[摘要] 这一轮调控是否会将开发商再度推至悬崖边上？谁又是最危险的第一拨？
谁是降价排头兵
融资抽紧后，销售回款成为影响房地产公司资金状况的关键，因此，一些企业选择率先降价，加速资金回笼。
这一次，恒大再次走在前列，成为新政后宣布降价的开发商。5月5日，恒大总裁夏海均在4月业绩发布会上透露40个楼盘8.5折销售。对外界对其资金链趋紧的怀疑，恒大方面以“现金余额高达209亿港元，可列入地产上市公司现金储备前五名”加以否认。恒大有关人士对本刊记者表示，打折后销售有数倍增长。目前公司没有考虑下调销售目标，新开工项目会按部就班。
从财务报表上看，恒大现在较2008年时已大幅好转，不过，许家印需要用降价促销来捍卫股价，但恒大是此轮调控中股价受影响的公司之一，调控后曾跌破2港元。恒大上市前，董事会主席许家印与投资者签订了“对赌协议”，如上市一年后股价跌破3.5港元的发行价，他将向新老投资者承担不超过16亿港元的赔偿。今年2月初，许家印曾回购股份以维持股价稳定。
另外，恒大也是2009年拿地凶猛的开发商之一，需为未来储备现金。2009年，恒大在九城市新增13幅土地储备，总土地储备达到5498万平方米，承诺支出的土地和开发款高达275亿元。今年4月，恒大地产向华人置业及其主席刘銮雄发行6亿美元、年利率高达13％的新增票据。
4月17日的调控政策出台以来，房地产交投冷清，二手房和新盘价格开始松动，但在售楼盘价格还未出现明显调整。中银国际的报告显示，在5月10日-16日的一周内，四个一线城市的成交量为31万平方米，环比下跌21％，其中北京和广州分别下跌59％和27％。
成交量的下跌会对销售有多大影响？中金公司的分析认为，今年交易量同比下降16％，而新房价格将滞后交易量1个月-3个月下降，二季度末起价格进入环比下降周期，年末探底，相比今年年初的价格高点下降15％，其中一线城市的降幅约20％。花旗则预期，2010年70个主要城市的房价下跌25％，回到2009年末的房价水平，2011年则持平。
此前在港上市的十余家房地产公司预期的平均涨幅是30％。市场普遍预计，一些上市公司可能会在中报后调整销售预期。据悉，招商地产（000024.SZ）已将销售目标由140亿元下调到100亿元。5月26日，龙湖地产董事长兼首席执行官吴亚军在股东大会后介绍，4月合同销售25亿元，而5月合同销售预计为15亿元，预计较4月下降四成。
目前，选择降价的开发商还是少数，但很多分析师认为未来会有更多开发商跟进。万科总裁郁亮在3月已表示，万科内部一直在调整，如果楼盘开盘当月销售率达不到60％就会调整节奏，以促销手段把房子卖出去。5月16日，北京市丰台区小屯的万科中粮假日紫苑项目以每平方米优惠约800元-1000元开盘，实际成交均价约为24200元/平方米。当天，该盘售出约一半，此前“日光盘”（一日卖光）的盛景不再。
由于地产公司前一年预收款实际上计入下一年销售业绩，万科副总肖莉称，去年已完成今年50％以上的销售量，因此今年毛利率会有较好提升，但明年情况难说。“消费者跟开发商在寻找一个更合理的价格，开发商跟政府寻找更合理的地价，其过程会有多长时间，很难预判。我们认为……对明年业绩的影响应该会比较大。”中信建投房地产行业分析师陈莹也认为，成交量下跌对开发商的主要影响将体现在明年。
中国房产信息集团的最近报告显示，在上海，政策出台的4月下半月就有85万平方米的新房源推出，是上半月供应面积的2倍多，预期5月还将有80个楼盘推出新房源，另外还有17个4月未上市的新盘欲延期到5月开盘，巨大的供应压力给上海房价带来巨大压力。
代理保利、象屿等多家开发商在售项目的同策房产咨询公司相关人士称，4月底以来，多个楼盘销售量骤减，已有开发商授意部分楼盘打折促销。
“这意味着2009年3月以下持续了一年多的供不应求局面，在系列新政面前被急速扭转，出现了超过2∶1的供过于求局面。5月房源滞销的现象会更严重，这也是我们预期市场将会出较大面积打折促销局面的主要原因。”该公司分析师薛建雄称。
5月28日新开盘的保利“叶上海”，定价为每平方米1.55万元左右，送40％的面积，实际每平方米只有1.25万元左右，相比之前降了20％。而调控前周边二手房价格在1.7万元左右。附近的绿地公园壹品本打算4月底推盘，预期开盘价是1.8万元，最终开盘售价1.3万元。薛建雄认为，保利、绿地是去年这轮拿地、扩张最快的，它们应该降价，以保证资金回融，避免巨大的在建项目和贷款出现断档，如同2007年扩张最快的万科选择在2008年降价。同时此类开发商还可能会暂停新项目的开工和拿地，同时放缓在建工程速度以减少资金投入压力。
4月17日颁布的“国十条”提出，税务部门要严格做好土地增值税的征收管理，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目重点清算和稽查。5月19日，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，对房地产公司的收入确认、利息支出、开发费用如何计算予以明确，同时提出开发缴纳的土地闲置费不得扣除。在薛建雄看来，严格土地增值税管理也会打击捂盘，推动开发商降价促销，快进快出。
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