[摘要] 1月28日惠州合纵联行营销大赏活动中，惠州合纵联行从“买卖双方的心理博弈”、“市场的供应和需求的关系”、“客户心理博弈的心理和供需关系的内在联系”以及“人均GDP和房价的关系”4个方面分析预测2013年惠州楼市的发展趋势，大胆估算城区房价或达到6361元，金山湖和江北片区将成置业热区。
预测3：2013年市场的成交量同比的增长应该在8%到10%
看客户心理博弈的心理和供需关系的内在联系。首先是人口基数的变化，第二是客户结构的变化。
人口基数，2012年惠州GDP增速是珠三角的位，也带动了常住人口的持续增长，比如说在过去的十年中，惠州的人口是以接近5%的年平均增长率在高速增长的，最近两年的增长率均超过了10%。
产业转移也是拉动惠州经济发展的一个重要因素之一，同时，我们将客户分成三个类型，A类是刚需和首次改善型客户，B类是多次改善型客户，C类是投资型的客户。我们对比每类客户的变化。
我们把历年的成交的趋势从2007年开始，我们会发现144平米以下的单位的成交情况会有一个逐年递增的趋势，这个趋势一般是在峰的时候有13%，低谷的时候有6%，从2010年到现在基本上是维持在8%到10%的水平线上。
多次改善型的客户，我们会发现从2007年开始，特别是到2011年和2012年，发现改善型的需求的成交量的减少是比较明显的，也就是说，多次改善型的客户的需求是被严重压抑了的，预测受政策和市场的双重利好，多次改善型的客户也会逐渐的进入到市场当中来。他也会对市场的客户的供应增加几个百分点的成交量。
再看投资型的客户，从惠城区的12月份的区域来源的比例，会发现外地购房客户的上升趋势是十分明显的，我们会发现惠城区，就是本市城区的客户占比只有39%，而外省的占到了28%，本省的异地占到24%，这两个数据中可以看到，外地客户上升的趋势是很明显的。
第二个是通过研究发现，房地产仍然是客户投资的产品，其中住宅投资的比例占到了31%，同时再看周边城市的价格，其实从这里可以看到惠州在整个珠三角的价格洼地的现象还是比较明显的，包括惠州的价格可能会比江西的赣州还要更低一些。
从需求层面来总结，在2012年惠州经济整体发展良好的情况下，城市的快速发展促进产业的转型和升级，必将吸引大量的外来人口，而使整个购房的需求的量会增加得比较多。
同时，刚性需求和首次改善型客户需求是呈现逐年递增的态势，预计今年的需求量也会有所增加，多次改善型的需求是被压制得很明显的，2013年会有个释放的过程。
得出结论：2013年市场的成交量同比的增长应该在8%到10%。供需关系总结，上半年市场是供需平衡，其中以消化库存为主，下半年的市场供应加大，全年市场的需求基数是有增无减的。
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