[摘要] 以往开年冷清的楼市今年格外火爆。来自中指研究院的数据显示，在其统计的40个城市中，新年首周的成交量同比上涨城市占九成以上，除上海、深圳外，其它重点城市均超过一倍。惠州各片区楼市在过去的一年里是如何发展的呢？在新的一年里，惠州楼市各板块又会带来哪些惊喜？房天下邀您关注：2013哪些板块会爆发？
编者按：以往开年冷清的楼市今年格外火爆。来自中指研究院的数据显示，在其统计的40个城市中，新年首周的成交量同比上涨城市占九成以上，除上海、深圳外，其它重点城市均超过一倍。惠州各片区楼市在过去的一年里是如何发展的呢？在新的一年里，惠州楼市各板块又会带来哪些惊喜？房天下邀您关注：2013哪些板块会爆发？
惠州11楼盘去年单盘售超五亿 金山湖片区最旺》》》详细
如果说，房企销售排名更多反映的是品牌欢迎度的话，那什么才能最真切反映产品欢迎度呢？答案无疑就是楼盘的销售排名。记者从市房产交易中心统计数据获悉，2012年，惠城区和仲恺高新区有11个楼盘的单盘签约销售金额超过5亿元，除了方直·珑湖湾、合生帝景湾、惠州华贸中心等少数几个高端豪宅项目以单价和总价较高跻身销售榜前列外，其余多为价格实惠、户型紧凑的楼盘，这些楼盘在一年中多次采用降价、打折、认筹优惠等方式进行促销，而且所推售户型面积也较为紧凑，功能齐全。比如中信凯旋城项目，2012年在单盘销售套数、面积和金额榜上全部排名，其主力产品除少数175平方米的大户型外，多数为110~145平方米内的紧凑型洋房，而在价格方面，其在上半年持续采取降价促销方式销售，“4”字头房源占据了很大比例，受到了广泛欢迎。
此外，还有像光耀·荷兰小城、世纪·东江学府、海伦堡·院子、雅居乐·白鹭湖、深业·万林湖、德威·摩卡小镇等项目，也在2012年多次采取议价换量方式进行出货，激发了众多刚需型置业者入市购房。中信水岸城、方直·城市时代、隆生·金山湖花园、方直·君御等价格居中的项目，则因户型紧凑、地段良好和坐拥稀缺资源等因素而走俏市场。华贸中心、东江学府则以配套优越获得青睐。
记者还了解到，2012年，除进入前十榜单的项目外，惠城仲恺单盘签约销售金额在2亿元以上的项目还包括光耀·翡俪港、合生·上观国际、德威·摩卡小镇、佳兆业中心、中锴·华章、TCL康城四季、海伦堡、新世界·长湖苑、金宝·城市佳园、鹏达·御西湖、鹏达·丽水湾、鼎峰·国汇山、深业·半山名苑、宏益公馆等多个楼盘。
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江北，从一片荒芜走来，以令人咂舌的速度，成长为如今的惠州之“芯”。这里有惠州的CBD，有惠州的建筑，有惠州的写字楼，有惠州档的酒店与商场。这里还有体育馆、科技馆、博物馆、图书馆，以及文化艺术中心。江北片区城市化水平和房地产开发均处于惠州前列，作为惠州最引人瞩目的片区之一，江北在一定程度上引领惠州这座城市向前发展。
近几年，惠州经济的快速发展有目共睹。从沿江城市走向沿海城市的惠州，石化与电子产业两大引擎有力促进了国民经济的持续增长。经济的增长同时增加了惠州的商务需求，这使惠州CBD的发展显得必要而迫切。高速发展的惠州，需要建设适合自身发展的CBD，江北则担负起了这一重任。
在房产调控的大背景下，深圳的地理位置与深圳几近饱和的地产市场，使得惠州江北的高档物业可以承接深圳外溢的资金。江北CBD拔地而起的幢幢高楼，也因此拥有了外来投资需求与消费需求作支撑。在本地需求相对有限的情况下，惠州依旧发展起来了属于自己的CBD。
