[摘要] 楼市争议不断，但从来没有一个真正的措施解决这些疑问。在未来的半年到一年里，楼市将有更多的疑问摆在开发商和购房者面前，楼市何去何从，其实只在一转念之间。
分析：当前的中国楼市市场与政策
从今年第2季度以来，部分城市，尤其是北京、上海等一线城市的住房成交量增长较快，很多人开始认为房地产的冬天已经结束了，甚至有人煽情地提出“2012不买房，2013悔断肠”口号。
但笔者认为，当前的房地产市场属于阶段性的反弹，导致住房交易量上升的主要原因有：
开发商大幅度降低住房销售价格，刺激了住房需求。以北京为例，通州的住房价格在2010年市场最热的时候达到了近3万元/平方米，而从去年底开始，价格快速下降，到今年3、4月份时，通州的房价已经降到12000元/平方米，比2年前降了50%多。
三月份之后，不少地方政府开始出台了一系列措施刺激楼市，加上银行的存款准备金率下调和利率的下调，让社会公众感觉货币政策在放松，使得观望的购房者选择了入市。
当前的金融环境不支持楼市出现趋势性上涨。面对当前的住房交易量的放大，使很多拟买房的人开始惴惴不安，害怕楼市再次出现恐慌行上涨。
首先应该分析一下导致过去几年房价快速上涨的根本原因是什么？无疑，根本原因在于货币的快速扩张。
从统计数据看，过去10年里，中国的广义货币增长了6倍，北京和上海的房价（同质可比的价格）大约也上涨了6倍左右。
分阶段看，2007年和2009年是中国货币扩张最快的时期，对应的房价也上涨速度最快。这些当然不是偶然的巧合，房价归根结底是一种货币现象。导致中国基础货币数量快速扩张的原因是外汇占款的迅速增长。
从2011年第三角度开始外汇占款增长的势头开始放缓，有些月份的外汇占款可还出现减少的现象。
无论是广义货币还是狭义货币的增长速度都大大放缓，M2由过去的20%左右下降到现在的12%左右。
中国的外汇占款为什么会减少？这其中有国际因素，也有国内因素。国际因素是欧债危机的恶化，欧买出现金融去杠杆化现象；国内因素是工业出现产能过剩，盈利的机会在减少，导致资本外逃。
资本出现外逃的背景下，包括楼市在内的资产价格可能出现快速下跌，价格上涨是不现实的。
限购应当成为中国当前乃至未来很长时期房地产调控必须坚持的政策底线
从2005年就开始呼吁中国应该实行“一户一房”制度，2010年出台的住房限购政策实际上吸收了我的“一户一房”的构想，事实证明，这是符合中国国情的选择，对于缓解住房矛盾是有成效的。
限购政策为什么有效？主要基于两个理由：一是中国人均土地有限，二是收入分配的严重不公平。
财富集中在少数人手里时，如果对他们的行为不进行适当限制的话，则会形成一个畸形的社会结构—少数人通过出租房屋而剥削大多数人，多数年轻人将沦为房奴！
2005年来的房地产调控经验表明，对有钱者实行住房“限购”是最有效的房地产调控政策。
限购是典型的行政手段，应该是短期政策，不能长期坚持。笔者观察到，限购政策实施之后的确出现了“外溢效应”—部分富裕人群因为限购而选择到国外购房。
去年美国的住房销售中有近100亿美元卖给了中国人，中国人成为在美国买房的主要境外资金来源。这是值得关注的现象，可以考虑将别墅等高端的住房剔除限购之列，缓解资本外流。
限购政策有一定的副作用，但其积极意义仍然值得肯定，在我国居民收入分配差距扩大的问题没有解决之前，住房限购应当成为我国一线城市房地产调控必须坚持的政策底线。
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