[摘要] 上周，央行再次宣布上调存款准备金率至历史高点21%。随着银行可支配资金的减少，近期部分省市银行已相继提高了首套房的首付比例，这将对目前以刚需为主导的市场造成明显的打击，上周各地二手住宅成交又出现进一步下滑。
上周，央行再次宣布上调存款准备金率至历史高点21%。随着银行可支配资金的减少，近期部分省市银行已相继提高了首套房的首付比例，这将对目前以刚需为主导的市场造成明显的打击，上周各地二手住宅成交又出现进一步下滑。同期，各地政府保障房推行力度继续加大。上周，“2011年住房用地计划”公布，其中保障房供地计划增加明显，部分城市亦纷纷在出让商品住宅地块中提出了一定的保障房配建要求。
行业及个人融资收紧住宅市场再临下行压力
上周四，央行再次宣布上调存款准备金率0.5个百分点，这是央行今年以来第五次上调存款准备金率，至此，大中型金融机构存款准备金率已达21%的历史高位。由于银行信贷额度的日益吃紧，近期浙江、广东等地均有部分银行已将首套房利率提高至4成。首付比例的再次调高将部分置业者拦在门外，加之“限购令”影响犹在，使目前以刚需为主导的市场成交进一步恶化。据中原监测，上周5大城市二手成交量出现明显下滑。除广州外，京津沪深4城市的周成交量较前4周的周平均水平均现下滑，其中上海、天津的下滑比例更超过30%。
在房贷进一步收紧的同时，企业融资环境亦日益严酷。上周，证监会主席刘明康亦公开表示，“将进一步加强房地产信托监管”。由于国内融资渠道依然紧闭，海外融资监管也将加强，加之销售回笼资金速度减弱，标杆房企短期内资金压力骤增。据中原监测，从持有现金与年内到期债务比率来看，截止2011年季度末，招、保、万、金四家公司目前的现金偿债能力相对于今年年初已有所恶化。虽然整体市场的大规模降价尚未出现，但部分城市的某些楼盘已经出现了较为明显的降价行为。一线城市的北京、广州、深圳近期都出现了知名发展商的实质性降价楼盘。同时，传统上受调控影响较小的二线较发达城市，如南京、杭州、成都、天津等，近两个月的住宅成交量同比也出现了平均60%的跌幅，甚至大于一线城市的同期跌幅。由于这些城市的住宅供应依然较多，未来二线发达城市住宅降价的可能性也在增加。
保障房配建比例提高 土地市场近期成交清冷
上周，“2011年住房用地计划”公布，其中，保障房用地供应计划增幅明显。据计划，2011年全年计划供应住宅用地21.80万公顷，同比去年计划增加18.5%。其中，保障性安居工程用地和中小套型商品房计划供地17.13万公顷，占住房用地供应计划的78.6%；保障性安居工程计划供地7.74万公顷，占住房用地供应计划的35.5%，与2010年计划（6.58万公顷）相比，增加17.6%。近期，为配合中央保障房建设要求，多个地方政府均在出让宅地中推行了“限地价，竞配建”措施，即如果地块成交价高于规定价格上限，则要求开发商在固定比例之上，配建更多的保障房（主要为公租房）。
据中原监测，近2周，15城市中有北京、上海、广州、成都、杭州5个城市的宅地出让条件中明确提出了保障房配建要求。其中北京要求的配建比例，为3-4成，但政府承诺后期将回购；而上海、广州、成都、杭州4个城市均要求无偿配建和移交，规定配建比例亦相对较低，平均分别为4%、17%、5%和10%左右。近期惨淡的市场行情加上苛刻的配建条件使开发商加价意愿降低，土地市场整体溢价水平不高。前周，广州荔湾区一幅6.4公顷的宅地因为要求配建17%的公租房而以接近底价成交；上周，杭州西湖区一幅3.3公顷的宅地也因要求配建4%的公租房以仅溢价3%成交；成都的5幅宅地则均因价格未拍至“限地价、竟配建”的价格上限，最终仅需配建固定比例的保障房。（作者：中原集团研究董事 程澐）
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