目前，江北有佳兆业中心、华贸中心、双子星大厦、德威大厦、大隆大厦、中信城市时代广场、富力丽港中心等商务楼。中国建设银行、中国银行、中信银行、东莞银行、上海浦发银行等众多商业银行进驻，中国电信、中国移动、真维斯和德赛集团等知名企业的惠州总部也云集于此。此前有统计称，惠城区逾半公司在江北办公，上下班高峰期，这里更是塞车的“重灾区”。
惠江北麦地写字楼放量大空置率高 市场难消化》》》详细
在惠州，住宅市场因为楼市调控政策备受影响，而商业地产则呈现出火热的场面。其中引人瞩目的是，近年来一栋又一栋的写字楼拔地而起，面向市场销售。
在江北片区，如今已是写字楼林立，甚至出现四五栋相邻的写字楼集聚在一起。写字楼似乎成为了开发商淘金的筹码，除了现有的写字楼外，还有多栋写字楼正在建设或规划建设。
惠州市区写字楼放量大已经是一个不争的事实，不过与此不相适应的是，记者走访了解到，目前众多写字楼销售缓慢，价格也一直没有明显变化，甚至部分写字楼空置率高。不少业内人士担心，市场现有和潜在供应量如此大，市场如何消化？本期《宜居周刊》，记者将关注目前惠州写字楼的现状，以及写字楼的相关的软硬件设施水平。
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在一片“暖冬”声中，2012年的深圳楼市强势“收官”。纵观整个2012年，楼市出现频率的一个词恐怕非“刚需”莫属。严厉的调控政策使得房地产市场一度陷入浓厚的观望情绪中，然而，刚需一族的崛起，又给这个市场打入了一剂强心针，成为了支撑市场的中坚力量。2012年，国家鼓励刚需置业，采取了差别化信贷政策，支持首套房购买者，吸引了大量刚需客户入市。另外，央行两次降息也刺激了刚需者的置业热情。可以说，2012年是一个刚需主导的年份。
而紧邻深圳的大亚湾楼市向来与深圳休戚相关，随着深圳楼市成交走高，房价相对处于低位的大亚湾刚需盘更是受到置业者欢迎。从房价来看，大亚湾均价处于5000/㎡左右，远远低于深圳，能够被刚需置业者所接受；另一方面，从需求来看，刚需族一直存在，他们一直在寻找性价比超值的楼盘，而大亚湾主打刚需的大品牌、大体量、大规模楼盘，无疑成为他们的。
2012年经过的最严调控，房价涨势基本得到遏制。在成交量方面，深圳楼市在冰冻之中开局，以温和之势度过春天，以爆发之势送走夏天，以稳定之势走过秋天，又以冲刺的速度迎来岁末，整体来看今年的成交行情十分不错。
从成交量来看，大规模、强配套、高性价比等优势备受刚需青睐，而成交数据背后也反映了在当前市场以刚需为主的背景下，深圳人对大亚湾的抵触情绪较之前几年有明显减少，深圳刚需置业大亚湾的信心大有提升。
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由市区江北通向博罗县城的惠博大道，又被形象地称为沿江路。它沿着东江，好似玉带般将惠州城区与博罗连在一起。这条路拉近了两地的距离，从惠州城区到博罗，驱车不用半个。同时，这条路的自然禀赋也让不少房地产商看好此地。路的沿途有江水碧波，有绿草茵茵，景色令人驻足。
惠博大道的通畅，使惠博两地同城化生活成为可能。惠博大道沿线，各大房产商开发的大型楼盘也拔地而起。有了惠博大道这一便利的交通道路作为支撑，再加之以良好的生态居住环境作为卖点，惠州市区西北方向崛起了房地产市场的一大热门区域——惠博片区。
在吸引不少购房者前来置业的同时，目前惠博片区尤其需要解决的问题是配套问题，购物、教育、医疗等问题摆在每个购房者的面前，这需要开发商进行综合配套开发，也需要政府进行统筹规划布局。
