省房协市场分析课题组认为，第三季度末，广东省房屋销售止升趋稳。商品房市场持续回暖的趋势不变，销售量处于近年同期高位水平，销售均价趋于平稳。对于未来市场趋势，世联地产市场研究部认为，看好四季度广东楼市的成交量表现，其资金面上可能要好于三季度，市场产品结构仍以刚需为主流，购房者信心也持续向好。
而广州同创卓越顾问公司有关人士表示，预计第四季度楼市广东成交量将稳中有升，在2013年上半年有望创出小高潮。从供求关系、成本、货币政策、经济面等分析，当前楼价几乎没有下行空间，2013年楼价将重回上升通道。
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楼市"金九银十"未达预期 明年初房价不会大涨》》》》详情
随着10月接近尾声，备受市场的期待的楼市“金九银十”也将交出答卷。而中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强在访谈时，则对这一传统的楼市销售旺季给予了“明显成色不足”的评语。
陈国强分析表示，购房者观望情绪渐浓和政策的不断收紧，再加上不少房企收回优惠甚至调高售价，这些因素的共同作用使得今年的楼市“金九银十”黯然失色。而在政策基调不变和明年楼市供大于求的情况下，降低库存和回笼资金仍将是房企的主要任务，因此部分购房人所担心的房价大涨或暴涨在明年初并不具备形成条件。
对于京城楼市近期出现的直降100万元特价房，陈国强则提醒购房者在被吸引眼球的同时，还要多了解特价房“背后”开发商的真实意图。
楼市金九银十成交未达预期成色明显不足
今年3月以来，楼市在地方政策微调、央行降息、银行房贷优惠、刚需集中释放等多重因素的作用下成交量一路攀高。进入“金九银十”传统旺季，虽然市场各方期望颇高，但九、十月份的楼市成交却并未显现出旺季本色。陈国强直言，今年“金九银十”期间，多数热点城市的成交规模都没有达到预期，成色明显不足。
陈国强表示，楼市所谓的金九银十，是代表九、十月份是全年销售高峰，销售旺季。实际上从今年九月、十月来看没有达到市场各方预期这样的效果。
他进一步解释说：“表现在成交量方面，多数热点城市成交规模没有达到预期，都有环比下滑，尤其是部分城市下滑的幅度比较明显，和此前的七八月份销售成绩相比逊色不少，虽然大家都对今年的金九银十抱着较高预期，但是事实表现跟我们的预期有很大反差，明显成色不足。”
开发商不具备涨价基础 明年初房价不会大涨
“金九银十”黯淡落幕，随着开发商推盘节奏的调整和调控政策的持续收紧，未来房价的走势开始成为购房者关注的焦点。陈国强认为，无论从政策基调还是市场供需看，市场都将保持平稳，明年年初房价不具备出现大涨或者暴涨情况的条件。
陈国强表示，从今年底到明年初，中央对楼市调控政策继续延续目前既有基调是大概率的事情。其次，从市场的供应需求关系来看，明年的市场仍然供大于求，目前对于很多城市来说，基本课题还是如何降低库存、回笼资金。
他说：“由于明年的市场仍然供大于求，而限购要求也没有任何的放松，加上到年底信贷环境又会进一步吃紧，基于这些条件，我们可以判断市场显然是有利于供求方的。对开发商来说，不存在逆势上调价格的基础。”
“所以明年年初市场房价无论是出现大涨或者暴涨，我觉得都不具备条件。”陈国强表示，结合当前限购限贷政策的基本延续，短期来看市场的基本走势还是会趋于平稳，无论是成交量还是价格，都不会出现太明显的起落和大的波动。
但是也有部分例外的情况，陈国强分析认为，个别项目由自身的稀缺性或者在本区域内没有竞争性的楼盘，“奇货可居”，其自身的品质也被市场认可，可以对价格做一些调整。“但是总体来说，目前的市场供求格局和政策因素等都不支持企业采取涨价策略。”陈国强说。
明年上半年成交或有小高潮 价格将仅小幅调整》》》》详情
2010年持续严厉的调控政策下，广东省住宅待售面积一年新增736.52万平方米，占新增总量的70.3%。10月23日，广东省房协发布的《2012年前三季度广东房地产市场分析报告》显示，目前商品房市场持续回暖的趋势不变，但销售难以明显增加，将止升趋稳。房企仍需降低库存加快销售回笼资金。
调控后新增待售面积激增
报告称，随着调控持续深化，供需两端都将受政策影响，销售量难以明显增加，市场总体走势趋于稳定。从商品房新增待售年限看，3年以内的待售面积占新增总量的94.8%。即2009年及之前的待售面积几乎没有新增，新增部分主要来自于2010年以来执行持续严厉的调控政策之后，反映出调控政策对需求的抑制效应较为明显。而房企资金状况并未达宽裕，企业仍需降低库存加快销售回笼资金。
据报告，今年前三季度广东省土地市场量降价涨，可能使得一两年后商品房市场供应量下降和当前商品房重置成本上升。随着年底将近，地方政府推地节奏也将加快，且企业也有增加生产资料的需求，土地市场可能更为活跃，价格或将进一步上涨。尽管商品房新开工面积同比降幅达两位数，但由于前两年的大量扩充，施工面积仍保持平稳增长，预计近一两年的供应仍较充足。
广东省房协认为，上半年土地市场的低迷，使得各地政府完成供地指标及增加财政收入的任务在下半年显得更为重要，土地市场将随供应的大幅增加而出现“物美价廉”的机遇。而在经历近半年的市场回暖之后，企业资金状况普遍得到改善。因此，对于企业而言，无论是出于货币保值还是增加生产资料储备，当下不失为好时机。
明年价格仅有小幅调整
对于楼市未来走势，合富辉煌预计，今年四季度楼市刚需热度不减，仍然支撑楼市，但信贷因年底而收紧，而且改善型需求受限售限购限贷多重调控影响，大户型消化难度大，成交量将从三季度高位略有回落，四季度呈现量缩价稳态势。由于楼市回暖延续，估计珠三角地区商品住宅成交量是自2008年金融危机以来，除2009年之外的一年。
世联地产市场研究部也看好四季度的成交量表现。其一，四季度的资金面上可能要好于三季度；其二，市场产品结构仍以刚需为主流；其三，我们调研的购房者信心持续向好。当然，目前的刚需市场决定了合理定价对需求端的刺激作用巨大，市场依然需要主流开发商采取平价上量的策略，
广州同创卓越顾问公司认为，第四季度楼市广东成交量将稳中有升，在2013年上半年有望创出小高潮。从供求关系、成本、货币政策、经济面等分析，当前楼价几乎没有下行空间，2013年楼价将重回上升通道。不过，满堂红研究部表示，在楼盘之间激烈的市场竞争下，为了保持出货的节奏，预计郊区和外围区域的楼盘的优惠促销将不会停止，价格仅有小幅调整的可能。
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