[摘要] 如果说2008年那场金融危机中，最受关注的高危房企是恒大，那么如今，最受调控重击的企业，已经换成了绿城。
绿城危机：高负债与销售低迷
市场的恐慌并非没有依据。受此轮房地产调控影响，绿城的资金危机在最近两个月内已经开始发酵。“我们老板在私底下已经提过好几次了，绿城现在是高危情况。”一家大型房地产企业的高层透露。
所谓的绿城“高危”来源于其高负债经营的策略，以及目前销售市场的低迷。当销售回款不利，新的融资又难以为继，房地产企业的寒冬不可避免。
“绿城与恒大的共同点是：宋卫平与许家印一样，赌性十足。在资本动作方面相当激进，且敢于冒险。而调控期一到，往往这类企业最为焦灼。有所不同的是，恒大的大众住宅性质让其成功以价换量，回笼了大量现金流。而绿城的高端物业定位无一不是处于限购、限贷的‘重灾区’。销售迟缓令本就高负债运营的绿城更加捉襟见肘。”一位与绿城和恒大均有合作的代理企业高层介绍。
根据绿城中国上半年业绩报告，截至今年6月末，绿城的净资本负债率为163.2%，较去年底上升31.2%。截至6月30日，公司可动用的银行现金及结余仅67.44亿元，但一年内到期的银行借款和其他借款则高达135.14亿元。实际上，绿城中国近几年来一直以高负债著称，绿城集团主席宋卫平也不止一次地高调表示，房地产企业一定是资本驱动型产业，没有高负债的支撑，房企不可能实现滚动式发展。
但也正因为这一点，绿城最害怕的就是宏观调控。因为销售一旦受阻，高负债企业的现金流将受到考验。
截至今年6月30日，绿城中国的销售额为201亿元，仅完成今年全年目标550亿元的36.54%。此外，今年的5月至7月的3个月中，绿城中国新项目的去化率均在40%以下，远低于2008年金融危机爆发时期的同期数据。一位与绿城有业务合作的企业人士介绍，绿城的高端物业购买人群基本上都是投资客，这些需求受限购政策直接打击，使绿城的房子比一般企业更难出手。“对于高端物业来说，降价也不是办法，降少了没人买，降多了开发商就赔了。这是个两难选择。”上述人士称。绿城中国常务副董事长兼执行主席寿柏年也在2011年中期业绩发布会上直言，当前销售比年初的预期要差，随着限购区域可能进一步扩大，下半年的去化率（销售套数/总套数）或许还会低于上半年。
而根据记者的调查，从7月至今，绿城多数在售物业仍然滞销，部分物业的价格也开始悄然松动。以上海、杭州两地的几处物业为例。目前绿城在上海主推的物业玉兰花园，除5月份售出20套外，从6月至今，平均每月的去化量在5至8套之间。价格方面，该物业也在连续3个月均价5万元以上，悄然调整为目前的4.6万元/平方米左右。杭州西溪诚园的月销售均价在2010年7月至2011年7月间维持3万至3.5万元/平方米，到今年8月后重新回到2.9万元/平方米。楼盘销售人员告诉记者，绿城房价一直“只做加法不做减法”（即只涨不降）。但如果有购房诚意，在全款9.8折的基础上，销售人员仍可以代为申请更低折扣。
“被收购”传闻四起
“我们认为如果绿城[简介 动态]房地产信托被查，原因不应该是过程违规，主要是偿还风险可能已经显现。”某大型信托公司内部人士称。绿城的资金链危机到底严重到什么程度，绿城可能的解决办法是什么？这是业内最为关心的。
一位美国上市房企负责人表示，房企资金链危机集中爆发时间将在今年元旦前后。其重要原因是很多短期贷款一般在年底支付。如果今年绿城的销售额达不到480亿元，或将面临被债务拖下深渊的危险。
而根据记者了解，绿城目前已经开始考虑应对之策。此前，有消息称，海航置业将收购绿城中国，以盘活其资产。而根据上证报了解，海航高层已经否认了这一传闻。不过，引入新的投资方进行战略合作，对于绿城来说将是概率很大。另外，一位接近绿城的人士透露，绿城正在考虑资本市场的重大动作，退市可能是其考虑的方向之一。
分析人士称，绿城实业资产其实相当优质，目前只是受困于现金流压力。因此，有实力为绿城输血的资金方应该可以从这一轮整合中受益。如果绿城如复地[简介 动态]一样在香港资本市场退市，等于在3.6倍市盈率时低价收购了流通股份。待几年后重新整理上市，动辄10倍以上市盈率的发行价将令投资人大大受益。
不过，这一消息并未得到绿城方面的证实，截至发稿时，绿城新闻发言人未接听记者的电话。
更长远的风险来自目前房企长贷还短贷的融资模式。近年来，包括绿城、恒大[简介 动态]、碧桂园、雅居乐等大型房企纷纷展开中长期票据融资。但从融资用途上看，大量企业将新资金用以偿还短期贷款，把3年内的中短期负债转换成5至7年的长期负债。这种做法减轻了调控期企业的偿债压力，但又为负债率的直线上升埋下隐患。
相关阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