记者此前走访惠博片区不少楼盘，售楼人员最常说的一点就是小区的自然生态环境很好，是理想的居住景观环境模式，可以满足居住者对独立空间和身心自由的追求。
由于有着相对较好的自然环境，因此开发商在此片区开发的楼盘多位别墅和洋房，在对客户的定位上，多个项目宣称主要针对中高端客户。一楼盘售楼人员詹小姐告诉记者，一些客户比较注重生活环境，特别是一些老板、企业高管等，除了依靠山景外，公司也着重在小区园林上下功夫，营造一个非常适合居住的环境。
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2013上半年水口金山湖惠博路仲恺4大区域有看头》》》详细
本月19日，位于演达片区的华乐弘城和位于惠博大道的王府·钓鱼台均推出首批单位，两个全新项目同一天正式上市，引发了人们对今年市场供应的联想。记者了解到，惠城区的水口、金山湖，惠博大道沿线和仲恺高新区4个区域都将成为今年新品供应的集中带。
水口去年上半年成为惠州楼市焦点。该区域去年的海伦堡·院子、华乐红、世纪东方城、合生·上观国际等项目相继挑起价格大战，各项目均以普通洋房均价4000多元的价格吸引了大量刚需置业者；金山湖片区去年在方直集团旗下3个项目、中信水岸城、隆生·金山湖花园等项目的轮番推动下，大量新品上市，揭开了楼市供应井喷的序幕；惠博大道去年大盘轮番唱戏，惠州奥林匹克花园、华基·江山、五矿·哈施塔特、佳兆业·东江新城等体量100万平方米以上项目奠定了该区域的大格局，保利山水城、富力·城市时代、瑞亨·半山1号等项目轮番推新，让该区域去年一整年热度不减；仲恺高新区去年异军突起，TCL康城四季、金宝·城市佳园、恒宇·麓湖马德里、光耀·荷兰小城、富川瑞园等项目成功运作，让仲恺高新区成为新的居住、投资热点，不仅吸引了惠州本土住户，也吸引了不少来自深圳、东莞的置业者。
记者了解到，上述4个片区去年在售项目中，今年绝大部分项目都有新货在售，其中一些项目尚处于初期开发阶段，今年正是集中放量时期。
分析人士认为，水口、金山湖、惠博大道沿线、仲恺高新区等区域道路交通的改善，让开发商看到了未来项目的前景，也让广大置业者树立了较强大市场信心，因此这些区域房地产开发最近两三年呈现出市场开发量大、市场消化较快的特点，这一状况在2013年将会得到进一步体现。
预测：江北金山湖将成热区》》》详细
入眼供需关系，在土地市场的供应层面会发现一个明显的现象，就是2012年底到2013年初，短短的一个多月时间，惠州频繁地出现单价地王和总价地王。按照今、明两年的供应结构来看，江北大幅度上涨的趋势是很明显的。
同时，据不完全统计，2013年惠城区的新供是超过了三万套，约381.2万平米。从供求关系的分布图可以明显的发现，供应量是集中在江北、金山湖，还有仲恺片区和惠博沿江片区，供应量是高度集中的。
金山湖和江北片区将成为2013年的置业的热点片区，同时由于这两个片区的单价是明显的高于市场的平均水平，所以也必将带动市场的大幅度上涨。同时供应前十的项目基本上是大盘和品牌盘的项目，这样也有助于市场价格的向上提升。我们对于区域供应做一个小的结论，会发现预期2013年整体的供应量是接近381.2万平米，四个集中供应区的量将超过70%。
我们把各片区的供应量和成交量，对比一下最近三年的情况，会发现从2010年到2012年，各片区的供应和成交的占比的关系。我们预计今年2013年将金山湖的成交量会占到整个市场成交量的30%，其次陈江、仲恺和江北各占20%。
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