[摘要] 2012年底的中央经济工作会议指出，“城镇化”是“我国现代化建设的历史任务，扩大内需的最大潜力所在”，并将“积极稳妥地推进城镇化，着力提高城市化的质量”作为单独一项任务列出。一时间，不少地方政府、发展商，都以新型城镇化建设的契机，在全国各地掀起一场轰轰烈烈的城市综合体建设高潮。
城镇化建设不只是简单造一堆城市综合体
对这些令人瞩目的数据，李景国指出：“我之前也受邀请为湖南省作过关于城市综合体的专题调研，对当前的城市综合体热潮确实颇有感触。”当前这么多城市、这么多开发商都大建特建城市综合体，其实有两大原因，一个原因确实就是快速城镇化，基于城市化的发展内驱动力、城市化进程发展阶段的需求，政府和开发商都喜欢、愿意做城市综合体，一涌而上就不足为奇；另一方面，近年来的房地产调控政策重点是住宅，开发商为归避政策，纷纷转型商业地产。在这种大环境下，集合各种商业功能、居住功能的城市综合体项目，自然也就更受开发商的欢迎。
但是，城镇化建设并不只是造出一大堆城市综合体这么简单，城市综合体的发展，一定要与当地的经济发展水平相适应，需要有产业的、经济的支撑。否则就会成为无根之萍，造成空置浪费。
城市综合体要做出差异化才能赢发展
李景国指出，目前，部分城市的城市综合体市场确实已开始出现了比较严重的泡沫，由此引发了三大问题，一是在开发销售环节库存高，潜在供应量巨大，但未来需求跟不上；二是在招商环节，因为数量太多，不少项目出现了招商难，空置率高；三是在经营环节，商业密度过大令商户经营难，开发商低。
城市综合体泡沫的恶化，将会成为新的“城市病”。那如何避免继续恶化呢？李景国分析道，要考察一个地方的城市综合体有没有过剩，应该从两方面来看。一是要从总量上看，城市综合体往往包括了写字楼、公寓、酒店和商场，还有各种娱乐设施，有一定的消费覆盖半径，需要一定的消费人群作支撑，如果城市综合体分布太密，周边的消费跟不上，就容易造成空置浪费。除了总量外，我们还要从产品类型来考察。对同一个区位的不同城市综合体来说，如果能够在差异化上做好调整与控制，其实总量多也不会成为太大问题，最怕的是大家都做一样的商场、一样的写字楼、类似的公寓、类似的酒店，大家都做高端市场，都比谁的项目更高端，那就没有差异化了，不能满足大家日益个性化的消费需求，必然就会陷入同质化竞争，就没有出路。
“我们应该看到，除了高端市场，我们还可以发展城市社区综合体，以满足社区居民或附近居民日常生活消费必需和日常生活服务为主，等等。总之，在政府层面，一定要根据区域的实际情况及可预见的未来需求，有意识地控制地区城市综合体发展的总量；而在开发商的层面，也不要盲目奔向城市综合体市场，立项前一定要做好充足的前期研究，要切实根据区域特点，做出自己的特色”。
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